刘琪

摘   要：不动产信托投资基金（REITs）于20世纪60年代起源于美国，经数十年来发展一度成为全球资本市场的重要金融投资产品，其中税收优惠是推动REITS发展的一项重要驱动力。2020年4月和7月，国家发改委和证监会两次发布重要文件指出中国REITs市场的发展方向。从我国税法原理的角度，REITs的税制构建需要进一步发展信托导管理论;从时间的角度来看，在REITs项目的设立、运行和退出各环节重复征税现象显著，均存在减免税负的空间;从税种的角度来看，REITs的底层资产为不动产，涉及房产税、契税、土地增值税等。REITs要成为推动中国基础设施建设和土地经济的新动能，不仅要创新交易结构和完善监管制度，还要降低税负以提高收益的市场手段来引导REITs的发展。

关键词：不动产信托投资基金;资产证券化;公募基金;税收优惠

DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2021.04.004

中图分类号：D922.221            文献标识码：A        文章编号：1003-9031（2021）04-0032-07

一、REITs制度介绍与问题提出

（一）从域外经验看REITs制度特征

不动产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）于20世纪60年代起源于美国，现今已在全球40余个国家和地区形成市场并建立相关制度，资产管理规模超过2万亿美元。REITs可以被定义为将房地产资产进行打包，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门机构进行经营管理并将投资综合收益分配给投资者的一种信托基金制度。如果按照严格的定义，REITs是以信托作为基本架构且不断创新的金融产品，其结构和表现形式没有统一的标准。由于各地法律监管的……