姜秀明

摘要：文章在阐述人口结构和房地产市场的一般关系的基础上，从婚前人口、中年人口、老年人口等方面分析人口结构差异对建筑设计和房地产的影响，旨在能够为我国房地产工程建设发展提供更多有益参考支持。

关键词：人口结构;差异;建筑设计;房地产;影响

房地产行业的发展具备经济和民生的双重属性，站在经济学角度来看，使得房价上涨的重要因素包含经济、利率、税收、土地、人口等。加上房地产行业具备服务性的属性，在发展的过程中还会因为服务产生一些费用，最终提升房价。文章以人口结构差异为研究切入点，就人口结构差异对房地产发展的影响问题进行探究。

一、人口结构和房地产市场的一般关系分析

（一）人口年龄结构和房地产市场

人口年龄结构的变化共同形成了人口红利 的社会现象，从内涵角度上来看，人口红利主要是指在人口转变过程中所展现出来的被抚养人口比例不断降低，劳动年龄人口比例提升的人口结构形式。在人口结构的作用下能够为社会经济发展提供源源不断的人力资源支持。

对于房地产市场发展来说，通过抚养比较低人口结构能够降低人口抚养的负担，提升人口结构的生产性，在充足劳动力的供应影响下会为人口结构带来国民经济高储蓄率、高投资率和低利率，从而间接的影响房地产投资活动和人们的消费需求。

（二）人口地域结构和房地产市场发展

农村和城市人口的分布情况将会直接影响到房地产的经营发展需求，城市化进程 加快和农村人口的转移是加大人们住房需求的一个重要因素。按照亚洲城市化进程中的人口迁移方向，城市化发展体现在四个阶段，其中，在城市人口不足50%的时候，人口迁移以农村人口迁移为主;在城市人口超过50%比例的时候，人口的迁移以城市迁移为主。伴随人口迁移，大城市的房价会发生深刻的变化，即房价上涨，城市郊区人口超过城市人口，郊区城市化形成了较大的都市商圈。

（三）人口结构对住宅价格的影响

房屋价格的制定深受供需关系变化的影响，其中，人口因素是影响人们对房屋使用需求的主要因素，具体影响表现在以下几个方面：第一，人口家庭结构对房地产行业发展的影响。家庭是社会基本单元，上个世纪六十、七十年代的人进入到中年，他们是非独生子女，在组建家庭之后从一个家庭分出多个家庭，家庭新增户数的提升对房地产建设发展提出了更高的要求，需要房地产开发商加大对房屋的建设，由此加劇了有限的土地资源和人们源源不断的对房屋的需求的矛盾冲突。第二，人口年龄结构对房地产发展的影响。受计划生育的影响，社会范围内的人口减少，人类步入到老龄化阶段。老龄化社会使得人口迎来红利时期，老龄阶段的人群具备较高储蓄率和持续储蓄的心理，由此使得银行存款利率降低，房地产投资、股票的购买推动了房价的上涨。第三，人口空间结构对房地产发展的影响。人口流动是社会经济发展的基本原则，人口从经济发展地的地区流入经济发展高的地区、农村人口流向城市人口这样的变化对我国房地产产业发展产生了深刻的影响。 从总体上来看，房地产价格呈现出和城市化发展水平一致的变动状态，而出现这一现象的原因一方面体现在国家以户籍政策为基础的住房保障政策支持，房地产的发展是为了解决人口的居住需要;另外一个方面，城市化的发展产生大量的城市基础设施建设要求，迫切房地产开发商争相占用底盘发展房地产。

二、不同年龄段人口结构差异对建筑设计和房地产的影响

人口结构是影响住宅房地产市场按照的重要方面，人口对房地产以及住宅设计的影响是深刻的，不同年龄受生活经历、收入变动、身体情况影响对房屋住宅的功能要求不同，这些都会影响房屋建设。

（一）婚前人口对建筑设计和房地产的影响

第一，市场需求是重要因素。在地区城市人口的增加，有一些年轻人已经不再满足于和自己的父母居住，在这样的需求影响下，一些房地产项目开始进行小户型公寓楼的设计。第二，公寓住宅不需要考虑房屋的朝向，为房地产发展争取到了更多效益。站在需求的角度上，东西向的住宅设计一方面增加了整个小区的容积率，另外一个方面也增加了东西方向立面和小区天际线的变化，使得整个房屋的设计平面呈现出多样的变化。

（二）中年人口对建筑设计和房地产的影响

不断攀升的房地产价格超过了中年群体的房屋购买力。在消费者对住宅房屋消费理念的理智化对待，三室两厅的房屋得到了人们的青睐。另外，在银行存款利率降低、股市低迷、债券市场不稳定的背景下，越来越多的社会闲散资金被投入到房地产行业，房地产行业迎来了发展的春天。在这样背景下，作为设计者需要立足人们的需求来不断创新新的房屋设计目标，使得房地产的开发设计能够满足更多社会人群的需要。

（三）老龄人口对建筑设计和房地产的影响

日益增长的老龄人口对我国房地产行业的发展产生了深刻的影响，房地产设计人员，在进行房屋设计的时候要充分考虑老年人的住宅生活问题，实现房屋的无障碍谁。房屋室内环境的营造要能够促进老年人和不同年代人之间的交往，并为不同年代人的日常生活创设更多的活动场地。

在房屋住宅设计上要坚持无障碍设计的基本原则，合理设计道路的通行宽度，取消台阶转而设置扶手，使用防滑地面以及有安全保障的设备设施来为老年人提供安全舒适的室内居住生活。

三、城市化进程下人口结构变化对我国房地产行业发展提出的要求

城市化进程会对房地产市场发展产生深刻的影响，想要促进房地产的发展需要充分发挥出城市的带动作用。一方面，改革城乡隔离的户籍制度，在保障农业稳定生产的情况下为农村剩余劳动力转移创设良好条件支持，通过吸引农村劳动力来强化人口红利优势。另外一个方面，优化住宅供应结构，形成房地产市场独有的梯级消费发展模式，将城市化进程中潜在的购买需求转变为现实需求。在区分居民购买需求和动机的基础上，对第一套房、第二套房采取差别性的税收政策和贷款政策。

结束语

综上所述，人口结构是影响房地产产业发展的重要因素，人口家庭结构、年龄结构、空间分布结构会从侧面来反映出房地产产业的发展变化，也将会在未来的很长时间影响我国房地产产业的发展。站在城市化发展的角度来看，国家提出的每年1%的城市化率会对城市住房需求产生压力，在这个期间，政府部门提供的公共住房、廉价租房是解决户籍人口居住问题的关键。外来人口对房地产行业住房需求的增加将会持续性的推进我国房地产产业的发展。

【参考文献】

[1] 张凯锋. 人口结构、产业升级对房地产价格的影响研究[D]. 山东建筑大学.

[2] 肖洋，宋旭. 应关注人口年龄结构变化对我国住房市场的影响[J]. 经济纵横，2014，000（012）：125-128.