李宪典

住房公积金贷款面临的风险及防范措施探讨

李宪典

近年来，住房公积金的使用规模逐年扩大,住房公积金制度的建立促进了我国住房建设的发展，为职工住房提供了稳定的信贷资金，在社会生活中发挥着重要的作用。如何规避住房公积金贷款风险、提高住房公积金管理水平成为当前重点研究课题。本文分析了住房公积金贷款存在的主要风险及原因，并提出了有效的防范策略。

住房公积金贷款；风险；防范

随着住房公积金贷款在支持职工住房消费方面的作用越来越重要、在个人住房贷款中所占比例越来越高，现已开始逐渐进入风险暴露期，提高住房公积金贷款风险管理水平已迫在眉睫。

一、住房公积金贷款面临的主要风险及成因分析

住房公积金贷款属政策性住房贷款，其发放对象基本上是有固定收入且按时缴存住房公积金的缴存职工，其风险相对于商业银行个人住房贷款较小。住房公积金管理机构一般面临的贷款风险分两类，即系统性风险和非系统性风险。系统性风险主要有市场风险、制度风险与政策风险。非系统性风险主要有信用风险、抵押物风险和操作风险。

（一）市场风险

房地产业是最典型的资金密集型行业。没有金融的支持，也就没有房地产的发展；房地产业的发展又为金融发展和创新提供了广阔的空间。但是，房地产业的发展，也决定了金融业的冷暖安危。房地产市场的大起大落也直接影响了住房公积金贷款的安全，如果住房公积金管理机构不注意防范房地产贷款中的风险，不按照风险防范的有关规定执行，放松贷款标准，过度发放个人按揭贷款，假使房地产市场因过度投机行为导致房地产价格持续上涨，进而引发频繁的买卖交易，造成市场虚假繁荣，就有可能催生房地产泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，首先危及的是住房公积金管理机构的贷款安全，往往造成住房公积金管理机构将面临无法正常回收贷款，或通过处置抵押房产无法收回贷款本金，对住房公积金的发展将产生很大的影响。

（二）制度风险

制度风险是由住房公积金相关制度因素而引起的贷款风险，制度性风险主要来源于住房公积金的委托运作模式。《住房公积金管理条例》规定，住房公积金管理机构应当按住房公积金管理委员会指定的银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务。住房公积金贷款只能以委托方式委托商业银行办理，而风险则由住房公积金管理机构承担。由于住房公积金贷款的委托方与受托方是两个不同的利益主体，特别是银行是以利润最大化为目标的经济实体，虽定有委托协议，仍难以解决各自因不同利益驱使而在运作过程中产生的目标和利益冲突。这种冲突的存在，一是表现为银行在自营业务与委托业务之间进行“权衡”，对委托业务不够重视，办理业务相对不够谨慎，加大了住房公积金的贷款风险。二是由于银行不承担公积金个人住房贷款的风险，基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够。

（三）政策风险

政策风险主要有两个方面。一是抵押房屋处置在司法解释方面的风险。最高人民法院于2005年11月发布了《最高人民法关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的司法解释，对设定抵押房屋的处置做出了规定。但此司法解释的第六条规定“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出”。依照此司法解释，住房公积金管理机构对于抵押物处置存在障碍。二是住房公积金政策的特殊性形成的风险。住房公积金的政策性特征决定了住房公积金贷款应向广大的中低收入家庭倾斜，其中一部分职工收入不稳定，偿债能力不强，影响了贷款的安全性。另外住房公积金作为一种“封闭运作”的政策性住房资金，虽然有力地推进了住房公积金制度的发展，但由于住房公积金贷款的期限长，最长可达30年，一旦在贷款期限内遇国家利率调整，存贷差发生变化，住房公积金管理机构难以保证预期的利息收入，甚至因此而发生亏损。住房公积金业务的单一性使它缺乏通过多项业务组合分散风险的机制，更加剧了其风险性。

（四）信用风险

信用风险又称违约风险，来源对象一般指借款人个人，其产生源于三个方面因素。一是借款人的履约能力出现了问题。具体表现为：借款人婚姻状况变化风险、借款人刑事风险。借款人失业、丧失劳动能力导致收入下降、失去收入来源；或是借款人死亡、丧失行为能力，借款人的继承人放弃所购房屋、不愿还款，都会给住房公积金管理机构造成损失。二是借款人的履约意愿出现了问题。这主要是借款人的品格决定的。借款人品格是指借款人不仅要有偿还债务的意愿，而且具备在负债期间能够主动承担各种义务的责任感。这就要求借款人必须是诚实可信的。不过，借款人品格是难以用科学方法加以计量的，一般只能根据过去的一记录和经验对借款人进行评价。如果存在完备的信用档案，那么借款人在过去时间里违约的次数基本上可以反映出借款人的品格。三是信息的高度不对称。信息不对称主要体现在住房公积金管理机构不能全面掌握借款人所提供的贷款资料的真实性、抵押物价值评估准确性及个人信用状况。

（五）抵押物风险

抵押物风险主要包括房地产价格风险和房地产法律风险。住房公积金个人住房抵押贷款款区别于其他贷款的主要特征之一，就是大部分贷款以房地产作抵押，以抵押为预防信贷风险的主要屏障，主要有以下几个方面。一是房地产价格风险是在抵押贷款期间，由于市场上房价下跌，或因某种自然灾害造成房产的毁坏和贬值，使得抵押物现有市场价值低于借款人未偿还贷款余额，从而造成的信贷风险。二是房地产法律风险是指房地产产权和房地产交易过程中法律纠纷带来的信贷风险。主要表现为：房屋权属不清晰造成的风险、房屋重复抵押的风险、抵押房屋未经登记的风险、期房风险、抵押物灭失的风险。

（六）操作风险

操作风险是指因操作流程不完善、人为过失、系统故障或失误等外部事件造成损失的风险。就住房公积金管理机构内部来说主要表现在以下方面：一是人员因素引起的操作风险。主要是人员结构与人员素质参差不齐，岗位设置不合理，金融、会计等专业人员缺乏，人情贷款时有发生。如对不具备贷款资格的亲朋好友审批发放贷款、不顾借款者的还款能力超额放贷、审贷过程把关不严、甚至弄虚作假、欺上瞒下，埋下风险隐患。二是流程因素引发的操作风险，如流程设计不合理、流程执行不严格等。

二、住房公积金贷款的风险防范措施探讨

住房公积金贷款风险防范除需要加强产业研究、洞察政策变化、提高前瞻判断、遵循审慎原则、规范市场竞争外，还要采取如下的措施：

（一）建立贷前审查制度

住房公积金管理机构收到借款人的申请及相关材料后，要对借款人和抵押物进行全面的审查和分析。这是保证贷款安全的重要环节。一要在住房公积金管理机构内部建立信贷人员责任制度。信贷人员要对自己审批的贷款项目负责到底，一旦出现风险，要追究相应的责任。而且要把信贷人员的工作长期化，以保证信贷工作的长期性、连续性和稳定性。二要加强贷前审查的深度和广度。既要审查贷款申请人的资信和其所提交的相关材料，又要加强对抵押物的审查。要与借款人进行面谈，了解其贷款的意图，利用个人征信系统对借款人资信进行审查，对于抵押物的审查要着眼于易于保值，易于变现，易于抵押以及易于估价的房地产。三要对委托银行建立考核机制。根据财政部要求，住房公积金管理机构应按一定的标准向委托银行支付贷款手续费，因此，住房公积金管理机构对委托银行要将贷款手续费与贷款工作质量挂钩，根据考核情况支付手续费。

建立贷款责任终身追究制度，对信贷人员经常进行业务培训，不断提高信贷人员的工作责任心和业务素质。加强贷前审查的深度和广度，对房地产开发企业及其所开发的楼盘项目进行贷前调查，在登记备案后进行准入，防止开发企业资金断裂，所开发的楼盘形成“烂尾”，确保抵押物的真实性与合法性。与委托银行定期签订委托贷款协议，制定配套的考核办法，根据考核情况支付手续费，最大大程度提高委托银行的责任心。

（二）严格贷中审查

在贷款审查中引入人民银行的信用评价体系，实现住房公积金管理机构与商业银行的资源共享。通过人民银行的信用评价系统，对商业贷款和信用卡使用过程中有不良记录的住房公积金缴存人，在其申请住房公积金贷款时，通过降低贷款额度、增加保证人等方式，应对可能出现的信用风险。

（三）加强贷后管理

贷后管理是从贷款发放之日起到贷款本息收回之日止的贷款管理。一笔贷款业务经过审批之后，开始进入还款阶段，这个阶段对于住房公积金管理机构来讲也很关键。在漫长的还款期内，由于各种不确定因素的存在而使住房公积金贷款存在各种风险的可能。要加强贷后管理，首先，要建立住房公积金贷款业务档案，该档案要从借款人申请贷款时开始将借款人的相关资料一一记录在案，以备今后检查之用。其次，建立信息化风险预警体系。对借款人贷后的信用信息要认真收集，如借款人依合同约定归还贷款本息情况；借款人品行、职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况；保证人保证资格和保证能力变化情况；抵押物保管及其价值变化情况；有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律法规相抵触需要变更、修改和补充之处，贷款资产风险程度、变化情况及趋势；其他关系到债权实现和保障的内容等。而且要细分不良贷款的具体成因，对有不良个人信用行为的居民，通过该系统设置不同规模和方向的条件，不仅在公积金管理机构的监控预警机制上会对其做出反映，而且在个人信用记录方面也会有负面评价。最后，根据住房公积金贷款业务档案，将住房抵押贷款划分风险等级，风险越大，检查的频率越高，并对检查的结果提出相应的解决方案。

（四）强化住房公积金管理机构贷款管理的主体地位，达到风险控制与风险承担主体的统一

即住房公积金贷款均由住房公积金管理机构自行审批，受托银行负责办理放款及回收贷款的业务。

总之，随着我国住房公积金资金规模越来越大，住房公积金贷款在支持职工住房消费方面的作用越来越重要，贷款余额在个人住房消费贷款中所占比例越来越高，贷款风险也日益加大，关注并合理防范住房公积金贷款的风险已不容忽视。住房公积金管理机构要以预防为主，以自身制度完善，合理控制为基础，不断强化贷款风险管理，从源头上防范贷款风险产生。如何防范贷款风险，管住、管好住房公积金，从而维护社会安定、和谐，是值得我们深入研究的问题。

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李宪典，海南琼海人，厦门大学经济学院2012级在职硕士研究生，现供职于海南省住房公积金管理局，研究方向：金融理论与实践。

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1008-4428（2015）01-107-02