赵秀梅

一、问题的提出

原《物权法》第190条第2句规定“租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，该规定在司法实践中产生了很大争议，有以下几种不同的裁判见解：第一种裁判见解认为如果租赁权的行使对抵押权的实现造成妨害的，抵押权人可以排除租赁权人的妨害。例如在“语言专修学校等与袁宇峰、曹芳等金融借款合同纠纷案”中，法院判决认为：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”(1)江苏省高级人民法院(2015)苏执复字00129号执行裁定书。第二种裁判见解则认为只要租赁权不影响抵押权的实现，抵押权人则不必除去租赁权。例如，在“张龙瀛、林静、中国工商银行股份有限公司上海市杨浦支行因与上海东方飞马投资管理有限公司执行异议之诉一案 ”中，法院判决认为：“虽然飞马公司与协通公司的租赁关系不得对抗工行杨浦支行的抵押权，但不得对抗系指不影响抵押权的实现，不意味着在抵押权实现前必须先将租赁权予以涤除。”(2)上海市高级人民法院(2018)沪民终244号民事判决书。第三种裁判见解认为“租赁关系不得对抗已登记的抵押权”是指抵押权人有权解除抵押人与承租人的租赁关系。例如，在“招商银行股份有限公司南京分行与常州市润丰新材料科技有限公司、江苏双欣环保材料有限公司等金融借款合同纠纷”案中，法院裁判认为：“常州中院对案涉抵押房地产拍卖时对该房产的租赁关系依法亦应予以涤除。……