李泽涵+冯科

【摘要】房地产行业已进入整体利润收窄、增速减缓的“白银时代”；其对于中国GDP的作用已由“支柱”转为“稳定器”，因此目前房地产行业调控政策以稳增长为主。行业发展规律及市场趋势决定了传统房地产企业转型发展的必然性：行业可持续发展为其提供内生需求；移动互联网、物联网等为代表的创新应用构成了外在趋势。金融机构应大力发展地产基金，以便更加灵活地支持房企的转型尝试；并在充分重视转型风险的前提下，优选战略合作伙伴，力争深度参与、引领地产金融行业的转型升级，与转型房企共同发掘潜在机会，共享转型成果。

【关键词】房地产 创新 转型

【中图分类号】F279.2 【文献标识码】A

我国房地产行业自2013年前后结束粗放型增长的“黄金时代”，进入精细化、专业化、差异化发展的“白银时代”。供需层面，中国已于2012年左右告别人口红利时代，虽已全面开放二孩政策，但其衍生的购房需求至少需二十五年才能逐步释放；此外，80后、90后购房观念的逐步变迁、平均婚育年龄的推迟导致家庭裂变速度骤减，以及40后、50后人群逐步离世释放出“二次供给”等因素，都将不同程度增加供给、降低需求。政策层面，鉴于房地产的GDP“稳定器”作用，政策指导思想体现为增长过快时抑制，失速时刺激；这种政策风格可对市场震动起到缓冲作用，为谋求转型的企业提供宝贵时间窗口。虽然房地产行业的竞争加剧、利润下滑、聚合度提升属于客观经济规律，但作为行业主体的房企未来如何应对却是急需回答的问题。在转型过程中，房企会面临来自路径选择、多元化发展、“互联网+”等众多不确定因素带来的挑战。对于努力转型的房企，建议从管理层到执行层在思想观念上形成一致认识，以扬弃的态度积极探索最符合自己企业的转型路径。

房地产企业转型的内生需求、外在趋势和转型动因

第一，转型是房地产行业可持续发展的内生需求。过去长期粗放的增长模式已触及“天花板”，在房地产行业的“白银时代”中，房地产企业的核心竞争力已经逐步从“规模化”转向“专业化”，“质”的优化重于简单的“量”的增长，因此传统房企有强烈的内在诉求通过转换经营模式、强化品牌价值、提升产品溢价、精细成本控制，以及高效管理等方式，寻求更大发展空间和持续经营动力。

第二，转型是互联网、物联网颠覆式创新所带来的外在趋势。互联网已经用创新颠覆了几乎所有行业，物联网的变革也渐行渐近，其对房地产行业的颠覆式创新不是何时发生，而是如何发生的问题。例如，早期拥抱互联网金融的“平安好房”，已搭建起“房地产众筹联盟”平台，实现了房地产开发融资的去中介化，让购房者成为微开发商，以期实现地产商和投资者的双赢。

第三，转型动因包括主动与被动两种类型。行业龙头企业会主动转型，而中小企业则倾向于被动转型。万科、万达等龙头企业更有动力直面挑战、顺应趋势、主动转型，以业务创新和企业长期发展为驱动力，促使行业升级并优化资本结构。对于缺乏足够内驱力及资本的中小型房企，则相对被动地应对行业新局面，行业整体收益的逐步下降和融资成本提升最终会迫使这些企业通过兼并重组、多元化经营并逐步转移主营业务重心等方式“被动转型”，直至退出市场。

房企价值链上、中、下游的转型实践

为应对“白银时代”下经济形势与市场竞争突变等挑战，房企进行了经营策略、业务领域融资方式和商业模式等方面的探索实践。笔者以房地产行业的价值链为线索，梳理相关企业的转型方式及特点。

第一，价值链上游积极向资本端拓展。笔者观察到，房地产开发企业在价值链上游的转型尝试主要以借力金融业和丰富资金需求为主，具体表现为通过股权融资、资产证券化、互联网金融等形式和资本联姻。

首先是股权融资。房地产开发企业与保险及银行等金融机构通过股权融资联姻，一方面可获得极低成本的资金，另一方面保险和银行等金融机构的渠道和资源优势还可为房企在长期的战略转型中提供各种支持。

其次是资产证券化。通过资产证券化转型可拓展多元化融资渠道，改变长久以来依靠银行贷款的单一融资模式，实现直接融资，同时改善资产结构。此外，还可以改善公司治理结构，为传统房企由“滚动开发”模式向“物业持有”运营的转变提供必要支持。

再次是互联网金融。房企联合银行及第三方平台推出以地产开发项目为标的的众筹或理财等互联网金融产品，并借此进行开发前端融资及辅助后端销售，一举多得解决项目融资、市场营销、产品销售等多项任务，实现开发商、金融机构、互联网平台、投资者以及购房者的多方共赢。

第二，价值链中游业务领域多元化及轻资产化。处于房地产价值链中游的开发企业由于传统住宅市场的饱和、利润压缩，以及风险增大，很多企业开始尝试多元化业务领域及轻资产化发展路径。

业务领域多元化方面，传统住宅开发企业在商业地产、养老地产、旅游地产、产业地产、文化地产，以及海外地产等方向均有尝试。传统住宅地产企业切入商业地产的尝试与老牌商业地产企业在该领域谋求进一步转型的努力并存，体现了当下商业地产既是蓝海又是红海的双重属性。中国养老地产仍滞后于市场需求，处于探索试错阶段，成熟商业模式有待形成；同时市场环境、政策扶持等关键要素也需要持续完善。旅游地产方兴未艾，主要挑战体现在资金投入和变现方式上。

轻资产化方面，房企可以选择逐步剥离物业持有的职能，专门从事运营、服务、投资等领域的经营，从而彻底向轻资产化转型。轻资产化发展由于占用最少的自有资金，以追求利润最大化，因而有利于公司净资产收益率的提升，这对于“白银时代”的中国房地产行业而言，很可能是大势所趋。

第三，价值链下游积极利用“互联网+”，拥抱O2O模式 。“互联网+”对房地产行业的影响贯穿全产业链，但对于下游的影响却是最深刻的。处于行业下游的金融服务、租售代理、运营管理、家装建材、社区服务等领域，均可以与互联网进行不同形式的联姻：一手房销售通过互联网众筹、互联网金融等途径解决客户定位、首付及按揭贷款等服务；二手房租售通过O2O网络中介提升服务效率、降低交易成本；家装建材、社区服务等细分领域也充分利用O2O及P2P等模式创新行业服务模式，打通服务的“最后一公里”。

房企规划转型路径时，应以市场需求为导向

对面临转型的房企而言，首先，企业的上上下下要对转型发展形成思想观念的转化和统一。这就要求从管理者到执行层在内的全体公司员工需要理解并接受转型发展的思想，对新确立的发展模式与经营方式有统一思想认识。其次，要大胆求索、小心检验，探索属于自己公司的转型路径。他山之石可以攻玉，但完全照办前人经验，则很难复制别人的成功经验。房地产企业转型时应遵循“审时度势、因地制宜、量身定制”的原则，定制转型战略。为此，企业在规划转型路径时，应以市场需求为导向，充分利用企业核心优势或潜力，并与企业文化基因、客户基础相适应，在代表先进潮流的方向上，制定个性化的转型路径。

与此同时，各家金融机构需调整经营策略与产品服务，以更好支持房企的转型发展。首先，应大力发展地产基金业务，补充传统借贷业务的诸多空位，完善多元金融服务，同时亦可以分散风险。其次，高度重视转型风险，充分认识传统房企转型发展是高风险的经营行为，格外审慎地与转型房企合作。最后，精选转型合作伙伴，深刻理解转型动因，辨析转型路径，研究其成功机会与风险，与投资理念、专业领域、以及风险偏好相吻合的房企进行深度合作，与房企共同成长、共度难关、共享转型成功的果实。

（作者单位：北京大学经济学院）

【参考文献】

①陈聪、付瑜：《房地产行业房地产销售代理和服务行业专题研究报告：三件武器构建闭环》，中信证券，2015年1月27日。

责编/张寒