梁晋萍

随着我国经济不断发展，居民对生活质量的追求也在不断提高，其中住房环境和物业水平首当其冲。2008年2月1日我国开始施行新的《住宅专项维修资金管理办法》，表明我国对房屋和周边设施的维修更新愈加重视。为督促住宅专项维修资金的代管机构合法合规地使用这笔住宅“医保金”和“养老金”，《住宅专项维修资金会计核算办法》（以下简称《核算办法》）应运而生。我国自2018年开始对各地住宅专项维修资金管理的现状、经营模式，以及对制定统一会计核算办法的需求进行了解，2019年财政部确定了《核算办法》的整体框架并形成征求意见稿，最后于2020年4月27日发布了《关于印发<住宅专项维修资金会计核算办法>的通知》。本文就《核算办法》进行分析和探讨。

一、《核算办法》的主要内容

（一）总说明

《核算办法》明确要求代管机构或业主大会应当将住宅专项维修资金作为独立的会计主体进行核算，并将其分为商品住宅和已售公有住房两类分别建账核算。除按规定应当采用权责发生制核算的以外，住宅专项维修资金的会计核算方法采用收付实现制。本办法自2021年1月1日施行。

1.会计主体的选择。虽然住宅专项维修资金所有权和决策使用权都归业主所有，而管理机构只是代为管理，但如果在此阶段仅将其列为代管机构的往来科目进行收支核算，将不符合实质重于形式的会计信息质量要求，它弱化了业主作为所有权人的地位，且可能存在夸大资产、私自挪用资金、操纵利润的可能，因此将住宅专项维修资金作为独立的会计主体核算。

2.会计核算基础的选择。对于住房专项维修资金而言，其最终目标主要是为了反映资金的收缴、取用和结余情况，其权责义务关系相对较弱，也不需要对其成本费用进行单独计量，因此对住宅专项维修资金采用收付实现制进行核算，不仅可以简化会计核算，还可以更好地体现出资金的使用情况，有利于监督代管机构披露的信息更加真实可靠，同真实的资金流向相匹配，满足业主等非专业信息使用者的需要。

（二）会计处理

《核算办法》规定的会计核算模式为：在收缴获取住宅专项维修资金时，将其确认为收入，期末结转进净资产的模式，以此反映出业主对住宅专项维修资金享有所有权的经济实质。具体会计处理如下。

1.日常维修资金取得和使用

（1）取得维修资金：

借：银行存款

贷：交存收入

（2）使用维修资金：

借：维修支出

贷：银行存款

2.退给业主维修资金

（1）退回本年交存的维修资金：

借：交存收入

贷：银行存款

（2）退回以前交存的维修资金：

借：商品住宅维修资金/已售公有住房维修资金

贷：银行存款

3.维修公司返还维修资金

（1）收到本年支付的维修资金：

借：银行存款

贷：维修支出

（2）收到以前支付的维修资金：

借：银行存款

贷：商品住宅维修资金/已售公有住房维修资金

4.利用维修资金投资及收到利息

（1）购入国债：

借：国债投资

贷：银行存款

（2）收到国债利息：

借：银行存款

贷：国债利息收入

（3）收到银行存款利息：

借：银行存款

贷：存款利息收入

5.房屋灭失返还维修资金（权责发生制）

（1）房屋灭失发生时：

借：返还支出

贷：应付房屋灭失返还资金

（2）实际返还：

借：应付房屋灭失返还资金

贷：银行存款

6.期末结转

（1）结转利息：

借：存款利息收入/国债利息收入/其他收入

贷：待分配累计收益

借：待分配累计收益

贷：其他支出

（2）结转收入：

借：交存收入/经营收入/公用设施处置收入

贷：商品住宅维修资金/已售公有住房维修资金

（3）结转支出：

借：商品住宅维修资金/已售公有住房维修资金

贷：维修支出/返还支出

（4）结转收益：

借：待分配累计收益

贷：商品住宅维修资金/已售公有住房维修资金

二、对《核算办法》会计处理的几点思考

（一）《核算办法》将其划分为净资产类的原因

对于将商品住宅维修资金和已售公有住房维修资金两个会计科目归类于净资产类进行核算，存在着一些争议。有学者认为应该将其作为往来科目来核算，有学者则建议参照《住房公积金会计核算办法》，将业主交存的住宅专项维修资金以负债列示。

负债的定义为由过去交易或事项形成的现时义务。但住宅专项维修资金的最终目的在于使用，并不像住房公积金用于返还交存人，因此不符合负债的定义，故而将其划分为净资产类科目。将业主交存的维修资金确认为收入，期末将收入结转进净资产，不仅满足对住宅专项维修资金管理的需求，而且符合基金会计对净资产结算的惯例，同时也能反映业主对住宅专项维修资金净资产享有所有权的经济实质。

（二）《核算办法》对房屋灭失返还维修资金采用权责发生制会计核算基础的原因

首先符合负债的定义。应付房屋灭失返还维修资金反映的是业主与代管机构之间债权债务人关系，是代管机构承担的现时义务，采用权责发生制更能真实反映其经济事项的实质。其次采用权责发生制，可以避免资金操纵行为。对应付房屋灭失返还维修资金采用权责发生制核算，另一方面则可正确反映代管机构或业主大会的承诺和负债状况，可以在一定情况下纠正财务信息失真的状况，更好地反映债权债务关系，将隐性债务公开化，对代管机构和业主大会更好地进行监督。

（三）增设房屋保险投资科目

针对住宅和公共设施遭受意外损坏，如地震、火灾、水灾、爆炸、雷击等自然灾害，可以利用住宅专项维修资金购买保险。本文建议增设支出类科目：“保险支出”和资产类科目“应收保险赔偿款”。投保时借方确认保险支出，贷方确认银行存款；当房屋发生意外收到赔偿时，借方确认维修支出，记入“应收保险赔偿款”科目，贷方记入“银行存款”科目；实际收到赔偿时，借方记入“银行存款”科目，贷方记入“应收保险赔偿款”科目。

（四）利息分配制度

《核算办法》按照投资方向不同，分为“国债利息收入”和“存款利息收入”科目，但没有规定利息分配原则和利息分配方式。同时对于利息的分配时间、利息分配率也没有做出规定。本文建议，将所得利息按照一定比例，将一部分分配给业主，一部分转为住宅专项维修资金继续使用。

（五）现金流量表列示

《核算办法》目前没有要求编制现金流量表，但为了更好地监督住宅专项维修资金的使用情况，本文建议分两部分列示披露：一是日常活动产生的现金流量，包括公共设施经营收入、公共场地经营收入、日常活动现金流入小计、维修公共设施、场地现金支出、更新改造公共设施、场地现金支出。二是投资活动产生的现金流量，包括收回投资收到的现金、取回投资收益收到的现金、投资活动现金流入小计、投资支付的现金、支付其他与投资活动有关的现金。这样可以使信息使用者从数据和实务角度，客观真实地感受到这笔住宅专项维修资金的使用效益。

（六）报表附注信息披露

代管机构应当在附注中增加披露具体的维修、更新和改造项目，与物业管理所包含的项目做出明显区分，明确权利与义务。其次，以项目为单元，具体列示项目进展情况，披露项目预算以及超预算部分的原因，真正做到专款专用。

三、对实施《核算办法》的几点思考

（一）提高业主自治能力

一些发达国家如美国，遵行“小政府，大社会”的社会管理理念。通过业主选举出的“业主协会”来对住房维修资金进行统一管理。先由会计师事务所对维修预算进行审核，再对业主进行征收。日常维修金额若超过了一定数额，则会启动招投标机制，再由律师事务所向银行发出通知，方可取用维修资金。但这仅限于社会自治力相对较强，业主对自治规约相对比较遵守的情况。结合我国的制度环境以及会计准则，我们应该加强相关政策的宣传，推动业主自治组织建设，提高业主的自治能力。可以委托会计师事务所和律师事务所对维修资金的使用进行审核和监督。

（二）加强维修资金智能化管理

随着“大智移云”时代的到来，对资金的监管技术也在不断提升。针对住宅专项维修资金，可以依托住宅专项维修资金信息管理系统，对接银行、税务、政府的数据接口，实时观察比对；利用大数据技术，对全国的住宅专项维修资金进行整合，相信对我国房地产行业和建筑行业的发展有推动作用。不仅如此，还可以利用区块链技术，对资金的来龙去脉进行实时监控。

四、结语

财政部及时出台的住房专项维修资金核算办法，统一了会计核算制度，有利于建立健全维修资金监管体系。我国建立具体的住宅专项资金会计准则时间较晚，目前还没有正式实行，所以对于《核算办法》的修订还需结合实务研究综合考虑。