卢魁红

摘 要：本文立足房地产开发行业，分析了其成本核算的特点，指出成本核算在项目各阶段的成本控制中发挥着重要作用，探讨实践中成本核算遇到的难题，并提出了有效对策。

关键词：房地产 成本核算 成本控制

房地产行业近年来一直是国民经济的支柱产业，对居民生活有着重大影响。房地产企业作为微观经济体中的一个活跃细胞，发展逐渐成熟，而成本控制作为房地产企业经营的关键点，除了在造价方面加以控制，财务成本核算也起着举足轻重的作用。本文将从成本核算对成本控制贡献的角度，探讨成本会计在实操业务中遇到的问题，并提出可行的相应对策。

成本核算有狭义广义之分，狭义是指成本的账务处理，广义还包含成本预测、决策、计划、控制、核算、分析及评估等成本会计的职能。本文的成本会计是广义成本核算。

一、房地产行业成本核算特点

1、核算周期长

基于行业特点，房地产项目的开发周期会跨越多个会计核算年度，这就加大了项目成本核算的准确性难度。除了单纯的财务核算，成本会计还需要完成大量其他辅助工作，对整体项目的成本进行把控。

2、核算内容专业

房地产开发项目的生命周期包括：（1）土地获取：土地信息收集、土地初判、土地深判、资金来源、土地投标摘牌、签订土地出让合同、用地规划许可证办理、土地确权办理、土地证办理等；（2）前期调研：区域市场调研、项目定位等；（3）规划设计：设计前期工作、方案设计、设计指标确认、施工图设计等；（4）报批报建：施工许可证办理、预售证办理；（5）施工：开工前三通一平、招投标、基础工程、主体施工、签证变更、工程验收、装修、水电暖、智能化、电梯、竣工验收、结算等；（6）配套：排水、热力、景观等；（7）营销：推盘策略、外部销售代理合作、开盘、销售指标分解、回款、按揭放款等。过程复杂且较专业化，这就要求成本会计也要熟知流程，关注其中财务关键点。

3、对核算要求高

伴随行业的成熟，房地产企业对成本核算的要求越来越高，由事后的核算已过渡到事中的控制及事前的测算。特别在定价、资金成本测算方面发挥重要作用。

二、成本核算对成本控制影响

财务成本核算在对成本控制的重要影响主要体现在以下三个方面：

1、项目开始前的成本测算发挥重要作用。

房地产企业虽然都设有专业的设计规划部门、成本管理部门、营销部门，但这些部门的职能都只体现项目的一部分，是分散的。只有通过财务成本核算可以将这些部门的职能内容贯穿成整体，对整个项目生命周期进行把控。收入、成本、费用归体、根据对资金收支情况的预计测算资金占用成本，这些要素的搜集与测算可以为管理者提供出项目整体的收支情况，这对管理层决策起着举足轻重的作用。成本测算在实践中日渐形成一套成熟的体系，甚至可以在确定项目定位情况下，以管理层要求的利润回报率倒算成本，进而进行成本管控。

2、项目建设过程中成本核算参与到动态成本控制中来。

项目在建过程中，财务成本核算对成本控制的精髓体现在在对合同的执行的控制。房地产行业具有资金密集性强的特点，各类成本资金支出都需经过财务成本核算人员的严格审核，审核的主要依据便是合同条款。尤其是国家2016年5月1日实行房地产行业的营改增政策出台以后，业务付款阶段的发票取得与控制变得愈发重要。成本会计要确保每笔成本资金的支出均严格按照合理合规的合同条款执行。

3、项目清算阶段成本核算呈现项目完整情况。

项目清算期，收入、成本、费用、税金基本有了确定的数据，未发生可预计的数据也相对准确，财务成本核算可以对项目的整个生命周期进行完整呈现。经过全过程清算，可细致分析到每个环节、每个合同的单方成本情况，对以后的开发项目具有借鉴和指导意义，为管理层决策提供丰富信息。

三、成本核算实操业务中的问题

在业务实际操作中，遇到问题分析如下：

1、项目资金占用成本难以准确测算。

实际运行中，企业常常同时开发多个项目，为使资金利用最大化，融资款项不会仅限于一个项目使用，這就会出现融资费用如何在项目间分摊的问题。同时财务核算记录的融资成本并不能准确的体现所核算项目的资金成本，因此如何较为准确得确定项目的资金成本成为财务成本核算的一个难题。

2、动态成本控制传统手段无法满足业务需求。

要想时间掌握项目成本情况，在多项目核算情况下，仅使用传统的EXCEL表格对成本类的合同进行整理、归集、记录已不能满足业务需求。如何实现数据的高效传输与管控，在实际业务中需要寻求更有利解决方法。

3、核算对象不灵活。

有的单个开发项目就包含了住宅、 公寓、 商业地产等不同类别，不同类别的建筑单体其成本特点不同，税费计算缴纳不同，跨单体签订合同情况不同等，使成本核算只能停留在项目整体层面。而管理层在决策过程中可能需要了解的其中若干单体的成本情况，单纯的成本核算难以实现这种灵活性要求。

4、合同存在合理合规性风险。

项目建设过程中，成本会计通过把控合同执行情况对成本类资金支出进行事中控制，但业务人员签订的合同可能存在订立的付款节点难以确定，或者约定的发票条款不符合业务实质等问题。

四、成本核算业务改进对策

针对上述实际业务中遇到的问题，经过探索改进，提出以下对策，在实践中取得了较好效果，总结如下：

1、制定个性化、通用性兼顾的资金占用成本计算方法。

通过加权平均方法测算企业整体融资年度综合利率，以月度为单位预计各类资金收支情况，计算月度累计占用资金，当累计占用资金为负数时，资金占用成本为零，当累计占用资金为正数时，计算当月度的资金成本。最终各月度的资金占用成本加和是该项目的总资金占用成本，具体计算可参见下表：

2、引入ERP信息化管理平台。

利用信息化平台可以有效解决动态成本监控与核算对象不灵活问题。企业选择并开发与本企业相适用的信息化平台可以达到事半功倍的效果。针对同时开发多项目、多单体的情况，横向以成本核算科目为合同归集标准，纵向以核算项目为归集标准，将形成成本的每一个合同纳入信息化平台。按项目开发前测算确定的目标成本分解至成本核算科目，每一个合同的签订都将目标成本金额替换为合同额，建设过程中产值大于合同额时再替换为产值额，从而实现项目的动态监控。为解决核算单体灵活性问题，在合同签订时通过系统选择合同包含的单体，如果合同中有分解至单体的金额则按约定金额分配至各单体，如没有分解金额，则暂按规划建筑面积比例分配至个单体，最终合同结算时再按更准确规则分配，这样便可以获得单体相对准确的成本，满足管理层需求。

3、理顺合同签订流程，向事前控制延伸。

规范、梳理企业内部控制流程，让成本核算人员也参与到合同签订的流程中来。在合同签订之前关注付款结点及发票取得相关条款，提出合理化建议，避免因合同条款的不合理而成本失控的情况，形成流畅的合同执行过程中的成本核算控制。

成本核算是房地产成本控制的重要模块，是联系项目开发各阶段、各部门的纽带。随着成本核算体系在实践中不断完善，房地产成本核算对成本控制的贡献将日益凸显。

参考文献：

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[2] 张承和，房地产企业会计成本核算常见问题分析 [J]. 现代经济信息，2016（11）：238+241

[3] 张芳锐，房地产开发企业成本核算存在的问题及对策分析[J].管理世界，2016（7）：81- 88