作者简介：冯青（1968-），女，汉，福建漳州人，大学本科，联发集团厦门房产代理有限公司经济师，研究方向：房地产。

摘要：随着我国老年人口的飞速攀升，老龄化现象日益严重，这使中国养老地产开发面临着更大的压力与挑战。加快养老地产开发建设，为老年人提供养老刚性需求，使养老住宅供给适应市场发展需求，推动质优、价廉、舒适的大型老年社区的诞生是当务之急。但在经济和社会持续发展的背景下，中国养老地产开发的现状不容乐观。本文探讨了养老地产开发中的问题，并提出了相应的解决策略，以飨读者。

关键词：养老地产开发；过程；存在问题；解决对策

随着我国社会经济的跳跃式发展，老龄化逐渐成为我国日益关注的话题，老龄化水平的日渐增高也将成为中国社会不容忽视的发展问题。而人口老龄化严重，老龄化水平高的背后逐渐使一个隐藏多年的新兴产业孵出水面，即养老地产业，这位房地产开发商提供了新的发展机遇，越来越多的老年住宅走向市场，成为商品，这同时又极大推动了我国养老地产开发的飞速蓬勃。但在庞大市场需求的推动下，养老开发过程中衍生出越来越多的问题，开发的盲目性也更高，问题日渐突出，只有妥善解决这些问题，中国养老地产开发才能迎来发展中的春天。

一、 养老地产开发中存在的主要问题

在中国社会人口老龄化的大背景下，我国养老房地产开发逐渐成为关系国计民生的大事件，当养老问题成为每一家庭不容回避的重要的话题，其社会普遍性也提高，养老地产要解决这一棘手的社会问题，推动社会和谐稳定发展，明确养老地产开发中出现的一系列问题，并妥善解决很有必要。

目前我国养老地产开发中主要存在以下问题：一是开发规划不合理，缺乏针对和创新性，不能满足老年人的各种需求。目前一些专为为老年人开发的地产项目，虽耗资巨大，但项目却得不到群众认可，甚至无人问津。究其原因是开发商不能及时把握市场需求进行科学合理的规划与设计，开发项目满足老年人需求，致使这些养老项目最终只能以普通住宅项目进行销售。二是基本生活设施缺乏、不完备。开发商在进行养老住宅开发时为了尽可能降低成本只能将地址选在低价便宜的郊区，但郊区周围往往空旷，一些基本生活设备和配套设施极度缺乏，例如医院的缺乏等，再加之一些服务设备的不完备，年轻人很排斥将父母送到诸如此类的养老社区。三是没有形成多元化的运营模式。在养老地产开发中一些开发商由于对养老地产开发没有清晰的认识，对其开发与销售复杂性认识不够，对盈利模式与运营模式一知半解，仅仅按照一般住宅的经验进行开发，缺乏多元化的运营模式。四是缺乏政策扶持，养老地产服务性有待提升。

二、 解决养老地产开发问题的有效对策

（一） 基于老人需求创新养老地产住宅规划与设计

老年人是一个心理和生理方面均十分特殊的群体，生理上他们身体素质较成年人差，行动不便，需要帮助。心理上更为敏感脆弱，对关怀和呵护的渴求度更大，因此，在进行养老住宅规划与设计时要基于老年人的生理和心理特征，设计安全、自立、舒适、健康、适用的老年住宅，尽可能满足更多孤独老人的物质和精神需求。例如，在整体设计上，适当消除地面高度、拓宽走廊、注重地面防滑、安装有效可行的报警设备等等。室内设计要将温度、摆设等作为重点设计对象。可调性的温度与老人的生理心理特征更相符，更能提高生活的舒适性。老年人怀旧思想较重，在室内摆放一些老物件陪伴老人也很有必要。在空间设计上，更应凸显人性化，一切以老人生活便利为设计中心。卧房、走廊、卫生间、楼梯等设计要考虑到一些残疾老人的需要，室内柜、桌子、浴池的设置不宜过高也不宜过低，这样既方便老人生活也能方便照顾者照顾。

（二） 完善能满足老人基本生活需求的撇套设施

就近消费是老年人普遍的生活习惯，这与老年人的行动不便的生理特征具有重要关系。因此，开发商在进行老年住宅开发时，一定要考虑到适合老人生活配套设施的建设与完善，超市、餐厅、邮局（快递点）、医院、小公园等，这些配套设施要具有上门服务的功能，例如餐厅要按照老人需要进行送餐，超市也可以送货上门，除了对基本生活设施进行完善之外，老年人的精神活动也不容忽视，这就需要加强精神设施的完善与优化。可以在社区内配备一定的体育健康设施和娱乐设施。有条件的还可以组织文化艺术团，旅游团等鼓励老人积极参加，满足老人的精神、运动、社交、郊游等各类需求。

（三） 明确发展定位，多元化养老地产运营模式

房产上在进行养老地产开发时，一定要明确发展定位，对养老地产盈利和运营模式有清晰而深刻的了解，多元化养老地产运营模式。目前科学、高效的运营模式主要有以下三种：一是居家养老住宅销售模式。这种模式面向全体老年人， 仅为老年人服务，立足于有产权房屋的销售。它的优点是投资收回快，资金周转便利，便于房产滚动开发。二是养老地产持有经营的模式。该模式下的地产项目以会员制的形式展开运行，老人是项目会员，在退宿时刻返还会费，这种模式可以使开发商相应降低土地成本，依据健康、医疗、物业等多种服务实现稳定收入，但也会使开发商面临很大的投资和管理风险。三是销售+持有的运营模式。该模式继承以上以上两种运营模式的优势，具有更大的优势。

（四） 加大政策扶植力度，多途径提升服务质量

随着老龄化程度的不断加剧，这俨然成为一个重大的社会问题，因此，为解决这一问题，为人们提供更完善和及时的服务，推动社会主义和谐社会建设，政府要不断加大对养老房产开发的政策支持，不断完善养老服务体系。除此之外，要提升养老地产的服务属性，提高服务质量。主要应做到以下几点：一是完善养老服务地产相关法律发挥，增强服务人员的服务意识，提高其服务行动力。二是养老地产内的服务人员必须具有高尚的职业道德，要持有服务上岗证，保证服务质量。三是要加强对服务人员的培训工作，加大资金投入，加大服务培训，增强房产服务人员的综合素养，使员工更人性化地为老年人提供服务，增强服务的针对性。

综上所述，随着社会的发展，我国养老地产行业具有更加广阔的前景，养老地产开发要基于我国的实际情况，从目前养老房产开发的现状和存在的问题出发，以老年人需求为切入点，在面临急速发展社会给养老房产开发带来的天大机遇时，要保持客观冷静的心态，通过科学规划与设计养老地产开发、完善配套设施、多元化运营模式、加大政策支持和提高服务质量等途径促进我国养老房产开发的蓬勃发展。（作者单位：联发集团厦门房产代理有限公司）

参考文献：

[1]崔欢欢. 我国养老社区地产项目运营管理模式研究[D].东北财经大学，2013.

[2]黄颖妮. 我国养老商业房地产发展策略研究[D].广西大学，2013.

[3]裘旭波. 中国养老地产存在的问题及突破途径——中美养老地产对比分析[J]. 中国房地产，2013，09：61-62.