张锡芳

摘要：关于不动产登记代理人制度建设，本研究主张从明确中介执业范围、统一登记人员资格、整合代理人考试、明确协会职能等方面入手，提出不动产登记代理人立法框架，从职业准则、执业规则、奖惩规则、信用等级制度等方面规范和约束从业人员的执业行为，最终建立统一的涵盖土地、房屋、林业、农业等的不动产登记代理人制度。在职业资格制度制度整合方面，本研究结合国家取消职业资格许可改为水平评价类的背景，提出将土地登记代理人职业资格与房地产经纪人职业资格合并为不动产登记代理职业资格，归并到不动产登记代理人协会管理。

关键词：不动产登记;代理人;制度;建设

1.不动产

不动产是登记的标示物，国际上对不动产认识存在两种观点。一种观点认为，不动产是不能移动的物，或者移动必然毁损其形态或降低其经济价值。不动产包括土地，土地之上的建筑物和大型设备等，不能与土地分离的出产物和树木等。采行此种观点的主要是德国、日本、意大利等大陆法系国家的民法典。另一种观点认为，不动产是依性质不可移动、依用途不可移动、权利客体不可移动、法律规定不可移动的财产。采用此种观点的主要是法国和瑞士等国的民法典，大多数英美法系国家对不动产的界定也类同。

两种观点的区别在于前者认为不动产归根到底就是特定物，后者认为不动产不仅是物，还包括物上之权利。……