张锡芳

摘要：关于不动产登记代理人制度建设，本研究主张从明确中介执业范围、统一登记人员资格、整合代理人考试、明确协会职能等方面入手，提出不动产登记代理人立法框架，从职业准则、执业规则、奖惩规则、信用等级制度等方面规范和约束从业人员的执业行为，最终建立统一的涵盖土地、房屋、林业、农业等的不动产登记代理人制度。在职业资格制度制度整合方面，本研究结合国家取消职业资格许可改为水平评价类的背景，提出将土地登记代理人职业资格与房地产经纪人职业资格合并为不动产登记代理职业资格，归并到不动产登记代理人协会管理。

关键词：不动产登记;代理人;制度;建设

1.不动产

不动产是登记的标示物，国际上对不动产认识存在两种观点。一种观点认为，不动产是不能移动的物，或者移动必然毁损其形态或降低其经济价值。不动产包括土地，土地之上的建筑物和大型设备等，不能与土地分离的出产物和树木等。采行此种观点的主要是德国、日本、意大利等大陆法系国家的民法典。另一种观点认为，不动产是依性质不可移动、依用途不可移动、权利客体不可移动、法律规定不可移动的财产。采用此种观点的主要是法国和瑞士等国的民法典，大多数英美法系国家对不动产的界定也类同。

两种观点的区别在于前者认为不动产归根到底就是特定物，后者认为不动产不仅是物，还包括物上之权利。中国大陆《物权法》未对不动产给予界定，也未区分不动产范围。笔者认为，遵从中国法律传统，不动产之界定采用第一种观点较适宜。

2.不动产登记

不动产登记，即不动产物权登记，是指专门的登记机构将不动产物权的设立、变更和灭失等事项依据法定程序记载于专设的登记簿（或登载于电子登记系统）的法律行为，也是一个国家或地区物权制度的重要组成部分。

不动产登记必须依法進行，一是登记义务人必须依法向登记机构提出登记书面申请，提交登记所需的文字与图件;二是登记机构依法对登记义务人的申请进行审查、确权和在登记簿上进行登记。从世界各国不动产登记实践看，普遍的做法是属地登记，即在一个登记区内只能由一个登记机构实施，同一个登记区内的登记资料只能由一个登记机构建档保存（或一个统一的不动产电子登记系统）。

3.统一不动产登记代理人员资格管理

此前，国土部门作为土地登记机关仍然存在土地登记人员持证上岗考试制度，同样，住建部门也存在房屋登记官制度。

隨着现有不动产登记内容的不断丰富，对于专业的登记代理人也应相对提高有关知识要求，特别是针对以前单一化的业务考试例如土地登记代理人、房地产经纪人考试，不动产登记代理人的选拔制度要综合现行不动产登记等全方位的知识进行考核。目前，我国现行法律领域正在实行法官、检察官、律师考试三合一的司法考试，不动产登记考试也可以此借鉴，对不动产登记代理服务人员进行统一的不动产登记代理服务人员职业资格考试，由不动产登记主管部门负责牵头组织，对考试合格人员报请当地考试院核发考试合格证书，并向所辖市、县申请登记备案，同时颁发相应的资格证明。借鉴司法考试的管理经验，不动产登记主管部门应将从事登记的工作人员资格和登记代理人资格进行整合、统一管理，与不动产统一登记管理机制相衔接，统一规范不动产登记工作人员管理，从而为建立成熟稳定的不动产登记代理人制度奠定基础。

4.整合不动产登记代理人资质管理

目前，我国土地的登记代理人资格虽然取消了行政许可和准入认定，但还是保留了水平评价，通过全国统考形式，取得《土地登记代理人职业资格证书》并经登记备案。取得土地登记代理人职业资格不仅是从事土地登记代理业务和设立土地登记代理机构的必要条件，也是衡量登记代理中介是否具备代理实力的主要依据。目前，由人事部、国土资源部共同负责全国土地登记代理人职业资格制度的组织实施工作，中国土地登记代理人协会与土地估价师负责职业资格的后续监管工作。

通过明确不动产登记代理人职业资格考试制度，建立不动产登记代理人水平评价类职业资格制度，面向全社会提供不动产登记服务专业人员能力水平评价的服务，纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。不动产登记代理专业人员职业资格可以分为一般性不动产登记代理人和高级不动产登记代理人，实行统一考试的水平评价模式。通过不动产登记代理人能力水平评价并取得职业资格证书的人员，表明其已具备从事土地及地上房屋、林木等不动产登记代理相应级别专业岗位工作的职业能力和水平，纳入统一的不动产登记代理人职业资格制度进行规范。

5.明确不动产登记行业协会管理职能

5.1职业资格考试

协会组织成立考试专家委员会，研究拟定考试科目、考试大纲、考试试题和考试合格标准。考试成绩实行周期的滚动管理办法。不动产登记代理人执业资格考试为水平评价类，考试合格由中国不动产登记代理人协会颁发人力资源社会保障部、国土资源部监制，由中国不动产登记代理人协会加盖公章颁发《不动产登记代理人职业资格证书》。

5.2职业资格管理制度

不动产登记代理人职业资格证书实行统一管理制度，具体登记服务工作由中国不动产登记代理人协会牵头负责;中国不动产登记代理人协会定期向社会公布不动产登记代理人资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，为用人单位提供取得不动产登记服务代理人资格证书人员信息的查询服务;取得不动产登记服务代理人资格证书的人员，应自觉接受中国不动产登记代理人协会的自律性管理，其在工作中违反相关法律、法规、规章或者职业道德，造成不良影响的，由中国不动产登记代理人协会取消其登记资格，并依法收回其职业资格证书。取得不动产登记服务代理人资格证书的人员，应当按照国家专业技术人员继续教育有关规定，参加继续教育，不断更新专业知识，提高职业素质和业务能力。原取得的土地登记代理人和房地产经纪人职业资格证书，应参加继续教育后，换发不动产登记代理人职业资格证书。

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