刘长波

摘要：随着经济的增长，无论是人们的生活还是收入都有了不小的改变。与此同时，房地产行业也出现了发展极其迅猛的势头。然而在房地产目前的发展过程当中，仍然存在着很大的问题，其中最主要的问题就是成本控制的问题。成本控制对于房地产来讲是相当重要的一个环节，如果得不到妥善的处理，那么就会使房地产造成很多的开支，对于买卖双方都是一种沉重的负担。本文通过对于房地产成本控制目前所面临的一些问题进行详细的阐述和分析，从而提出关于房地产成本精细化管理的具体方案，希望对相关人员有借鉴意义。

关键词：房地产;成本控制;精细化管理

1  引言

目前在我国房地产事业的发展有目共睹，受到不少人诟病的同时，房地产各类项目的问题也是层出不穷。其中成本控制问题是最突出的一个问题。这个问题很可能来自于管理或者是调研工作等等之类的问题。尤其是在项目开发的过程当中，因为设计方案并不能很好的与实际的工程进行结合，甚至出现了经常改变的情况，那么就会使得问题越来越严重，对于房地产的成本精细化管理带来了很大的弊病。因此，需要深入了解到成本控制所面临的具体问题，才可以更好的来实行精细化管理，从而解决房地产成本浪费的问题。

2  房地产成本控制所面临的问题

2.1  房地产成本管理体系不健全

在房地产项目管理的时候，对于其成本的管理并没有建立起一个完整的体系，其主要原因很可能是来自于房地产项目管理的时候，那些管理层的管理意识不够，或者是在具体管理的过程当中，所采取的管理技术不足等等各方面的问题。在成本管理意识方面，由于管理者的个人意识不足，因此没有办法对各个环节进行相当严格的把控，这样导致无论是材料采购还是后期的使用，都出现了很大的成本浪费问题;而相对于技术方面来讲，许多房地产项目在管理的时候还是采取相当传统的管理技术，没有办法满足当下快速发展的时代。因此在财务管理过程当中，对于记账方面并不能进行整体的统一规划，而在预算、跟进以及结算的过程当中，也没有相应的人员来对其进行监督。因此也就没有办法进行科学、合理的分析，其配套的软件甚至处于相当落伍的阶段，这样对于其浪费的地方就没有办法明确的指出，也就无法解决。

2.2  房地产项目开发前调研不充分

目前房地产事业发展的如火如荼，致使很多开发商都实行相当紧张的工期，但是这往往就会导致在项目的前期调研工作做得并不充分，并没有对具体可行的办法拿出相应的报告。在拿到地之后，很多项目进行盲目的开发，就很容易因为政府政策变动而导致具体的方案出现改变，这样就会带来很多成本上的浪费。

在具体的房地产开发过程当中，一些开发商在拿到地的时候觉得价格较低，但是在具体的修建过程当中，就会因为各种各样的因素而导致极大的浪费。并且在前期调研过程当中，对于地方的地质也应该进行充分的研究。如果没有办法得到深入了解的话，那么按照常规开修建项目，就会导致地基成本严重增加，最后影响到整个项目的经济收益。

2.3  房地产项目设计方案变更频繁

在房地产项目设计的时候，就需要对于后面的具体工作展开详细的讨论，并且对于可能出现的各种问题都应該有着预见性的方法。只有这样，才可以不断的降低房地产的成本。然而目前设计方案频繁变更，对于整个项目的成本控制有着相当大的阻碍。首先，可能是由于房地产所开发项目并没有进行缜密的勘查，这样将会导致施工过程当中与设计图纸发生严重的不符，需要更改才可以继续实行;其次，很可能是在施工的时候，由于各方面之间没有协调好，尤其是设计部门和施工部门之间没有进行很好的沟通，这样导致信息的不对称，从而是出现浪费;最后，在施工图纸上面，有可能出现审核不完善等原因，导致后期的方案需要频繁的变动。

3  房地产成本精细化管理方案

3.1  健全完善房地产成本预算机制

首先，要做到对于项目管理层的各个成本预算进行充分的培训，要让管理人员能够充分认识到各个环节的成本预算对于整个项目的重要性，从而可以建立起一个较为完善的绩效机制。这样才能对各个环节的成本管理进行严格的限制，并且直接与每个人的工资进行挂钩[1]。

其次，对于具体管理过程当中的成本，需要和财务部门进行充分的沟通，必须引进最为先进的核算系统，对于各个环节进行财务核算。此外，还需要与监管部门进行沟通，这样就可以对各个环节当中可能出现的过度浪费现象进行详细的追责，使相应的部门对于浪费必须给出一定的理由，而且承担相应的责任。

3.2  充分做好项目开始前的调研工作

首先，想要做好项目开始前的调研工作，就必须拥有一支专业严谨的调研团队，可以对各个环节进行详细的分析。尤其是针对其地质问题，要对地质、属性以及是否适合高层建筑物建设等各种项目，都应该有着仔细的检查，避免将当多的成本浪费在地基的建设上面[2]。

其次，项目开始前也应该对于政府的相关政策进行详细的了解，摒除投机行为，不能因为地方的便宜就急忙拿下，从而给整个项目带来巨大的成本亏损。应该和相关部门进行充分的沟通，综合考虑，对于开发地段的经济情况、地质情况、预期等等进行综合分析，并且做出可行性报告，最终才可以进行施工建设，避免成本浪费[3]。

3.3  建立健全房地产项目动态成本控制体制

首先，需要对于项目过程当中可能使用的物料进行统一的管理，不能将物料随意的堆放，应该建立统一的数据支持，将物料合理的存放，统一管理。尤其是需要仓库管理人员进行严格的控制，对于每一批货物的进入和输出都应该严格把控，将其明细进行登记，如实的反映给财务部门。

其次，对于设计方案应该与具体的施工部门进行充分的协调，使得各个因素可以充分的考虑到，避免方案的频繁更改。对于施工的各个环节，所涉及到的部门应该在一起进行相互沟通，听取相互之间的意见，明白存在的现实问题，以及对于未来可能发生的问题进行详细的预见，并且在进一步的核实时候，对于方案进行有必要的整改[4]。

3  结语

成本控制是房地产最为核心的一项，如果成本无法得到有效控制的话，那么就会对开发商造成极大的损失。在具体过程当中，实现精细化管理就可以很好地确保成本降低，使方案不断的优化，从而给房地产的成本控制带来更加良好的改变。

参考文献：

[1]丁菊珍.房地产成本控制的问题及成本的精细化管理[J].中国住宅设施，2020（05）：74-75.

[2]王双琦.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].中国住宅设施，2020（04）：79-80.

[3]李薇.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].财经界（学术版），2020（07）：63-64.

[4]李琦.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].住宅与房地产，2020（04）：13.