何召

摘 要：本文从货币超发观点本身的争论出发，通过货币数量论等观点对其进行了评价，并对、GDP、房价之间的关系通过基本数据进行了分析：“货币超发”的现象并不如流行说法一样严重，“货币超发”和房价泡沫存在一定的互为因果关系。同时，土地财政、外资涌入、汇率及利率问题等都是房价泡沫的重要原因。

关键词：房地产；货币超发；土地财政

一、货币超发与房地产

根据货币学基本原理，一个国家或者地区的经济每增长1单位的价值，执行货币发行功能的中央银行也应该增加1单位的货币供给，超出1单位部分的供应就被视为超发。而在新兴经济体中由于市场化改革或者激进的扩张方针等原因，资源的商品化过程被压缩加剧，广义货币供应量在一定程度上高于经济发展GDP增长也视为合理的。但过高的货币供给就极易带来通货膨胀。

如上图所示为中国的与GDP值的增长趋势图。可以看出，在整体上我国的增长速率一直高于GDP的增速。在过去的30年中，中国广义货币供应量的平均增长速率约为21.9%，比同期的GDP平均增速高了12%；过去10年的平均增长速率约为18.1%，仍然高于同一时期GDP增速7.6个点。增速居高不下地运行给中国通货膨胀产生了持久性压力。

经济个体在房地产与货币之间的资产替代行为是推高我国房价的动因之一；存款利率、货币供给对房价的作用方向在不同时期具有一致性，在经济的不同区制下实际存款利率降低和实际货币供给增长率上升都将推高房地产价格。……