卜晓钢 董承志

摘要：我国房产交易正朝着规范化的方向发展。地方上相关政策法规的细化和落实，以及配套信息化系统的建设，在很大程度上保障了房地产市场的平稳发展。但房产交易涉及面广泛，房产的买卖、租赁都属于房产交易的范畴，如何有效地提供商品房、存量房、出租房的交易监管服务，如何监管开发企业、经纪机构、从业人员的市场行为，如何培养老百姓的信用意识，如何推进房地产领域“放管服”改革，仍是住建部门当前非常重要的工作内容。以连云港为例，分析商品房、存量房、出租房交易以及相关从业主体管理等内容的市场监管服务系统的设计、实践和经验。

关键词：连云港;房产交易;监管服务;实践

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）03-0024-26 收稿日期：2021-02-15

作者简介：卜晓钢、董承志，连云港市房屋产权管理中心。

经过多年的信息化发展，连云港市住建局构建了“智慧房产”系统体系，包含企业入网备案、开发项目审批、测绘管理、预售许可、商品房网签备案及资金监管、存量房网签备案及资金监管、房屋租赁网签备案、拆迁安置房管理、保障住房管理等业务系统，这为房产交易监管服务系统 （以下简称监管服务系统） 的设计提供了非常重要的数据基础。全面打通“智慧房产”各业务子系统，统筹运用“智慧房产”数据支撑，为房产交易双方业务办理搭建沟通的桥梁，减少因供需双方的信息不对称造成的“虚假宣传”“虚假房源”“一房多卖”“阴阳合同”“骗贷套贷”等问题，建立“互联网+监管”服务体系，规范从业主体行为，保障市场健康有序发展。

1 系统的设计思路与做法

为全面监管房产交易行为，切实维护群众权益，进一步增加营商便利度，提高房产交易管理服务效能和公共服务水平，依托交易监管“一张网”，使用“互联网+”思维，将企业及从业人员入网、市场巡查、房产交易各环节及时呈现出来，向各类房地产市场主体提供规范化、标准化、便捷化的服务，从服务的角度履行房产交易监管职责。

2 系统建设的6个方面

2.1 构建实名认证体系

房屋买卖交易环节多、时间长、涉及资金大，其间涉及开发企业、中介机构、交易双方等多方的参与，在交易过程中，因缺少实名认证数据，如发生问题，监管部门无法第一时间落实责任到人，事后处理流程长，给监管部门造成不小的压力。

监管服务系统一方面联系“智慧房产”体系数据，一方面联系智慧城市“我的连云港APP”实名认证体系，天然将“个人数据”和“房产数据”对应起来，形成住建的“实名数据库”。一方面，监管服务系统使用“我的连云港APP”入口进行人员身份认证，保证个人信息的真实有效;另一方面，通过经纪机构管理系统数据与开发企业管理平台系统数据，保证其从业人员信息的真实有效。通过系统数据的共享联动，买卖双方和从业人员都进行了实名认证，为系统运行提供最根本用户行为保障，也为房产交易信息的数据质量提供基础。

2.2 提供“真房源认证”服务

“虚假宣传”和“虚假房源”一直是房产市场上的乱象之一，老百姓无法识别房产信息的真实有效性，必然会遇到各种各样的问题，引发各种交易纠纷。为确保商品房信息的真实可靠，监管服务系统对接房屋动态楼盘表，第一时间展示商品房的售卖状态，包含预售许可信息、配套设施情况、开发企业信用等级、楼盘概況、项目坐落、户室预测和分摊面积、户型结构、房屋备案价格、户型图等重要信息，让老百姓清晰明了地看到房子在哪、卖了没有、限制情况 （是否为限制销售房） 、房价如何、房型信息等，为群众提供权威便捷的浏览查询窗口，实现虚拟的线上看房效果。

存量房方面，监管服务系统对接不动产登记数据库，为所有交易的房屋提供长度为12位的“真房源”核验编码，并在房源展示和房源挂牌时标注“真房源”标签，为房屋租售提供真实房源保证。

2.3 提供便捷的个人服务中心

为个人建设交易管理中心，通过“互联网+”模式提高房地产市场监管服务水平，通过“实名认证”，提供真实房源租售挂牌、委托挂牌、房屋租赁备案、存量房交易监管资金支取、品牌公寓租赁、房屋租赁合同网签备案等全流程业务办理，通过“数据共享”“并联审批”“电子签名”等技术手段加强购房资格和房屋状态自动核验，达到远程审查是否符合交易条件。

（1） 自主挂牌。对接不动产登记库相关数据，提供房产的租售挂牌服务，随时随地可以发布个人自有房产租售信息。 （2） 委托挂牌。支持个人房产委托经纪机构进行代理挂牌。 （3） 房源展示。展示所有商品房和存量房租售房源，提供房屋基本信息、租售人的要求等。 （4） 租赁管理。支持房源展示、出租交流、合同网签、租赁合同备案，退续租等功能，提供租赁双方签约、经纪机构签约、多方签约等服务，推行出租“不见面”签约备案，自动生成电子备案证明。

2.4 提供便捷的经纪机构服务中心

经纪机构及经纪人的管理是市场监管的重要工作之一，通过“实名认证”建立企业信用体系和个人信用体系，工作台通过不同权限的分配，方便经纪机构 （特别是中小机构） 管理房源，办理业务，维护信息，促进监管服务落实。

2.5 构建基于评价的信用管理平台

良好的社会信用是经济健康发展的前提，加快推进社会信用体系建设，具有重大而深远的意义。房地产行业信用建设关乎民生福祉，应尽快建立房地产开发企业和房地产经纪机构及从业人员的信用考评体系，并将考评结果作为预售许可、预售资金监管、竣工验收、资质评定、年终评优的重要参考，以便对开发项目或经纪行为实行差别化管理。

连云港市对开发企业实行A、B、C、D四个等级的信用考评，信用考评结果通过官方网络平台和新闻媒体向社会公布。房地产开发企业信用考评结果为A级、B级的分别予以积极的政策激励，并优先推荐行业评先评优。考评结果为D级，企业主要负责人须接受约谈，作为重点企业进行检查或者抽查，向相关管理部门和银行等金融机构以及社会公众发出预警等处理，并纳入预售重点监管单位，对有严重违法违规、失信行为的将列入企业黑名单。

对于经纪机构及经纪人的信用评价，主要通过“互联网+”模式，系统以文评、星评的形式，提供对商品房交易，存量房交易，租赁交易的多角度评价，通過交易监管服务平台建立以购房人评价为主的信用评价体系，反映经纪机构、经纪人、租赁双方真实的服务质态和履约情况。交易完成后，交易双方还可以对经纪机构和经纪人进行二次评价，每单交易的当年最终评价实时进行公示，以便社会民众和相关主管部门及时了解行业真实信用情况，形成社会监督，各方协同，实现优胜劣汰，分类管理，从而为进一步规范房地产市场提供有力支撑，促进房地产行业规范经营、诚信服务，全面提升服务质量。

2.6 提供存量房交易资金监管的便民服务

存量房交易资金监管最大的作用是保障交易安全，重在提供服务，以确保房子能顺利过户到买方名下、卖方能拿到房款，不影响交易流程。目前国内关于存量房交易资金监管的主流模式有主管部门监管、银行托管和第三方机构托管三种。连云港实行的是主管部门监管，除了纳税人自愿委托中介机构代缴契税而预付的款项和中介机构的佣金目前还没有纳入监管，交易资金基本做到应管尽管，通过监管服务系统，老百姓可以在线办理交易监管资金的支取 （手机APP） ，实现在线签名，不见面审批，不见面办结。

3 系统建设成效

系统的建设涵盖了个人、开发企业、经纪机构在房产交易过程中的业务行为，为各方提供权威的数据支撑。一方面，线上业务办理分类明确，支持多方消息互动，每一个步骤都有简明的图文提示，又不受时间和空间的限制，交易过程变得越来越简单方便;另一方面，通过权威数据的支撑和交易信用考评措施，促使老百姓与政府形成合力，共同监督相关从业机构市场行为，加大违规违法成本，促使开发企业、经纪机构和经纪人从想违规到怕违规再到不想违规的转变，初步构建了新型房产市场交易监管体系。

4 管理系统进一步完善的方向

4.1 面向社会的“真房源”核验服务

当前，系统“真房源”核验服务仅面向系统内部，但房产交易的大量信息还掌握在各经纪机构和商业平台手中。笔者认为，想要快速地净化“房源乱”现象，在经纪机构管理措施的基础上，要加强各大“售房”和“租房”平台的管理，制定房源核验标准，提供“真房源”核验入口服务，实现交易监管对外服务，让业务数据更加全面。

4.2 加强商品房预订监管服务

系统包含商品房的房源展示，但在实际销售过程中开发企业捂盘惜售、虚假宣传、违规收取诚意金、意向金、认筹金等现象仍会发生。笔者认为，将订金作为一个交易环节纳入到监管体系，将订金与销售楼盘表挂接，施行线上缴定，压缩违规空间。