李春生 王亚星

摘要：在对人口半城镇化影响房地产价格的作用机制进行理论分析的基础上，对二者的动态关系进行了实证研究。结果表明：人口半城镇化会造成半城镇化人口在常住地和户籍地之间往返生活，引发过度的住房需求，并通过半城镇化人口在两地的居住消费行为对房地产价格变动产生需求拉动效应和成本推动效应；人口半城镇化构成了房地产价格变动的单向格兰杰原因，人口半城镇化率的提高对房地产价格上涨具有程度较大和时间较为持久的正向作用。

关键词：人口半城镇化；房地产价格；作用机制；实证分析

中图分类号：F299.21文献标识码：A文章编号：10037217（2018）04013506

一、引言

改革开放以来，中国的城镇化进程明显加快，常住人口城镇化率从1978年的17.92%上升到2016年的57.35%。然而，我国的人口城镇化实质上是一种不完全、不彻底的城镇化。在全国各城市（镇）中，存在着大量的在城镇“常住”①，却没有当地城镇户口因而无法享受完整城镇居民权益的人口，即半城镇化人口，而且呈现出不断增长的态势。

从实行市场经济体制以来，我国房地产业的发展逐渐实现了市场化，房地产价格呈现出较快的上涨势头，商品房的平均销售价格由1992年的每平方米995元上升到2016年的每平方米7476元。房地产价格已成为社会各界广泛关注的热点问题。虽然影响我国城镇房地产价格上涨的因素较多，但是由于人口半城镇化会造成半城镇化人口在常住地和户籍地之间“候鸟式流动”[1]，而居住需求又是人的基本需求，因此人口半城镇化必然会对房地产价格产生一定程度的影响。……