伍辉念

摘要：2016年5月1日，房地产业、建筑业、金融业和生活服务业等四大行业全面纳入营改增，标志着国家税务总局自2012年1月1日开始推行的营改增试点工作进入了最后攻坚阶段。截止2018年4月30日，房地产业迎来营改增2周年。过去的两年，房地产业机会与挑战并存，税务风险也逐渐加剧，为更好地适应行业发展新态势，寻求新的利润增长点，税务筹划工作势在必行。文章拟以房地产业税收联动机制研究为切入口，为房地产业精益化管理提供切實可行的税收保障机制。

关键词：“后营改增时代”；房地产业；税收联动机制

一、房地产业税收联动机制

房地产业税收联动机制，意味着后营改增时代，房地产业已不能再按照营业税时代的粗放型管理模式开展税务筹划工作，而应通盘考虑房地产业各税种之间的联动关系，特别是三大主要税种（增值税、土地增值税、企业所得税）之间的联动关系。原营业税时代，作为价内税的营业税，直接影响土地增值税及企业所得税；增值税时代，作为价外税的增值税，对土地增值税及企业所得税的影响不再那么直接，他们之间的关系也变得相对复杂，文章主要研究房地产业三大主税种之间的联动机制，寻求房地产业最优税务筹划思路。

二、“后营改增时代”房地产业税收联动机制研究

（一）“后营改增时代”房地产业税收联动机制原理

假定房地产企业所有项目均执行一般计税，且不考虑其余税种的影响，构建衡……