王剑

关键词：财务分析  房地产  项目可行性

一、引言

房地产行业具有资本密集以及周期较长的特点，对于项目操作过程中的资金风险控制提出了很高的要求。对于房地产企业来说，在项目决策的过程中做好相应的风险分析和评价工作是必要的，是能够尽可能的降低项目投资风险的重要举措。财务分析是投资项目可行性分析评价过程中通常采用的重要方式，其往往能够较为量化和直观的显示出目标项目的预期潜在风险，或者能够在多个类似项目中找到更加具有经济效益和风险平衡的科学选择。但是在房地产企业投资项目分析评价的过程中，对于财务分析的应用整体上还存在一些问题和不足，最终的分析评价效果也达不到预期。鉴于此，我们将基于当下房地产企业运用财务分析方式进行房地产投资项目可行性分析的现状及问题，有针对性的提出一些措施建议，以期能够促进房地产企业投资项目可行性分析的优化和提升。

二、当下房地产企业项目投资可行性分析运用财务分析的现状及问题

（一）财务分析的机制建设相对落后，要件地位不明显

虽然财务分析已经成为了众多房地产企业在进行项目投资可行性分析时常用的方式之一，在最终的可行性评估报告中，财务分析也是必要的一个板块内容之一。但是在实际操作中，特别是在一些中小规模的房地产企业的可行性分析过程中，财务分析的机制建设还相对滞后，主要体现在财务分析的环节相对后置，在某些项目投资决策中，非财务因素起到决定性作用，企业相关部门或者人员在进行财务分析之前，该项目的最终决定已经做出，此时的财务分析仅仅起到了补充资料要件的目的。在此情况下的财务分析，其要件地位明显不足。

（二）财务分析的方式相对单一，对于具体项目缺乏针对性

在项目投资可行性分析过程中，内部收益率和净现值是必要的两个指标，这也是众多的房地产企业在财务分析过程中作用的指标。指标本身没有问题，但是仅仅依赖这两个指标便是问题所在。同时，在该模型或者指标的测算过程中，对于一些关键的基础数据计算和应用的针对性还不够强。例如在净现值计算过程中，不同的房地产企业对于折现率的选择往往是不同的，这和企业的融资成本、预期风险评价、预期效益等等密切相关。又比如在进行折现率估计的时候，参照模型的选择也需要根据具体情况来进行，而不是随意的选择资本资产定价模型或者戈登模型等等。针对性不强也是导致实际的可行性分析效果不佳的重要原因。

三、财务分析视角下房地产企业优化提升项目投资可行性分析的对策建议

（一）建立完善项目投资可行性分析中财务分析机制，提升要件地位

基于财务视角，房地产企业要优化提升其项目投资可行性分析的实际效果和效率，首要的是要建立和完善相应的财务分析机制。具体来说可以从以下两个方面进行：一是要通过机制的建立，能够明确的规范财务分析介入的触发要素，也就是说要明确清楚项目投资分析过程中，什么样的条件一旦发生，或者一旦进入到哪一个环节或步骤，就应该进入到适当的财务分析流程中去。同时，针对不同参与方式、不同參与程度的投资项目，房地产企业财务分析的介入程度以及分析和结果呈现视角也是不同的，需要在相关机制中做出较为明确的划分，为后续的具体工作开展奠定基础，做到有的放矢。二期要切实提升财务分析在整个项目投资可行性分析中的要件地位。所谓要件地位，是指在项目决策过程中，财务分析的结论是重要的考虑因素，同时在最终可行性分析报告的呈报中，必须包含有相应的必要程度的财务分析。以上述两个因素为前置要件，才能进入到下一步的综合决策判断阶段，以期能够彻底杜绝直接跳过财务分析而对项目投资做出最终决策的不良现象。

（二）丰富和完善财务分析具体方式，增强具体项目的针对性

对于房地产企业来说，在项目投资可行性分析过程中运用的财务分析方式的种类、科学性、效率效果等等因素也会影响到最终的可行性分析准确性。鉴于此，房地产企业也应该在财务分析方式方面切实的做好优化和提升工作，增强财务分析对于具体项目的针对性。具体来说可以从以下两个方面着手：一是要做好相应的技术提升工作。财务分析本质上是一项具有相当技术含量的工作，通常来讲其不仅仅需要扎实的财务、投资相关的知识储备，同时也需要相应的投资分析或者实操的经验积累。对于房地产企业来说，其投资项目类型较为单一，除了传统的商品房开发项目外，近年来逐步兴起的产业地产、产业新城项目类型逐步占据了越来越大的比重。同时，商品房开发和产业地产的财务分析在方式上可能存在较大差异，需要基于不同的项目类型来进行有针对性的财务分析。二是要做好相应的人才队伍建设。上一点已经提及，具有较为扎实的知识理论和较丰富的操作经验对于财务分析的优化来说至关重要。鉴于此，房地产企业应该着力引进同时具备知识储备和执行经验的投资分析人员，发挥其财务分析的知识和经验价值。同时，在机制设计、方法创新等方面，较高水平的人才也能够发挥出预期的促进、带动和优化功能。

（三）提升财务分析的客观性，避免主被动因素导致的过于理想化

提升财务分析的客观性是房地产企业在项目投资可行性分析中的关键因素。如果说方式的单一和不优化时导致财务分析不客观的被动因素的话，那么出于特殊目的导致的财务分析便是造成财务分析不客观的主动因素。当然，对于房地产企业来说，无论是主动因素还是被动因素，都应该在财务分析过程中尽可能的规避。具体来说，房地产企业可以从以下两个方面着手：一是要强化执行上文所述的财务分析机制，将机制中具体列示的相关内容切实的执行落地，发挥预期的效果;二是要做好相应的监督工作。这是在房地产企业项目投资可行性分析过程中财务分析最容易忽略的环节之一。监督工作的目的在于实现财务分析过程的合规。监督的方式主要有责任制的落实执行、交叉复核等工作流程的设计、分析留痕等具体方式的运用等等。

四、结语

对于房地产企业来说，做好项目投资可行性分析对于其实现预期经营效益，维持健康稳定发展具有十分重要的意义。财务分析是可行性分析中的核心方式以及必要内容，也是房地产企业优化提升项目投资可行性分析能力和效果的重要切入点。基于财务分析视角，房地产企业应该从相关机制的设计执行、相关方式的丰富完善和监督评价环节的强化，结合房地产企业自身的运营特点和项目类型，有针对性地采取一系列措施，以期能够切实提升房地产企业项目投资的分析决策能力。

参考文献

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[2] 肖启森.房地产项目投资可行性分析初探[J].中外建筑.2015（02）.

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