黄荣士

摘要：房地产产业是我国快速发展的产业之一。但是随着持续的高速增长，房地产产业自身市场的发展弊端以及不规范状况，也逐渐的凸显出来。尤其是各类的房地产纠纷层出不穷。本文从房地产的商品房销售、私有房屋买卖、房屋租赁等各个方面，列举了房地产纠纷的法律适用，进一步的促进房地产纠纷的解决。通过提供法律适用的建议及措施，进一步的促使房地产纠纷的化解和规避。

关键词：房地产;纠纷;法律适用

一、房地产纠纷产生的原因

为充分发挥人民法院权利保障，妥善化解房地产市场中发生的矛盾纠纷，促进房地产市场健康持续发展，有必要加强对当前形势下房地产纠纷的原因，进行分析，完成原因的汇总，确定相应的法律适用，以便于提出后期的司法对策。

1.商品房预售纠纷

商品房预售纠纷是较为常见的一种房地产纠纷，主要是由于房地产供不应求以及建设单位，具有卖方市场优势，这些方面造成了业主的权利受到侵害，引起了一系列的商品房预售纠纷。商品房预售纠纷有多种情况，一是在房地产建设开发公司，未取得开发资质的时候，就私自的发售商品房，进行商品房预售，引发房地产纠纷。二是开发企业在预售商品房时，不具备预售许可证，或通过虚假手段欺瞒消费者，引发的房地产纠纷。三是建设单位在开发建设过程中，对于预售商品房合同的内容，如交付期限、交付内容等方面，没有按照合同履行相应的责任，由此产生房地产纠纷。

2.商品房现售纠纷

商品房销售纠纷，主要是产生原因在于房地产开发企业在销售过程中，利用虚假广告等形式欺瞒消费者，从而引发了房地产纠纷。这类房地产纠纷中，涉及的虚假宣传内容较多，一般是在配套设施、公共建设、绿地规划等方面，存在严重的不符情况对于承诺的建设内容无法达到预期的完善效果，因此引发了业主的不满，造成了房地产纠纷。另外，也有部分房地产开发企业，利用消费者知识缺乏的弱点、急于购房的心态等，在合同方面进行相应的欺诈。例如，在销售面积、价款等方面，进行调整或增加收费项目，通过这种欺诈行为，在签订买卖合同后拒绝履行合同中的相关规定和义务，进而引发了商品房现售的房地产纠纷。

3.私有房屋买卖纠纷

私有房屋，随着国家经济建设的提升，逐渐的增长。因此，私有房屋的交易也在逐渐的增加。造成私有房屋买卖纠纷的原因，其一在于，房屋买卖双方为逃避税费，私下进行交易，甚至不办理过户手续，造成了产权纠纷。其二，房屋卖方，可能对于产权的限制情况进行了刻意隐瞒，为提高房价，促进交易，隐瞒房屋限制情况。进而导致了买方购买后的房屋条件受到限制，无法获得产权等情况的发生，容易造成房地产买卖纠纷。还有一种情况是，私有房屋在买卖前涉及到租赁问题，没有妥善解决。承租方涉及的租赁合同，没有有效的处理。或者卖方未通知承租人，进行房屋买卖。剥夺了承租人的优先购买权。可能引起租户、买方、卖方，三者之间的法律纠纷。

4.房屋租赁纠纷

房屋租赁纠纷的引发原因，一是由于承租方拖欠租金，引发的房屋租赁纠纷。二是在承租期内，出租方擅自提高租金，双方没有达成一致，可能引发房屋租赁纠纷。三是承租期内，承租方私自转租，或未按照合同进行不断的房屋使用，私自篡改房屋结构，或者对物品为完成保管义务等情况，引发了房地产租赁纠纷。

二、房地产纠纷的法律适用

1.商品房预售法律适用

商品房预售活动中，房屋风险转移时间，以房屋交付时间为准。房屋所有权转移时间以办理登记过户时间为准。《合同法》第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险在标的物将付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。但法律另行有规定的或当事人另有约定的除外。”《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。”商品房预售中风险转移和产权转移是不同步的，风险转移在先。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”因此，商品房预售，存在一定的风险。房地产管理部门要加强房地产法律、法规的宣传，同时对预售房屋加强管理一级惩处力度。

2.商品房现售法律适用

购房时对开发商加强了解，签订规范合同。选购商品房时，首先要对开发商做必要的了解和考察，尽量选择规模大、信誉好的公司。其次要依据《商品房销售管理办法》第7条和第32条之规定，严格检查开发商的“五证”、“两书”即房地产开发企业的企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书、《国有土地使用证》或使用土地的批准文件、《建设工程规划许可证》《施工许可证》《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。签订全国统一示范文本合同，因为示范合同对价款、交付使用、面積及办理产权登记事项都进行了明确，最大可能地保护购房人的合法权益。

3.私有房屋买卖法律适用

私房交易中加强产权确认，合法交易，完备转移手续。私房交易时，首先要确定产权是否合法，卖方是否持有100%产权的《房屋所有权证》。其次，双方应对所售房屋的状况，如是否有抵押、租赁等情况进行认真确认。另外，签订一份祥尽的购房协议，明确价款、包含内容、付款方式、交付方式等。最后，买卖双方一定要及时到房地产管理部门办理房产转移手续。

三、结论

引起房地产纠纷的原因是多方面的，由于我国的房地产市场不断的扩张和发展，各类问题都迅速的涌现。对于房地产的相关法律法规的建设，正在逐步的完善。我国从1995年颁发了《中华人民共和国城市房地产管理法》以来，已经逐步的颁发了《城市房屋权属登记管理办法》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》《城市房屋租赁管理办法》《城市房地产抵押管理办法》等。进一步的探索房地产纠纷的法律适用，能够促进我国房地产的发展，减少纠纷的发生，为相应纠纷提供法律保障。

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