赵敏

Financial Consideration of the Control Right Transfer of Real Estate Project Company

ZHAO Min

（CCCG Real Estate Group Co. Ltd.， Beijing 100000， China）

【摘  要】隨着近几年的土地价格攀升，为做大规模的同时降低自有资金投入，房地产企业一般都选择合作开发房地产项目，因此也不可避免地产生了项目公司控制权问题。论文从财务角度，阐述了控制权转移对公司利润的影响，并针对某些“零对价”控制权转移提示了可能因不具有合理的商业实质，存在被质疑的风险。

【Abstract】In recent years， due to the rising of land price， in order to do large-scale and reduce the investment of own funds， real estate enterprises generally choose cooperative development of real estate projects. Therefore， problems of the control right of the project company inevitably arises. From the financial point of view， this paper expounds the impact of the transfer of control right on the company's profits， and points out that there may be a risk of being questioned due to the lack of reasonable commercial essence for some "zero consideration" transfer of control right.

【关键词】房地产项目;控制权转移;商业实质;核心净利润

【Keywords】 real estate project; transfer of control right; commercial substantive; core net profit

【中图分类号】F299.233.42                                 【文献标志码】A                                   【文章编号】1673-1069（2020）03-0074-02

1 引言

房地产企业由一个个房地产项目公司组成，房地产项目公司是房企的主要单元和利润来源。房企在拿地之后，往往直接或者由区域公司、城市公司投资设立项目公司，对取得的土地进行二级开发，进而完成预售、建设、交付、清算或再开发的全过程。

目前，房企获取土地的方式主要是“招拍挂”，近几年土地价格不断攀升，为避免高溢价拿地，但同时为做大规模且受金融政策及“降杠杆减负债”影响，降低自有资金投入，目前的“一二线”城市的房地产开发一般采取合作方式。合作开发不可避免地会产生项目公司控制权问题，进而产生财务中的并表问题。本文重点探讨房地产合作项目中控制权的转移，即合作初期合作方共同控制或重大影响（合营企业和联营企业），开发过程中一方实现“控制”，控制权转移即并表。该控制权转移在会计核算处理中，适用于《企业会计准则第33号——合并财务报表》应用指南中的 “企业因追加投资……