雷天歌

摘 要：现阶段我国的房地产市场表现出“库存大，消化慢”的特点，主要原因是城市房地产开发缺少必要的规划指导，上一时期房地产开发量大且时间集中和我国支持房地产消费的政策不稳定。因此可以通过合理规划城市用地，将库存商品住宅转化为保障房以及利用财政、货币、金融、人口和户籍制度等政策因地制宜地化解房地产库存。

关键词：化解；房地产；库存

一、我国商品房库存现状及原因分析

（一）我国商品房库存现状

我国商品房的现状是库存大，消化慢，即现阶段已建成未销售的商品房数量较大，而根据现有的市场销售情况，消化库存需要较长时间，房地产市场整体处于低迷期，同时商品房库存现状存在地区差异。

2014年，商品房销售面积首次出现负增长，同比下降7.58%。2015年12月，商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米。三四线城市甚至一些二线城市，库存量居高不下，商品房开始出现过剩。因此，2015年12月18日，中央经济工作会议将“化解房地产库存”作为2016年结构性改革五大任务之一，提出通过农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。国家统计局资料显示，2016年7月末，全国商品房待售面积71382万平方米，比6月末减少34万平方米，其中，住宅待售面积比6月末减少415万平方米，办公楼待售面积增加26万平方米，商业营业用房待售面积增加196万平方米。从时序分析可以看出，我国商品房的现状特征是“库存大”且“消化慢”，住宅商品房库存在宏观调控下减少，但是总量还很大，同时非住宅商品房库存仍在增加。从地区差异来看，我国东北部和西部地区商品房库存比较大，中小城市比大城市库存量大。

（二）我国商品房库存现状原因分析

我国现阶段房地产市场低迷，集中表现为商品房“库存大”且“消化慢”，待售面积和销售速度不匹配导致商品房库存积压，究其原因，可从供给和需求两方面进行分析。因此，导致我国商品房库存现状的原因如下：

一是房地产开发布局缺少合理的城市规划的指导。我国的城市规划缺少前瞻性、整体性、科学性和稳定性，这就使城市各种用途土地的数量和布局不合理，从而间接导致在根本不适宜房地产开发的土地上建设住宅或者商业房地产，最后出现销售困难、建设停滞甚至大量空置等问题。

二是开发量大且时间集中。上一时期在宏观经济的带动下，我国房地产市场较景气，社会上大量资本涌入，商品房增量在短时间内迅速变大，但是有些地区的外来人口有限，消费能力也不能在短时间内得到提高，城市居民对于住宅房地产和商业房地产的需求较小，从而出现商品房积压。

三是支持商品房消费的政策不稳定。在经济发展速度放缓的环境下，我国居民的就业率下滑，收入水平下降，大部分家庭的住房消费能力有限，缺少政策的支持很难进入住房消费市场，因此现阶段我国不稳定的住房消费支持政策减少了商品住宅的有效需求。

我国房地产市场低迷的外界影响因素主要有经济发展速度放缓，城镇化速度减慢和投资消费信心不足等。

二、化解我国房地产库存的对策

房地产业具有很强的产业关联性，消化房地产库存是全局性的问题，不仅关系到发展房地产行业更关系到盘活整个经济，因此应高度重视。化解房地产库存首先应摸清家底，核实城市的库存数据，分析本地区库存形成的主要原因，然后再因地制宜地对症下药，比如解决三四线城市的房地产库存问题就不能简单地刺激需求，而应该着手于改进当地的经济大环境。各大一线城市的情况也不相同，必须根据实际情况采取科学的“去库存”对策。

（一）发挥城市规划的指导作用，合理布局城市用地，限制土地供应。在摸清现阶段房地产库存量、类型和分布的基础上，制定详细科学的土地使用计划，严格限制相关用途的土地供应，减少住宅和商业地产的增量，同时盘活已有的相关用途土地，尽量规划市场需求量大的商品房产品，在城市功能完善的区域兴建住宅和商业地产。

（二）在政府主导下将部分库存商品住宅转化为保障房。过去的政府保障房以新建住宅为主，通过政策优惠降低成本，如果通过政府收购的形式将住宅库存转化为公租房或者安置房，一方面能解决城市居民的住房需求，另一方面可以打破房地产开发商的经营困局，实现商品住宅去库存的目标。

（三）发挥财政政策、货币政策和金融政策驱动力，提高居民住房购买能力。财政政策方面，税费减免是管理改革的核心，我国商品房交易环节税费繁杂，买卖双方税费负担较重，如能调整税费结构，减少税费负担，就可在一定程度上促进住房消费。货币政策方面，继续保持宽松的货币政策，通过降息、降准和降低首付比例等工具缓解经济下行态势，刺激住房需求，有效化解房地产库存。金融政策方面，妥善实施公积金制度改革，放宽缴存条件和提取条件，促进资金保值增值，使更多人可以使用公积金进行住房消费，有利于房地产去库存。

（四）利用新型城镇化和户籍制度改革消化房地产库存。我国现阶段的城镇化主要是土地的城镇化，即不断扩大城市规模，忽视了民生改善、可持续发展等新型城镇化目标，导致城市中外来务工人员在自身消费能力有限的情况下住房条件恶化，不少外来务工家庭面临住房短缺的窘境，因此必须强化民生改善在城镇化中的重要地位，通过户籍制度改革将外来务工人员市民化，再辅助以配套的货币政策和财政政策，如将外来务工人员加入公积金体系等，激活外来务工人员的购房需求，将其作为化解房地产库存的重要力量。

（五）放开人口政策，增加改善性需求。从长远来看，放开二胎政策会影响社会生活的方方面面，对房地产业也会产生深刻的影响。人口增加将使得房地产市场对住宅需求增加的预期增强，家庭成员的增加也将改变居民的住房需求结构，使其更倾向于购买面积大、房间多的住房，二次置业的改善性需求也会增加。同时人口的增加尤其是新生儿的出生会刺激消费需求，带动经济发展，间接促进商业地产库存的消化。（作者单位：山西财经大学公共管理学院）

参考文献：

[1] 王珏林，高磊.化解房地产库存对策研究[J].城乡建设，2016（1）：18-20.

[2] 倪鹏飞.农民工市民化与化解房地产库存[J].新重庆，2016（1）.

[3] 仇保兴.化解房地产库存的八点建议[J].住宅产业，2016（3）.