摘要：根据《民法典》的规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。哪些内容可以记载于登记簿？抵押权人不同意的转移登记，登记部门是否需要通知抵押权人？这些问题是不动产登记人关注的方向。

关键词：抵押;注销;转移登记

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）02-0047-48 收稿日期：2021-01-21

1 办理抵押登记后是否可以办理转移登记

原《物权法》第191条规定，抵押期间转让抵押财产，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。只要抵押权人同意，可以办理转移登记的同时，办理抵押登记的转移。可以看出，转让的价格达不到债权数额的，原债务人仍需偿还，只是抵押权消灭。

《不动产登记操作规范（试行）》规定，设有抵押权的，是否已经办理抵押权注销登记，属于登记机构办理国有建设用地使用权及地上房屋所有权转移登记的审查要点。此后，不动产登记部门据此规定，不再办理存有抵押情况的转移登记。

2 有抵押登记，转移之后的抵押应该办理何类型的抵押登记

根据《民法典》第406条的规定，如无特别约定情况下，抵押不动产可直接转让，无需先行注销该不动产上的抵押权，也不以抵押权人的同意为前提。

抵押权作为设立在所有权之上的限制物权，可以保障债权人优先实现的效力，在抵押不动产转移后，有人担心抵押权人的优先权无法保障，导致抵押登记名存实亡，实际是多虑了。

不难理解，不动产登记部门的抵押登记记载的是不动产的担保物权，抵押的不动产转移后，受让人在继受取得该不动产时同时负担该不动产上的抵押权即可。抵押登记是担保物权，不动产登记部门记载的是不动产进行担保，不动产转移登记之后，仍然对以前的债权进行担保，对抵押权人并无任何变化。在借款人无法偿还债务时，仍然可以诉请拍卖该房屋用于偿还贷款。从理解角度出发，与异议登记办理转移登记类似，登记机构受理抵押不动产转移登记申请，要求受让方提供知晓该不动产上设有抵押权承担该抵押权风险即可。鉴于对抵押权人无实质损害，民法典也未要求登记部门必须通知抵押权人。

另外，《民法典》第406条第2款规定，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。可见，通知抵押权人是抵押人的义务。

如果抵押权人同意，抵押权随着房屋的转移一并转移，登记部门可以依据《规范》14.3.1，因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以申请抵押权转移登记，三方签字，合并收件办理房屋转移和抵押转移登记。

如果抵押权人不同意，抵押人变更为新抵押人，其他信息不需要做任何的变更，在转移后抵押权人登记簿记载原信息即可。从理解角度出发，转移前债务人和抵押人为一人的，现在抵押人和债务人不同，债务人未变，抵押人变化。转移前债务人和抵押人不为一人的，债务人未变，抵押人变化，用于担保债权的物（抵押房屋）未变化，即现在的房屋所有权人愿意为以前的所有权人担保，因其知晓抵押信息的存在，并无善意取得的可能，与异议登记异曲同工。

3 与物权无关的内容是否可以记载登记簿

《民法典》第214条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第216条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第217条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

对权利人，不动产登记簿是有效表明权利人就不动产所享有权利的源证明文件，能够清晰地展现不动产上的权利变动状况，因此具有无可争辩的权威性。对第三人而言，不动产登记簿具有公信力。对国家来说，不动产登记簿便于国家对有关不动产的监督与管理，更便于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。

原国土资源部《关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》中，对登记簿记载的内容进行了概述。不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产登记簿依据不动产单元进行填写，具体分为宗地、宗海基本信息、不动产权利信息和抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记信息等部分。

登记簿是对外公示物权效力的，记载内容应该是与物权相关的，不是任何内容都可以写入登记簿的。抵押双方约定抵押时不能办理登记，如果甲乙双方只是约定，并无必须在登记簿记载的规定，应该只限于双方内部的约定，其不能产生对外的效力。但《民法典》第406条规定，当事人另有约定的，按照其约定。依据此规定，登记部门应该将双方的约定内容记载于登记簿，否则无法保障約定对外公示的效力。

2016年印发的《关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（以下简称《通知》）有效期5年，今年即将到期，在新的《通知》中，应该单独设计约定部分的内容，用来保障双方的合法权益。

作者简介：肖惠匀，柳州市不动产登记中心。