严斌 郝梦梅

摘要：为了探究人口老龄化过程中带来的养老地产的发展制约因素，结合养老地产的发展特性，通过阅读文献和对我国房地产行业调研的方法，构建养老地产发展制约因素的指标体系;利用问卷调查法对各个指标进行打分，并使用DEMATEL-ISM方法分析各个指标之间的内在联系，将复杂乱序关系网络转化成一个具有良好结构化组织的网络系统，并对各个因素之间的重要性排序，为未来养老地产的发展提供有效参考。

关键词：养老地产;制约因素;DEMATEL;ISM

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）12-0015-24 收稿日期：2021-11-15

从2000年以来，我国的人口老龄化问题越来越严重，据民政部发布的《2019年社会服务发展统计公报》显示，我国步入老年阶段的人口数量为全部人口的18.1%，随之而来的养老问题逐渐引起社会的关注。但是，我国的养老行业却尚未能满足逐年增长的社会养老需求，据《民政事业发展统计公报》统计，直至2018年，我国每一张养老床位都对应着约35名老年人的养老需求。由此可见，我国养老地产行业面临着巨大的需求压力。目前来说，我国养老地产产业发展缓慢，体系不健全，缺乏符合我国国情的产品定位和经验丰富的养老服务人才，整个产业无论是“建设上游”还是“服务下游”都面临着供需脱节、产能不足的问题。因此，我国难以建设高标准的护理、医疗、康健、文体活动等的理想养老地产项目，养老地产的发展问题已经成为了国家和社会未来发展而亟需解决的关键问题。对此，习近平总书记在党的十九大报告中指出：“积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老的政策体系和社会环境，加快老龄事业和产业发展”。由此可见，抓住养老地产发展机遇，解决养老地产发展问题已经刻不容缓。

1 文献回顾及理论方法

养老地产作为一种新型服务项目，是社会发展到一定程度的“衍生产物”，在将养老产业与地产进行融合的过程中，不可避免地出现了一些问题。基于宏观环境分析视角，结合养老地产行业特点，对其发展制约因素进行多方面探究。

政策和法律层面，Mary Bcth Franklin.等（2009）从当地政府产业引导的视角进行研究，发展法律政策对养老地产的发展起到一定程度的推进作用;单娟（2016）在对中日两国的养老地产发展进行对比研究后认为，我国养老地产的产业政策不够明朗。

经济环境层面，Lynn D等（2008）以投资的视角研究了美国的养老地产，发现社会经济水平对该产业的发展影响权重较大;裘旭波等（2013）以融资体系为视角研究了我国养老地产，并认为我国养老地产地运营模式较为单一，且功能性不足。

社会文化环境层面，Biggs S.等（2000）认为养老产业需要将老年人的精神需求纳入考虑，加强养老社区的文化建设;康琪雪等（2013）以杭州养老地产为研究目标，使用Logistic方法研究购买意愿的制约因素，并发现户籍影响程度最大;李思源等（2017）从养老地产开发过程中多主体之间的博弈作为研究视角，强调了需求方在养老地产发展中的重要作用。

技术环境层面，Ohara Kazuoki.等（2004）研究认为，养老地产的建设水平和其社区的整体配套建设完整度对该产业的发展占很大的影响程度;徐培等（2019）使用SEM研究方法分析了我国养老地产的融资模式，并为养老地产的项目融资提出意见。

自然环境层面，Panncll J.等（2012）对美国的养老地产进行研究后发现，养老地产的发展程度与所在地区的自然资源丰富情况在某些阶段内呈正相关趋势。

产业市场环境层面，周燕珉等（2013）在对我国养老地产进行了研究之后，提出了其存在的三个问题：一是养老地产的整体开发尚未形成成熟的闭环，二是用户画像较为单一造成目标用户同质化严重，三是规划设计阶段的投入比例不足;冯臻等（2014）探索了我国养老地产的发展，并以长三角地区为研究目标进行调查研究。

研究层面，国内外学者已经对养老地产发展进行了相关的研究，并取得了一定的成果，Smith等（2016）使用STP模型对当前的养老社区进行分析，并将视角聚焦于老年人的养老意向;苏雅琴等（2016）通过Probit方法，构建了相关的模型对养老地产的购买意愿进行研究，并以湖南省为研究目标验证模型准确性。

与此同时，DEMATEL法常被用于模型的不同影响因素影响程度判定;ISM法常被用于划分影响因素的层次等级，DEMATEL方法虽能识别出一个复杂网络中的主要关键因素，但并不能对其进行层次性分解分析，而ISM方法能很好地填补这方面的缺点，补利军等（2018）使用了DEMATEL-ISM综合模型对高校的消防安全管理进行了研究，并提出了相关的整改建议;贾宝惠等（2021）对DEMATEL-ISM综合模型进行改进，并将其运用到机轮刹车系统的风险因素分析中，最终得到了3个层次的风险体系。

综上所述，目前国内外学者对于养老地产的研究主要集中在其发展趋势的预测、理论研究，或者研究视角多为单一层面的养老地产发展影响因素的研究，将政策、经济、社会文化、技术环境、自然环境与产业环境进行统一分析的研究较少，这不利于通过逐级细化和层层分解来系统化地反映养老地产发展制约因素。于此同时，DEMATEL-ISM综合方法在因素分析领域表现亮眼，在不同的研究背景中均有使用，该方法能够在复杂、不规整的影响因素关系网络中识别出重要影響因素的同时，将其进行层次性划分，形成可视化的多级递阶结构形式。将DEMATEL-ISM综合模型运用到养老地产的制约因素研究中，为养老地产的发展研究提供新的思路。

2 养老地产发展制约因素确定

本文在对养老地产的发展制约因素进行确定的过程中，主要从一般环境的外部视角进行分析，并选用了PEST分析法。而对于一些较为复杂的外部环境关系，很多学者选择在传统的PEST分析法外增加新的视角进行扩充，2017年，陈金德等在研究科技成果转化数据库发展时，在PEST分析法的基础上，增加了对自然环境的分析。养老地产发展造成影响的外部环境因素较为复杂，在综合分析与考量下，并充分参考国内外相关文献，制定了以政策和法律环境、经济环境、社会文化环境、技术环境、自然环境、产业市场环境等为主的养老地产发展制约因素指标体系。

本研究通过“文献研究-专家咨询”的研究方法得到制约指标。通过文献研究收集原始指标，并使用专家座谈法，邀请6名专家（2名从业10年以上參加养老地产项目不少于3个的企业高管，2名高校研究养老地产不少于3年的课题组组长，2名负责养老地产方面的政府人员）对原始指标进行评估，最终得到了基于PEST分析法对一般环境进行研究所得到的17个指标，如表1所示。在建立影响因素指标体系的中，综合考虑了养老地产目前的发展瓶颈，参考国外优秀案例，遵守了系统性、科学性、可比性以及可量化原则。

3 基于DEMATEL-ISM的养老地产发展制约因素研究模型构建

DEMATEL法是通过利用各个要素之间的逻辑关系和直接影响矩阵，计算出每个要素的中心度和原因度，从而分析出众多要素之间的原因因素和结果因素，得到关键因素。ISM法是利用运算得到可达矩阵可以将所有的因素进行层级划分，并且得到各个因素的多级递阶结构关系。DEMATEL法能针对众多因素中识别出关键因素，但无法得到各个因素之间的内在关系，而ISM可以将各个因素的逻辑关系给予一个较为直观的展示。所以将两个方法进行结合，为复杂系统定量分析和科学决策提供强有力的支持。

在DEMATEL-ISM方法中，首先使用DEMATEL方法的3个步骤来计算各个制约因素之间的总体相互作用关系，并识别出其中的最为关键因素。然后，再使用ISM方法进行集成，确定养老地产制约因素的结构化层次。

3.1 计算综合影响矩阵

通过调查问卷法收集相关数据，为了保证数据的准确性，对调查对象进行了条件筛选：一是从业10年以上参加养老地产项目不少于2个的设计、施工、监理、项目管理咨询等行业的工作人员，二是高校课题组研究养老地产不少于2年的研究人员，三是政府部门中负责养老地产的工作人员;前后共投放调查问卷200份，剔除无效问卷61份，最终得到139份有效问卷，满足问卷收集样本容量高于题项5倍及以上的要求。

问卷中对于各个指标之间的关系进行打分，打分的方法是0～4分析法，即通过0、1、2、3、4来表达因素之间的关联强弱，由此可以获得表示第k位专家提出n*n的直接影响矩阵，其中表示因素Xi对因素Xj的影响程度量表，当i=j时，=0。设D=[dij]为平均矩阵，其公式为：

（1）

初始直接影响矩阵C可以通过对平均矩阵D进行归一化得到，公式如下：

（2）

直接影响矩阵只反映了每对因素之间的直接关系。然而，这些因素之间的关系是及其复杂的，具有非线性和反馈性。必须考虑因素之间的间接关系。综合影响矩阵T=[tij]可以反映因素之间的相互作用，包括直接关系和间接关系，其公式为：

T = C （I - C）-1                                             （3）

由此可以求出养老地产发展制约因素的综合影响矩阵T，如表2所示。

3.2 计算影响因素指标

根据T矩阵可以识别出最为关键的制约因素，并在此基础上计算出影响度fi、被影响度ei、中心度Mi与原因度Ni。其中，影响度fi代表了xi对其他因素的综合影响;被影响度ei代表了其他因素对xi的综合影响;中心度Mi反映因素xi在整个体系中的重要性，中心度越高，此因素的重要性就越高;原因度Ni反映了该因素在整个体系中与其他因素之间的影响关系，Ni为正值的时候，表明因素xi对于其他因素的影响较大，为原因要素，反之，当Ni为负值的时候，表明因素xi受其他因素的影响较大，为结果变量。这些参数可以通过方程式进行计算，其中fi、ei、Mi、Ni分别为：

（4）

（5）

（6）

（7）

依据上式可以计算得出养老地产发展制约因素的各项指标，如表3所示。

3.3 求取整体影响矩阵H和可达矩阵K

整体影响矩阵为H = [hij]，是任意单个因素对其自身的影响相加所得到，具体公式如下，其中I为单位矩阵：

H = I + H                                                       （8）

整体影响矩阵H中的每一个元素hij包含了因素xi对因素xj的影响网络信息（i， j = 1，2，…，n）。为了隔离这些因素的关系结构，需要设置一个阈值来过滤整体影响矩阵H中的次要影响元素。过滤的目的是为了突出系统中的主要因素。给定阈值λ的计算公式如下：

λ = α + β                                                        （9）

其中，α与β的取值为矩阵T的所有的值的平均数与矩阵T的标准差。依据3.1中的内容，可以计算出本文中养老地产发展制约因素的α值和β值，从而得到λ = α + β = 0.048。

当阈值λ确定后，可以对整体影响矩阵H中的每个因素进行处理，处理后的矩阵为可达矩阵K = [kij]，其公式如下：

（10）

其中，當kij = 1时，意味着因素xi对因素xj有直接影响（i， j = 1，2，…，n），从而可以确定因素之间的因果关系。

3.4 划分养老地产发展制约因素影响级别

在确定因素xi （i = 1，2，…，n）的具体等级之前，应先确定相应的可达集合Ri和先行集合Si，其公式如下：

（11）

（12）

随后，对于每个因素xi （i = 1，2，…，n），对可达集合与先行集合进行交集运算，如公式：

（13）

其中集合Li中的因素对于其他因素是可达的，并且不可达到其余因素，因此这些因素将被划分到最底层的因素集合中。然后，在可达矩阵K中删除相应的行和列，并重复上述步骤。等全部因素都被分配完毕后，可以将养老地产发展制约因素进行层次化处理。其中第一层影响因素分解，如表4所示。

其中L1 = {5，7}、L2 = {12，14}、L3 = {9，11，17}、L4 = {10，15，16}、L5 = {6，8，13}、L6 = {1，2}、

L7 = {3，4}。

3.5 构建多级递阶结构模型

上文中所得到的养老地产发展制约因素层次化结果表现了各种因素的影响级别，结合表3中各个因素的中心度以及原因度，可以构建养老地产发展制约影响因素原因结果图，其中横坐标表示中心度，纵坐标表示影响因素的原因度，如图1所示。

图1能够直接反映出各个因素的原因度和中心度。根据原因度大于零为原因因素，小于零为结果因素，将17个因素划分为9个原因因素和8个结果因素，原因因素通常是影响养老地产发展制约因素的间接因素，结果因素则是直接因素。结果表明，城市化水平（d5）为中心度值最大的因素，则说明城市化水平是制约养老地产发展的最重要因素。

将养老地产发展制约因素的原因结果图与上节中所有因素的层次化处理结果相结合，可以构建出多级递阶结构模型，以清晰展现各个影响因素之间相互作用的层次，如图2所示。

图2对因素间层级结构及作用路径给予最直观的展示，模型的顶层因素为直接影响因素，其余因素通过作用于本层发挥作用;处于最底层的因素称为根本影响因素，发挥决定性作用;其余各层为中间影响因素，起中间过渡作用。由图2可知养老地产发展制约因素被划分为三阶七层，城市化水平和国家产业政策是最根本的影响因素。

4 结果分析与优化策略

4.1 DEMATEL分析

DEMATEL法能够识别出养老地产发展制约因素的关建影响因素，由DEMATEL法所得到的指标计算结果可分析出：

影响度：得分值靠前的因素分别是城市化水平、国家产业政策、消费观念，表明这三项因素容易影响其他因素。

被影响度：媒体宣传、盈利模式和养老企业信誉度是排名考前的，说明这三个因素容易受到其他因素的影响，被影响度较高的因素可以反映出其他影响因素的作用程度。

中心度：中心度排名较高的因素分别是城市化水平、盈利模式和国家产业政策，中心度强调影响因素的重要程度，因此这三项因素是重要的养老地产发展制约的影响因素，完善这些因素对于发展养老地产行业尤为重要。

原因度：城市化水平是原因度最高的原因因素，说明城市化水平在养老地产发展中极易影响其他因素;养老地产行业技术水平是得分最高的结果因素，说明最容易受到其他因素的影响。

综上，通过DEMATEL的方法可从17个因素中识别出7个关建因素，分别是城市化水平、国家产业政策、消费观念、媒体宣传、盈利模式、养老企业信誉度、养老地产行业技术水平。加强对以上7个因素的调整可以有效的刺激养老地产的发展。

4.2 ISM分析

ISM分析反映出了养老地产发展制约因素的相互作用关系和层级结构，并且能够将各因素间的相互作用关系给予充分考虑。结果表明：

（1）以多级递阶结构模型为介质，所有影响因素被划分为三阶七层，国家产业政策和城市化水平在第七层，即为根本影响因素，对养老地产的发展起关建作用;第二层到第六层为中间影响因素通过对直接因素施加影响而发挥作用。由此可以看出，国家政策是养老地产发展的根本推动力，结合我国特殊的国情，政府对产业发展的引导如给产业打了一针“强心剂”，稳重求进，而随着正向引导政策而来的将是养老产业制度、产业市场前景以及国民消费观念等多维度多层次的提升，这十分有利于养老地产行业的发展。在养老地产产业发展初期，项目所在区域的城市化水平能给其提供一定的市场前景、人才储备等保障，有利于这个产业站稳脚跟，打造行业生态圈，为产业中后期目标用户下沉打下坚实基础。

（2）养老企业信誉度与产品定价作为直接影响因素，对于推动养老地产的发展有着最为直接的影响。在养老地产行业与下游客户直接接触的过程中，最能对项目推进进行影响的因素就是产品定价与养老企业信誉度，这也是对养老地产发展程度最直观的影响指标。作为直接影响指标，产品定价与养老企业信誉度背后所蕴含的影响因素是多方面，深层次的。其中盈利模式等对产品定价有着直接的影响，而运营模式、产业人才服务水平等均对养老企业信誉度有直接影响。

4.3 DEMATEL-ISM综合分析

对DEMATEL-ISM进行综合分析可发现，ISM中分析出的根本影响因素是DEMATEL筛选出来的关建因素;ISM分析出的直接影响因素对应DEMATEL中的结果因素。由上述分析可发现两种方法在养老地产发展的制约因素的重要程度和类型划分上有高度的一致性，也进一步证明了模型分析的科学性和准确性。

4.4 优化建议及策略

（1）重视根本因素。在制约养老地产发展的因素中，国家产业政策和城市化水平是最关键的根本因素，想要推动我国养老地产的发展，就应当依据我国国情和我国特色社会主义的发展制定适宜的政策鼓励，从而吸引更多的人才和资金投入养老地产，继而刺激养老地产的发展;与此同时，养老地产发展前期应将战略目标放置在城市化水平较高的地区，高度城市化某种程度上保证了居民收入水平、消费观念以及当地产业环境等综合因素符合养老地产的初期发展，十分适合其“产业孵化”;而发展中后期则应顺应国家城市化发展进程，逐渐渗入其余城市领域。

（2）落实中间因素。中间影响因素中，盈利模式最为重要，所以应当着重改进养老地产的盈利模式。同时，建设地的自然情况中心度最低，可以不用重点考虑。目前我国的盈利模式有粗放型“拿地、建造、销售”盈利模式与综合养老产业开发模式等，这些盈利模式下的养老地产大多都处于亏损状态，从而得出目前企业的盈利模式与我国的国情和社会现状不符。所以应当做好科学调研和开发创新，找到符合我国政策和我国国情的养老地产盈利模式。

（3）改进直接因素。在制约养老地产发展的因素中，养老企业信誉度与产品定价是直接影响因素，想要对养老地产的发展进行“快速定位，精准提高”，就要对这两个因素进行针对性优化。养老地产的产品定价是多方影响的综合表征结果，包括盈利模式、产业政策甚至国民消费观念等。但同时，产品价格也对养老地产的短期效益有着最明显的影响，它直接影响国民对养老地产行业的接受度以及养老地产的用户下沉程度。因此做好市场调研，对目标受众群体做出“精准画像”，制定合适的产品价格以便于养老地产的发展。

5 结论

本文针对养老地产发展制约因素进行研究，从分析一般环境视角构建了养老地产发展制约因素指标体系，并运用DEMATEL-ISM法对其进行了深入探析，在识别出关键影响因素的同时，确定各因素的属性和重要性，同时以多级递阶结构模型为媒介将层次结构和作用路径进行直观呈现，大大降低了运算的复杂程度。

由分析结果可知国家产业政策、城市化水平、消费观念、盈利模式、养老地产原材料市场、养老地产产业发展水平是最重要的根本影响因素、中间影响因素及直接影响因素，最后基于此对养老地产的发展提出了策略及建议。

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