摘要：人口老龄化是全球国家共同面临的问题，并且发达国家更早的进入老龄化社会，在此基础上发达国家依靠强有力的经济优势建立了成熟的养老体系，养老地产作为其中的典型手段得到了较好的发展，产生了养老院、老年公寓、老年社区等不同发展模式。我国目前的养老地产发展模式呈现多元化趋势，但在市场定位、运营模式、内容规划、政策扶持方面仍有不足。本文对国内外养老地产的开发模式进行总结梳理，以期为我国养老地产的良性发展提供来自发达国家的成熟经验。

关键词：养老地产;发展模式;特征

一、国外养老地产发展现状

人口老龄化是一个全球性的难题。相比之下发达国家更早进入老龄化社会。中西方之间文化差异较大，在养老文化中表现出的思维观念、结构特征和目标倾向也截然不同（如表1）。

相较于中国，西方国家更早进入老龄化社会。凭借着经济方面的优势，大部分国家已经建立了全方位的社会保障体系，养老地产发展也更为成熟，经历了三个发展阶段（如表2）。

通过分析发达国家养老地产的发展情况，可以为我国提供经验参考。

1.美国

从类型上看，美国的养老地产主要分为三种：老年住宅、老年公寓和养老社区。老年住宅强调配套设施，老年公寓注重面向老年群体的完善服务，养老社区则在兼顾设施和服务至上提供多样化的居住方式，适应更多老年人的需求。其中老年公寓和养老社区更为主流。

从资金来源上看，老年公寓主要由个人或地产公司开发，养老社区则主要由教会和政府共同开发。

从运营模式上看，主要有出租经营和委托经营两种。出租经营指养老地产的投资者将地产租赁给运营公司进行后期运营，主要获得一次性的收入;委托经营则指养老地产的投资者委托运营公司进行运营，获得持续性的收入。

从管理政策上看，美国政府对养老地产行业采取“鼓励+监督”的政策。一方面以预付款和住房补贴形式为非营利机构开发养老地产项目提供资金支持，以实施长期照护保险和住房反向抵押贷款为盈利性质的养老地产项目提供资金辅助。另一方面通过设置专门的监督岗位及专门的评估规范来引导养老地产行业有序经营。

2.日本

从类型上看，日本的养老地产主要分为专门机构类和住宅改造类。专门机构类指相关的养老企业投资建设专门的养老院、老年公寓等，提供居住、医疗、餐饮、娱乐等综合服务。住宅改造类则利用已有的住宅，由房东出资进行适老化改造，随后通过统一的租赁服务平台面向老年群体进行租赁，房东可获得租金、服务费等收入。

从资金来源上看，除了专门机构和住宅房东投入开发资金外，日本政府也会提供相应的补助、税收优惠。

从运营模式上看，日本的养老地产运作更加多元化，采用连锁经营、会员制等专业经营模式。通过入会时向老年人提前收入一次性会员费来缓解资金不足。

从管理政策上看，政府政策已经相当成熟。一方面，政府通过财政资金承担老年人的部分护理费、服务费等，此举措对于提高养老项目入住率有积极影响。另一方面，日本政府大力推行“老年介护保险”，将其作为医疗保险、养老保险、失业保险和意外保险之后的社会保险项目，为老年人提供医疗、生活等服务，保证老年人的生活质量。

二、我国养老地产发展现状

1.基本模式

国内目前的养老模式主要包括居家养老模式、机构养老模式（以传统养老院、老年福利院为代表）、老年公寓模式和养老社区模式。

居家养老模式更符合中国人传统的家庭观和养老观，满足了老年人对亲情的需求，也与国内当前养老资源不足的现实状况相适应，成为主流模式。机构养老模式和老年公寓模式则更为专业，能够很好解决老年人护理方面的专业问题和家庭压力。养老社区模式则是兼顾了家庭养老和专业化养老的优势，将所在社区置于核心位置，利用社区进行资源整合，建立社区养老服务中心，聘请专业人员，为居家养老的老年人提供更专业的照管服务，有效解决了社会养老机构不足、亲属照护不专业的问题。

这四种养老模式也呈现明显的阶段性特征。在老龄化发展初期，机构养老模式成为发展核心，养老院、福利院是性价比较高的养老去处。在老龄化发展中期，养老院缺口日益增大，部分民营企业纷纷投资建设养老公寓，养老规模进一步提升。至老龄化发展后期，社会保障体系及政府政策日益成熟，覆盖面更广的养老社区建设成为民生大事。而居家养老模式则始终贯穿于整个老龄化社会发展全程。

2.现状特征

（1）地区发展不平衡

目前我国已有千个以上的养老地产项目，主要分布在京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等经济发达地区，中西部地区开发条件、开发资金都有不足，整体发展不均衡。

3.市场定位偏高端

目前大部分的养老地产项目都定位于高端市场，通过较高的投资建设设备全、服务全的优质养老服务，满足一部分生活水平较高的老年的需求。但这样的高端定位与我国目前养老人口多、压力大的现实状况不完全匹配。

4.重配套、轻服务

部分国内房地产企业多以修建有养老配套设施的养老公寓的形式进入养老地产行业。且养老公寓一般地处郊区，交通不变，公寓内对于老年人照管、医疗等服务也不完善，缺乏医疗、养生的专业人才进行管理。

（4）运营模式不成熟

目前国内主要的养老模式发展中都没有非常成功的案例能为行业指明方向，对于综合性养老设施更是尚在探索期。对于部分中小型投资者而言，养老地产项目的开发投入高但回收慢，市场发展也不稳定，经营风险较大。

（5）养老政策支持不足

政府虽然出台了多个养老促进性文件，鼓励各地建设完善的养老服务体系，但对具体的养老地产项目而言，针对性的政策法规尚不齐全，在融资手段、税收扶持、用地拿地等具体方面更是缺少支持措施，致使开发商们“不敢做、不愿做”，制约了养老地产项目的快速发展。

随着人口老龄化的日益加深，我国养老地产业在摸索中积累了一些经验，但仍不能完全满足社会养老的需求，在发展质量和发展速度上还有不足。而西方国家在养老地产的开发方面起步较早，形成了比较完整的模式，能够为我国养老地产的开发提供借鉴与参考。国内企业及政府部门应该吸收借鉴，共同规划适应中国国情的养老地产发展之路。

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1本论文受江苏省高校哲学社会科学研究基金项目资助，项目批准号2017SJB2223。

2徐梦月，江苏苏州人，苏州大学应用技术学院旅游系，讲师，主要研究方向为酒店管理、服务管理。