文/王世桢 严荣

美国在长期发展中形成了一个发达的住房抵押贷款市场，为了在高度金融化的住房市场中实现可持续的住房自有率（sustainable homeownership）及可支付的住房租赁（affordable rental housing），其建立了以美国联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency, FHFA）为监管中心的住房金融监管体系。本文对FHFA在住房金融市场的监管过程进行详细分析，为我国房地产金融快速发展背景下住房金融监管及政策制定提供参考。本文主要分为以下几个部分：FHFA框架下的住房金融体系，监管目标及组织架构，FHFA对住房目标的监管策略及效果，面临的挑战及可资借鉴的经验，主要结论。

一、 FHFA框架下的住房金融体系

FHFA是根据“2008年住房和经济复苏法案”（Housing and Economic Recovery Act of 2008 , HERA）成立的，负责对房利美、房地美（Fannie Mae & Freddie Mac ,the Enterprises）和联邦住房贷款银行系统（Federal Home Loan Bank System）进行监管。

在住房金融体系中，联邦政府直接（通过联邦住房管理局FHA、退伍军人事务部VA和美国农业部USDA）和间接（通过房利美、房地美）支持住房所有权。近四十年来，房利美和房地美持有的抵押贷款支持证券在市场中份额不断扩大。以单户家庭住房为例：两个公司的持有份额在1980年仅占市场总抵押贷款证券的7%，在1990年为41%，从2010年到2019年，这一份额稳定在45%左右；其他抵押贷款市场主要持有者为吉利美（Ginnie Mac，近十年占比20%左右）以及投资组合持有者（Portfolio Holding，近十年占比25%左右）。

对房利美和房地美的监管是必要的。作为政府支持的企业,房利美和房地美具有将次级抵押贷款风险传递给政府及纳税人的能力，这两个机构在赢利导向下也确实有这一倾向。……