丁伟 牟伟 于磊

摘要：房地产中介服务业贯穿房地产经济运行全过程，为生产、流通和消费提供多元化的中介服务，是房地产业的重要组成部分。部分城市房地产管理部门认为，房产中介行业难以管理，对房产中介企业和经纪人员的管理感觉无从下手，结合对日照市房产中介市场的调研，简要分析如何从信用评价角度，多措并举开展行业管理。

关键词：信用评价;房产中介;管理

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2021）02-0057-59 收稿日期：2021-01-05

1 日照市房地产中介市场情况

作为新兴沿海城市，日照建市晚，所辖区域面积小，房地产中介服务业起步晚、发展缓慢，市场监管几乎处于空白状态，市场乱象丛生，甚至出现过房地产中介携款潜逃的事件。2015年以来，日照市不断加强房地产中介管理，规范中介服务行为，完善行业管理制度，房地产中介管理迅速起势发展。

一是加强中介市场管理。2015年8月，出台《日照市存量房网上交易和资金监管办法》，为交易资金安全提供了平台。2016年，依据《房地产经纪管理办法》要求，印发《日照市房地产经纪机构登记备案管理暂行办法》，对房地产中介行业进行备案管理。实施中发现，如果严格落实《房地产经纪管理办法》，全市将出现有执业资格的中介人员不超过10人的情况。房管部门随即联系省房协对从业人员进行专业技能培训，并发放培训合格证，同时明确培训合格证并非真正的资格证，只是一种过渡措施。2018年，主管部门指导市房协专门设立房产经纪专业委员会，采用行业自律的模式对行业进行规范。2018年9月，出台《日照市房地产中介机构信用评价管理办法（试行）》，开始对房地产中介机构采用信用评价管理模式。

二是提升从业人员素质。针对从业人员专业能力素质参差不齐問题，制定中介从业人员培训计划，对房地产中介行业全员集中全员培训每年不少于2次。

三是加强执法检查。聚焦未按规定办理中介备案、发布虚假或不实信息骗取中介费、以欺瞒等方式签订霸王条款等市场乱象，有针对性地开展全市整顿规范房地产开发销售中介行为、房地产市场乱象整治、房地产市场“两随机一公开”执法检查等专项检查活动，对严重违法违规的行为，采用约谈或者媒体曝光处理等方式切实抓好整改。两年来累计曝光各类违法案件11件。

2 房地产中介行业存在问题

2014年，房地产经纪人从准入类资格调整为水平评价类资格，对房产中介行业的管理模式从事前“把关”转变为事中事后监管，管理难度加大。

一是监管覆盖率低。目前“无法可依、有法难依”问题成为制约房地产中介服务业规范有序发展的短板。房产中介相关法律法规不多，《城市房地产管理法》涉及房产中介内容较少，《房地产经纪管理办法》是部门规章，法律地位和法律效力不高，导致监管存在盲区和灰色地带。

从日照市具体情况来看，房地产中介服务业整体发展水平不高，从业机构和从业人员脱离监管问题较为突出。从省市场监管局获取数据显示，日照市目前房产中介从业机构4290家，实际从业人员不低于6000人。但实际在主管部门备案的房产中介机构只有232家，备案人员504人，大量的房地产从业机构和从业人员没有进行备案，给监管带来较大困难。以市政府所在的东港区为例，规划区范围以外，经营类型中含有房产中介服务的企业是125家，实际从事房产中介经营业务的不到四成，不管是否从事业务，营业执照经营类型先行列入了房产中介。

二是中介机构整体质量不高。由于进入门槛低与退出成本低并存，造成中介机构良莠不齐，大多数房地产中介服务企业小而散，缺少规模经营和品牌效应，不同程度存在无序竞争、恶性竞争等问题，造成行业秩序不规范。一是主体资格不合法，无照经营和未备案擅自从事房地产中介业务的现象常有发生。二是不按照标准收费，收费名目多、随意性大等问题较为突出。三是部分中介机构管理混乱，有的没有规章制度、财务账目，还有的既没有固定人员，也没有固定场所、资金，这些“三无”机构严重扰乱了市场秩序，败坏了房地产中介服务业的声誉和社会形象。例如，“阴阳”合同盛行。房地产中介机构在二手房交易过程中常常以一次交易两个价格、两份合同的“阴阳”合同来规避税费。比如一套房屋实际转让成交价格为100万元，而买卖双方递交给房管及税务部门的成交价只有80万元，因此剩余20万元差价所产生的税费就被轻易避掉。这种行为表面上看是逃避部分税费，但实际上却给交易双方带来潜在的交易风险。另一方面，从业人员专业能力不足问题较为突出。房地产中介服务工作涉及面广，是多学科知识的综合能力的体现。但从业人员资格认证制度不规范。

截至2020年，日照市通过人社部门认可的从业资格的人数只有130人，其中经纪人和经纪人协理各占一半，取得资格证人员大都年龄在35岁以内具备大专以上学历。其他巨大多数从业人员，都受教育程度不高，加之年龄较大，加上多数中介机构为追求短期利益，很少对从业人员进行职业培训，造成从业人员整体职业道德和专业素质水平不高。从业人员对《合同法》《房地产管理法》等业内常识性法律法规都不清晰，违规买卖限制转让房屋时常发生，导致信访投诉数量居高不下。

三是龙头企业少、经营模式单一。国内大城市房产中介专业化程度高、服务能力强，而日照市房产中介规模实力有限，在本地开展业务的几乎都是日照本土企业，链家、麦田等房产中介巨头暂未涉足日照市房地产中介服务业。从业务范围来看，日照市房地产中介服务模式单一、服务质量不高的问题较为突出。房地产中介服务主要包括房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等业务。目前，日照市房地产中介机构大多简单采取加盟店方式，松散式管理，缺乏规范的管理程序和强有力的约束手段，总店吸收加盟也主要是帮忙跑手续、办贷款等，不能提供更多更具深层价值的优质服务。

四是行业潜在风险较大。对房产经纪人员的监管约束除个人信用方面，还可以依靠存量房网签和资金监管。从国家层面，存量房网签是国务院办公厅批准开展的，但一直未出台相关法律法规，只是停留在文件层面，另外各地存量房网签开展也不均衡，资金监管更是市场主体自愿行为，缺乏强制性。2019年日照市存量房交易资金104.95亿元，进入监管账户交易资金仅有1439万元，大量交易资金在房产中介机构监管之下，风险极大，如果发生携款潜逃或者挪用后无法偿还，将会造成极大风险隐患。

3 信用评价可以有效规范房地产中介市场

《优化营商环境条例》出台后，在“放管服”的大环境下，对房产中介行业的管理，必须从事前向事中事后转移。借信用评价迅猛发展的大势，联合金融监管、市场监管等部门，建立房产信用评价系统，打造优胜劣汰的监管环境。

一是强化信用管理。将房地产中介服务业信用管理纳入全市信用体系建设，制定出台房地产经纪从业人员信用管理相关文件，将信用管理从机构延伸到从业人员。建立信息定期发布制度，对经纪机构和经纪人员的业务办理、遵法守信、奖罚加分情况进行定期发布并及时在各主流媒体对外公布，把选择权真正交给市民，形成优胜劣汰的竞争环境。

二是强化行业监管。房管、网信、市场监管、税务等主管部门要强化监督指导，建立多部门联动机制，强化行业监督检查。要加强房地产中介行业管理队伍建设，建立健全日常巡查、投诉受理等制度，对存在违法违规行为的中介机构和从业人员严格依法处理，并记入信用档案。强化行业自律管理，增强行业协会在行业自律、监督、协调、服务等方面的功能，督促房地产中介从业人员遵守职业道德准则，保护消费者权益。

三是强化资金监管。健全交易资金监管制度，进一步明确中介机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。强化宣传引导，引导市民深化资金监管认识，把中介人员引导购房人选择政府监管资金纳入信用分数。完善日常巡查机制，对中介机构违规监管资金进行严格处罚，最大限度降低资金风险。

作者简介：丁伟、牟伟，日照市住房保障管理服务中心。

于磊，日照市不动产交易登记中心。