摘要：自实施不动产登记制度以来，登记机构对申请人的登记要求，是做形式性审查或者实质性审查，一直争论颇多，即使在《民法典》出台之后，也没有达成共识。审查的核心是申请登记意思表示真实，申请登记内容合法有效。围绕审查要点、材料真实、法律关系三个疑难问题，结合不动产登记制度本身特点，通过向公证员、检察官、法官学习审查思路和经验，探讨不动产登记审查如何尽到“合理审慎”之职责，以规范不动产登记，保护权利人合法权益。

关键词：审查;合理审慎;不动产登记

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）07-0047-51 收稿日期：2021-06-01

1 借鉴公证规则，指导审查工作

我国的不动产登记制度，将物权变动效力和运用公权力公示相结合，吸收了德国、瑞士的不动产权利登记制度主要特点。德国、瑞士《民法典》中规定，物权合意、绝大部分物权变动的原因行为都纳入了强制性公证的事项，须经严格的强制公证后才能进行登记程序。

在我国，公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依据法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。在承办不动产事项时，公证协会依据事项涉及到的法律、法规及规章出台多项相关的指导意见，对法律行为的主体、客体、内容进行审查，保证物权和债权意思的真实性、合法性后才予以出具公证书。例如：《关于办理房屋买卖合同公证的指导意见》是依据《民法通则》《合同法》《物权法》《房地产法》《公证法》《婚姻法》《公司法》等制定。……