摘要：当前我国房地产“僵尸企业”泛滥，各类优先权顺位不明是“僵尸企业”市场退出机制不健全的核心问题。通过分析三大优先权在实务中难以确立明确清偿顺序的原因，提出解决房地产僵尸企业破产案件中各类问题的三大基本原则，以及房地产企业破产中涉及的三大优先权之应然顺位与特别规则。一般生存权层面基本优先顺位为：建筑工程优先权、拆迁安置优先权、购房消费者优先权;交易安全层面基本优先顺位为：拆迁安置优先权、购房消费者优先权、建筑工程优先权;在以物抵债与担保物权之协调、拆迁安置与工程款优先性矛盾时的两个特别规则。

关键词：房地产;僵尸企业;破产债权;清偿顺位

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）04-0008-13 收稿日期：2021-03-22

作者简介：韩晨光，复旦大学法学院博士研究生。

我国“僵尸企业”的破产问题最早可以追溯到2008年中央政府的4万亿财政刺激计划，不可否认该政策着实有效缓解了彼时全球金融危机对我国的负面影响。根据近10年经济、法律等各学科的统计与研究，我国“僵尸企业”的数量随着政府各类经济干预措施确实有所下降。但2012年以来其占比又再次上升，直至2017年底，国资委筛选出的2041户长期亏损困难企业仅有571户完成了治理工作。

2009年开始，房地产行业受到越来越多融资和制度上的限制，二、三线城市的中小房地产企業破产案件随之井喷。根据笔者在各级人民法院的实习经验，目前我国中小型房地产开发企业破产案件也已经成为司法实务中非常普遍的疑难问题。……