某市登记机构员工询问：二手房买卖，在办理了转让的预告登记以后，是否可以像预购商品房抵押那样，凭预告登记的不动产登记证明办理抵押预告登记？

金绍达：预告登记所保全的是将来发生的以不动产物权变动为目的的请求权，是对已经登记的物权的权利人行使其权利的一种限制。预告登记可以排斥登记名义人妨碍请求权所作的登记，从而使预告登记的权利人得以在将来实现预期的物权变动。预告登记的效果与查封登记类似，所以，在我国台湾地区，将预告登记与查封登记都称为限制登记。

在《物权法》立法时，对于大多数人来说，预告登记还是一个新的概念，为便于社会公众对预告登记的理解，《物权法》对预告登记作了通俗的表述。《民法典》沿用了这一表述，在第221条规定了：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。

从《民法典》的上述规定中可以看出，办理预告登记必须符合以下条件：（1）已经签订了不动产物权的协议;（2）是以保障将来实现物权为目的;（3）须经现时的登记名义人同意，即双方应有预告登記的约定;（4）应当以他人已经登记的不动产物权为标的。可见，“已经登记”也是办理预告登记的一个先决条件，《不动产登记操作规范（试行）》对预购商品房预告登记及预购商品房抵押预告登记之外的其他预告登记，明确要审查“不动产物权是否已经登记”（15.1.4审查要点）。……