彭湃

【摘 要】在我国经济实力逐渐壮大，科学技术不断创新的今天，房地产项目中的管理问题成为了房地产发展过程中最关键的因素，也正是因为发展过程中的管理问题对房产项目发展过程中的质量和效率产生了非常大的影响，在这样的基础上，本文将对现阶段房地产项目管理进行分析探究，并且提出一些问题的解决措施。

【关键词】房地产;工程管理;有效途径

随着社会的不断发展，人们的生活水平也越来越高，对于居住的质量需求也越来越高，我国房地产行业发展脚步的不断加快，如何实现房地产工程的高效管理成为了行业发展面临的重大课题，其不仅关系着工程建设质量，同时对企业经济效益和社会效益的提升也具有推动作用。

一、房地产工程管理的内容

（一）施工前的管理内容

在施工前期，房地产工程管理的内容主要是在于工程设计以及招投标阶段的管理。首先，对于设计方案来说，工程管理需要对房地产项目进行具体的研究，明确建筑的主要功能以及工程现场的环境，做好设计审核工作，在设计过程中要以用户的需求作为其中的主要内容，加强施工组织设计工作，找到其中可能出现的问题，尽量在施工阶段减少在设计上的变更，避免成本上的增加，而且还要根据施工图纸确定施工技术是否会受到专业水平以及环境上的限制。其次，工程管理还应该对具体的文件进行分析，明确是否符合相关规定，确保设计委托书中的内容上的准确性，做好提前的预算管理工作，确定房地产的项目范围以及合同内容，明确其中存在的隐藏风险，减少合同纠纷带来的影响。另外，对于房地产工程中的招投标来说，工程管理也应该协助具体的人员对文件进行审核，了解相关组织的许可证，其中是否存在虚假的环节，加强对各个阶段的有效控制，在确定承包商后，还要加强与承包商之间的交流沟通，明确其中是否存在问题，并且及时进行解决。

（二）施工中的管理内容

在工程施工中，工程管理应该做好现场的监督工作，加强不同工作之间的协调安排，在质量、成本、进度以及安全等方面做好控制工作。工程管理可以在某些方面代表企业与工程中的部门进行沟通，履行合同中的内容规范，及时了解现场的工作状态，完成在施工技术上的监督和管理。在施工过程中，应该明确工程管理本身的工作职责，对施工中存在的问题做到有效的规避，保证房地产项目有序的展开。在施工结束时，工程管理还应该对工程现场进行最后的验收工作，保证工程质量和项目上的合格性，做好竣工结算工作，完成對验收文件的编制和审核工作。

二、工程管理在房地产项目开发中应用到的主要环节

（一）项目决策阶段

工程管理部门需针对项目可行性进行综合分析，包括判断项目建设所用地段及其商业价值，项目施工建设是否践行绿色节能理念、符合环境保护要求，项目规划设计是否合理，以及项目设计规模是否与市场需求相对应等。

（二）项目建设阶段

在项目建设阶段，工程管理部门需负责落实前期勘察工作，完成设计方案、材料设备的招标，严格遵循工程管理节点实行项目建设进度管理，依照建设计划督促开展施工，基于市场营销计划加强对项目建设时间进度的把控，并分阶段落实对项目完工部分的验收工作，确保工程建设成本与质量符合预期管理目标。

（三）项目销售阶段

在项目销售阶段，工程管理部门应注重加强对供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施与公共设施的检查工作，确保其具备交付使用条件，并兼顾对施工进度、交付日期的管理。同时，工程管理部门还应配合市场营销部门辅助完成销售工作，确保将工程技术资料、交付标准等梳理成文，并依照节点进行工作流程的梳理与成果交付，为后续查询、复盘创设良好条件。

（四）交付使用阶段

工程管理部门需在交付前围绕所需交付的设备、设施编制出操作文档，做好水电汽暖等配套基础设施的调试与状况查验，完善节点控制。在交付使用后，应联合物业管理部门完成各项验收与交接作业，包括检查房屋内各项基础设施设备是否正常运行、检查有无装修质量问题等，以此将管理职责交付给物业部门、将房屋交付给客户，并落实后期维修工作，最大限度提高客户满意度。

三、工程管理模式的改进思路

（一）推行扁平化管理模式

在扁平化管理模式设计上，借助管理中心的设置实现房地产开发公司、建筑公司管理职能的整合，组建独立项目部门负责解决项目现场的工程问题与技术问题，并与项目所在地的相关部门建立沟通关系，便于推进各项指令的有效传达与信息流通，为决策执行与效率提升提供重要支持。

（二）实行全过程精细化管理

①质量管理，建立集项目经理、总工程师、施工管理人员、技术主管等于一体的质量组织管理体系，围绕施工前期、设计阶段、施工阶段设置具体的管理目标，加强对施工环节的技术指导与材料设备把关;②成本管理，建立集项目经理、副经理、成本部、工程部等部门于一体的成本权限管理体系，着重加强对设计变更、现场签证、工程款支付等环节的成本管理;③进度管理，需结合项目各分项内容设计工期目标，完善整体进度控制图的编制工作;④安全管理，基于安全文明施工标准落实安全管理责任，采用定期与不定期相结合的方式开展安全生产检查行动，保障及时发现问题并督促施工方落实整改，确保施工的安全进行;⑤环保管理，基于当地环保规定严格落实施工噪声、污染的管理，加强施工人员的环保教育工作，确保实现绿色施工目标。

（三）引入战略合作机制

在采用总承包模式进行工程管理时，要求企业运用合约、总计划等手段调动各分包商的工作积极性，推动各环节的顺利实施;同时定期召开例会，在会上针对工程进展、现有问题、计划完成情况进行总结，保障及时解决工程问题、促进重要信息流通，配合奖惩制度的推行更好地提升工作效率;还应围绕不同施工阶段完成现场平面布置图的编制工作，加强与设计单位、交通部门、环保部门间的配合，依托协同管理保障工程的顺利开展。

（四）实施全成本管理模式

基于全成本规划理念实现对项目各环节成本的管控，围绕设计、施工、招标、采购等环节制定相应的成本管理制度，将承包模式、承包范围、结算方案等条款纳入到招标计划中，并加强对施工材料设备采购环节的严格管控，既要保障材料设备质量合格，同时也可以充分发挥总承包商的议价优势。

（五）健全绩效考核机制

为保障各项工作流程均能够得到高效贯彻执行，需利用绩效考核机制的建设调动工作人员的积极性，配合问责机制发挥对员工的约束力，以月为单位设计绩效考核计划，更好地优化工程管理实效。

四、结语

随着经济的发展，人们对工程建设的质量有着越来越高的要求，促使房地产工程建设不断提高工程管理，结合行业发展水平、国家的大力支持以及群众的必要需求将房地产企业管理做到更好，节约资源，避免造成浪费，满足多方效益，降低购房风险，推动市场经济的发展，维护国家可持续发展建设的根本需要。

【参考文献】

[1] 王武鸿.试析新时期房地产工程管理的有效途径[J].河南建材，2018（5）

[2] 薄其成.房地产工程管理的创新模式探讨[J].居舍，2018（24）