不动产所有权共有方式探究

2021-03-19宋明明

中国房地产·综合版 2021年12期

关键词：不动产登记

宋明明

摘要：不动产所有权共有方式是不动产物权的重要概念，也是不动产登记部门在日常工作时经常会接触到的。以案例为切入点，重点对不动产登记部门审查标准、不动产共有权的制度原理及特征进行论述，从而为不动产登记部门更好地开展登记工作提出对策和建议。

关键词：不动产登记;不动产共有方式;共同共有

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2021）12-0048-52 收稿日期：2021-11-22

关于男女朋友能否申请办理不动产所有权共同共有问题，不动产登记部门形成了两种不同的意见。同意的工作人员认为：不动产登记以申请为原则，法无禁止皆可，法律并没有禁止尚未领证的男女朋友办理共同共有，因此，不动产登记机构就应当允许当事人申请办理共同共有。持反对意见的工作人员认为：共有是物权的重要内容，根据物权法定原则，只有法律明确规定某种关系存在着共同的关系，才能申请共同共有，尚未领证的男女朋友并不存在这种共同的关系，因此不能办理共同共有。

1 不动产登记审查标准研究

笔者认为：这一问题的产生实际是不动产登记部门在面对共有方式时，采取形式主义审查还是实质主义审查标准。通常认为，不动产登记行为是指不动产登记机构依据当事人的申请依法将不动产的自然状况、权利状况和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。一般来说，一个民事主体对一个不动产单元提出一个申请，不动产登记部门会将该不动产单元记载于一个民事主体名下，即申请人对该不动产申请了单独所有。但是当多个民事主体对同一个不动产单元提出所有权主张时，不动产登记部门要将多个民事之间对于此不动产的共有状态进行登记，当事人可以选择共同共有或者按份共有。而这种基于民事主体之间的共有关系是否为不动产登记机构进行实质审查的范围。根据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》规定，不动产登记部门应当合理、审慎地履行登记职责。在具体办理登记业务时，登记部门应当严格按照《不动产登记操作规范（试行）》要求，开展受理、审核、登簿等工作。在采取形式主义审查模式时，不动产登记工作人员对申请人提出的申请事项进行询问，由申请人确认自己申请意思表示的真实性和申请材料的真实性，申请人应当对自己提出的申请负责。而采用实质主义审查标准时，登记部门的工作人员不仅对当事人提出申请的材料进行形式上的纸质审查，同时还对其申请事项的合法性进行实质审查，主要包括要求当事人提供佐证材料、通过大数据联网排查、查阅原始登记材料、向有关部门调查核实等方式。通过采用实质主义审查方式，保证登记材料的真实性，降低登记错误的出现。

形式主义审查和实质主义审查标准都是不动产登记日常工作经常使用的两种标准，而这两种标准也各有利弊。采用形式主义审查模式时，可以降低登记部门审查责任，提高不动产登记审核速度，但是容易出现因虚假材料引起错误登记，从而增加不动产登记部门的登记风险。采用实质主义则可以降低登记风险，但是会使申请资料增加，不利于不动产登记提速增效的要求。因此，笔者认为，不动产登记部门应当以形式主义审查模式为主，实质主义审查方式为辅。对于日常不动产登记事项以形式主义审查为主，通过对当事人进行询问，由当事人对所申请的事项进行承诺，不动产登记人员对承诺事项以及书面材料的一致性、完整性进行审查，在核对无误后进即同意当事人办理相关的登记事宜。在遇到一些特殊的登记事项时，如共有关系的审查、非公证继承登记、更正登记等采取实质主义审查模式进行审查，不仅要当事人对所申请的事项进行承诺，并且对材料的真实性、对申请主体的正当性、对申请登记的原因行为的真实性进行审查。只有这些审查均无误后，方能进行下一步的登记受理、审核和登簿工作。

2 不动产共有制度研究

2.1 不动产共有制度的概念及分类

不动产共有权是多个民事主体对同一个不动产享有所有权。根据民法一物一权的基本原则，一物只允许存在一个所有权，但是此处的共有权和一物一权原则并不冲突。共有权是多个民事主体对同一个物上的一个所有权进行共有。多个民事主体一般为两个或者两个以上的自然人、法人或者非法人组织。共有权主体在共有时存在对外绝对的对世性权利和共有人内部的相对性权利。同时，共有权主体之间存在共有的意思表示或者某种共有的特殊关系。

依据我国《民法典》，可以把共有的类型分为按份共有和共同共有两种。按份共有是共有主体之间依据各自不同的份额，对于共有物享有权利，承担义务。而共同共有是共有主体之间对于共有物不分份额的享有权利、承担义务，各共有主体对这个共有物的权利、义务是一致的，不存在区别。每个人对于共有物的权利都扩展于整个物的全部范围。同时，《民法典》还规定了一种特殊的共有制度，即准共有。这种共有的权利不是所有权，而是用益物权或者担保物权以及知识产权。因此，准物权就不再本文的讨论范围内，本文探讨的共有类型只限于共同共有及按份共有。

2.2 域外不动产共有制度的变迁

共有制度最早起源于罗马法时代。在罗马法学家盖尤斯的《法学阶梯》曾简要提及有关共有制度。但此时的共有制度并没有形成法律规范，只能零星见于学者著作及部分文字记载中，例如夫妻财产共有制、共产合伙制度或者长子遗产继承制度等。可以说，在罗马法时代，对于共有制度尚不存在统一的法律规范体系。不过，对于相关记载进行研究后，仍然可以将罗马法时代共有制度的概念抽象出来，即每个共有人对同一个共有物都享有一定份额的所有权。因此，可以认为罗马法时代的共有制度与现代共有制度的按份共有制度相似。

相较于罗马法时代的共有制度，大陆法系起源的日耳曼法开始形成共同共有制度。日耳曼法规定了总有和合有制度。总有是指日耳曼村落财产共同体的所有权形式，可视作一种团体财产。随着经济的发展，总有制度逐渐演变为法人组织的财产独有权。合有是共有人根据共同关系对于同一物享有所有权，它不同于按份共有和总有，而是存在于而二者之间的一种状态。日耳曼法出现共同共有制度，与其民族特征有关。相比于罗马法时代，罗马人热衷于商业，公民意识强但民族意识不强，因此私法制度发达。日耳曼民族具有强大的民族意识，他们热衷家庭主义和集体主义，建立了团体意识强烈的法律制度。如在日耳曼法規定家庭主人去世后，其遗留的财产由家族其他人员共同继承，成年的家族长子承担维持家庭秩序的任务。总有制度与合有制度虽然不同，但二者的内涵具有相同特征，即都是因某种特殊的身份关系存在，并且这种关系具有一定的稳定性。当这种关系发生变更或消灭后，总有和合有关系也将发生变更，甚至消灭，并且在共有份额之间，总有和合有均是共有人不分份额的对共有物进行所有。因此，日耳曼法律中的总有和合有制度里，蕴含了现代民法中共同共有的精神，日耳曼法可以认为是现代共同共有制度的起源。

德国法继承了日耳曼法的立法精神。德国法学家沃尔夫认为一物之所有权可以为多人共同共有或者按份共有的形式享有。而德国法学家鲍尔施蒂尔纳则认为，共同共有是某一财产以“共手”之方式属于多个人，而这一财产只属于一个物之所有权。因此，德国民法典对于共有制度的论述以及立法与我国的民法制度相似。在德国民法典中，对共有制度进行了集中编排，并有一个重要特征即对于共同共有的具体概念未用具体条文加以说明，对于其具体所指的范围也并不在总则中一一列出，而是分散于各部门法之中，即用德国民法总则之一般原理通过物权、债权、婚姻家事权等特别法的规范条文展示出来。因此，在考察德国民法制度中的共有权时，必须要深刻领会其共有制度的精髓，方能真正把握德国的共有制度，避免扩大共同共有的适用范围。

除了德国民法典外，我国台湾地区的民法典及日本的民法典均对共有制度有着相关的规定。台湾地区民法典相比于德国民法典，首次用法律规范明确了共同共有和按份共有的概念。并且在婚姻、继承等部门法规定中，明确提出在以上关系中存在着共同共有的关系。台湾地区民法典规定，夫妻之财产属于夫妻共同共有，被继承人遗留之遗产在遗产分割之前属于继承人共同共有。因此，台湾地区的共有制度与我国大陆地区基本类似。而日本民法典则与德国民法典类似，对于共同共有的概念没有做出具体的规定，而是用分散于各个部分法之间的有关共同共有的法律规范，构建共有制度的体系。

2.3 我国不动产共有制度的变迁

我国是有着悠久历史的文明古国。早在母系社会，氏族成员通过共同参与劳动，共同分配财产，形成了共有制度的雏形。而在封建时期，随着财产私有化和家族观念的发展，家族成员之间形成了同居共财关系，其主要特点是：“尊长犹在，子孙多合籍、同居、共财，三代同堂是很自然的，于是共祖父的成员成为一家”。同时，封建国家用法律规定及伦理道德加以强化同居共财关系，以此维护社会稳定。因此，在家庭中，家庭成员对于家庭财产共有所有。在清末民初时期，《大清民律（草案）》中最早引进了西方的共有权制度，分别设有分别共有、推定的分别共有、共同共有及准共有四种类型。但在《大清民律（草案）》颁布生效前，清政府就结束了统治，因此，北洋政府制定的《民国民律（草案）》是近代最早规定共有制度的生效法律规范。对比《大清民律（草案）》，《民国民律（草案）》删减了“推定的分别共有”，在共有制度中只规定了分别共有、共同共有、准共有三种类型。1930年，南京国民政府继承了《大清民律（草案）》和《民国民律（草案）》，颁布了《民国民法典》。在共有制度的规定中，与《民国民律（草案）》规定的类型相一致，只是对部分条文进行了修改，仍然将共有制度规定为分别共有、共同共有、准共有三种类型。

中华人民共和国成立后，1986年通过的《民法通则》对于共有制度做出了新的规定，其规定财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为共同共有和按份共有两种。在2007年通过的《物权法》中，增加了准共有制度，并用专门章节对共有制度的具体情况进行了更加详细的规定。2020年通过的《民法典》与《民法通则》《物权法》一脉相承，成为我国目前正在实施的关于共有制度的法律规范。

2.4 共同共有的特征与主要类型

相比于各国对按份共有的规定简单明了，有关共同共有的规定似乎较为复杂。而实际情况中，按份共有人对于财产的按份共有情况，共有人自達成约定时其各自的份额就已经确定，因此可以容易进行辨别。而共同共有的辨别就相对复杂，它的规定散见于各个特别法之中，需要有足够专业的水平与能力才能正确辨别。同时，共同共有是一种法律上的状态。因此，主要对共同共有的特征及主要类型进行论述。

结合上文所述，笔者认为共同共有具有以下四个特征：一是共同共有依据某种共有关系存在而存在，没有共有关系就不存在共同共有。这种共有关系一般为家庭关系、夫妻关系、合伙关系等。二是在共同共有关系存续期间，共有人之间对共有物不分份额的行使所有权。三是在共同共有关系中，每个共有人对共有权共同享有权利，承担义务。即每个共有人对共有物的权利都延伸到整个共有物，对共有物享有整体的所有权。四是在各共有人对于共有物的权利平等享有，对于共有物的义务连带承担。在共同共有关系中，基于共有物产生的债务和责任，每个共有人都要负连带义务和责任。

对于共有关系，笔者认为共有关系是基于不同的事实上的结合关系和共同的主张而存在。基于共有关系的不同，共同共有主要类型应包括：家庭共有、夫妻共有、共同继承遗产和合伙财产共有。家庭共有中，家庭成员应包括所有在家庭内共同生活的人，所有家庭成员在共同生活时积累形成家庭共有财产。同时，家庭财产共有人，应当具有共同使用家庭财产的意思和行为表示。我国《民法典》规定：除共有人具有家庭关系外，如果共有人对共有财产没有约定，或者约定不明确，一律视为按份共有。这种共同共有关系的主体应当只限于家庭成员之间，并且需要家庭成员确实以家庭共有积蓄购置共有财产。如果成年子女与父母用各自的积蓄去购买财产，并且可以明确区分，那么这种情况就不应当视为家庭共有。夫妻共有是夫妻双方在婚姻存续期间取得的财产，如果没有明确约定为一方所有，就应当视为共同共有。共同遗产继承是被继承人去世后，在继承人继承遗产之前，存在的一种临时的共有状态。当继承人对遗产进行了法定继承后，共同共有的状态就会发生变化，而且也应当发生变化，共同共有转化为按份共有或者单独所有。合伙财产共有是共有财产的一种特殊状态，由合伙法律制度特别规定。在普通合同企业，合伙人对合伙财产共同共有，对合伙产生的责任承担无限连带责任，形成了共担风险、共享收益的特殊关系。

3 不动产共有权登记对策研究

3.1 加快完善相关法律制度，构建不动产共有权登记体系

目前，关于共同共有的法律规定分散于我国《民法典》总则编、物权编、婚姻家庭编和继承编，但是对于哪些属于共同共有关系并未有明确的列举。因此，在制定《不动产登记法》时，可以通过列举的方式，将能够申请共同共有的情况进行说明，从而构建我国不动产共有权登记体系。

3.2 完善登记赔偿制度，加快购买登记保险

物权公示公信原则，是不动产物权变动理论的核心。不动产物权的设立、变更、转移和消灭必须经过登记，否则不发生效力。不动产共有权也是物权重要组成部分，共有人对共有物的所有权，需要经过登记部门的登记方能有效。即使共有人基于先前的原因行为占有了共有物，或者各方进行了约定，但是只要没有经过不动产登记环节，共有权就并没有生效。所以就会存在这种情况，即若申请人提供了虚假材料或者不恰当的意思表示，在共有人不具备某种特殊的共有关系时，申请人对于其共有权申请办理共同共有，不动产登记部门也给予办理共有权登记，那么不动产登记部门就给申请人创设了某种共同共有的关系。由上文已论述共同共有的特征可见，共有人对于共有财产存在连带的责任和义务，在某些情况下，对于仅为一方的责任就会连带于所有共有人，而所有共有人之间实际上应为按份共有关系，共有人之间的责任以各自份额承担，并非连带责任。所以，这就存在着登记风险，导致登记赔偿出现。不动产登记部门要完善登记赔偿制度，通过购买登记保险方式，将登记风险转移。

3.3 增强登记部门队伍建设，加强人员学习培训

不动产登记工作涉及法律规范众多，需要工作人员非常熟悉之后才能得心应手。而不动产登记部门工作人员大多为原国土部门和原房产部门的工作人员，年龄普遍偏大。因此，需要加强不动产登记部门队伍建设，通过人员定期培训、轮岗交流等方式提高不动产登记工作人员业务水平，提高应对复杂不动产业务的登记能力。

3.4 提高部门数据共享质量和水平，提升不动产登记便利度

通過前文可见，不动产登记部门对于共有关系需要进行实质上的核验，但这又与不动产减环节、减材料、减时限的要求不一致。因此，需要加快各部门之间数据共享的速度并提高共享数据的质量。不动产登记部门通过大数据平台与不动产登记系统实时共享的方式，对共有关系进行核验，从而提升不动产登记便利度。

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