李栽勇

摘 要：市场经济不断发展，房地产行业经历了几个波段起伏，企业管理各方面进步很大，尤其是在财务管理与成本控制方面，企业的要求和重视度越来越高。本文就对强化经营成本控制完善房地产财务管理措施进行了详细的分析。

关键词：成本控制;财务管理;房地产

随着房地产改革的不断推进，房地产业如雨后春笋般发展了起来。房地产业最大的特点就在于其有高收益，同时也具有高风险。房地产业运行良好能够促进经济发展，提高居民生活水平。如果发展的不好就会对经济带来极大的风险。而房地产行业的财务管理问题正是房地产业发展最大的风险来源。因此，本文重点探究了当前房地产企业存在的财务问题，并进一步分析了如何强化经营成本控制，从而使房地产行业的财务管理更加规范、安全、有序。

一、了解企业经营特征，探究影响因素

房地产企业的最主要经营内容就是房地产开发、管理等。不同于其他行业，房地产企业具有一些显著的经营特征。首先，房地产企业所经营的对象为房地产，房地产不具有流动性，一旦经营者确定在某地区进行房地产开发，其决策就很难再改变。其次，房地产行业比其他行业难度更大，复杂度更高。房地产企业的业务在很大程度上受到政府的政策、計划影响。房地产企业的业务范围既包括征收土地、办理拆迁、修建房屋，还包括销售房屋、进行售后服务等，业务范围大，要与政府、银行、建材商、居民等各方各面打交道。此外，房地产企业所涉及的商品价值量大，动辄上亿，且开发周期较长。企业不仅需要从各种渠道筹措资金，而且还要具有较强的财务管理能力。当前有许多房地产企业在进行房地产开发的过程中，财务管理不善导致资金链断裂，企业破产。这样不仅损害了企业自身的利益，还极大的损害了债权人及购房人的利益，给社会带来了不稳定的因素。

二、分析成本管理问题，加强成本控制

随着房地产行业的不断发展，当前许多房地产行业的财务管理出现了一些问题，这些问题给企业的发展带来了极大的风险，需要房地产企业引起重视。资金不足，较高的负债水平是房地产企业存在的普遍问题。由于房地产开发业务需要大量资金的投入，多数房地产开发商没有那么强的经济实力，因此从多种渠道融资、贷款成为了房产企业筹集资金的首要选择。一些企业始终通过“拆东墙，补西墙”来勉强维持房地产资金需求。然而，一旦某个部分出现问题，资金链极易出现断裂的情况，这就会给企业带来极大的打击。而且随着当前我国对房地产行业宏观调控的进一步加强，企业融资难度更大，房地产企业面临着更加严峻的资金压力，偿债风险也进一步加大。

随着房地产行业的蓬勃发展，许多地区出现了房地产行业盲目跟风的现象。部分房地产企业在没有做好充分的市场调查的情况下，盲目跟风做出房地产开发的决策，大量征地、拆迁，投入大量资金进行房地产开发。然而随着“炒房”热潮的消散，许多房地产企业的销售情况不容乐观，企业在前期做出大量投入的情况下，房产卖不出去，资金无法回笼，从而出现了严重的财务危机。此外，不少房地产企业还存在着成本管理方面的问题。部分企业没有做好充分的成本规划，项目管理做得不细，从而导致实际支出超出预算，使得前一阶段超额支出了后一阶段的预算，导致财务费用不断增长，影响企业资金的良性运转。

三、结合成本控制目标，落实管理策略

（一）树立系统管理观念，提高成本控制意识

房地产企业所从事的经营活动繁杂，经营范围较广，经营难度较大，因此，企业经营者要站在全局的立场上进行房地产经营管理，做好统筹规划，从整体的角度对于企业的财务问题进行管理，形成科学、全面、完整的管理体系。房地产行业的资金投入量大，涉及土地使用权、房屋拆迁补偿、工程成本、设施修建、其他税费等各种成本和费用。因此，经营者要提高成本控制的意识，将财务管理问题上升到企业战略的高度，科学规划、审慎经营，使企业的资金能够在严格的控制下得到良性的运转。

为了强化房地产行业的经营成本控制，房地产企业要改变过去分散、零散的财务管理方式，根据本企业自身的情况建立健全科学的财务管理体系，站在企业全局的角度，结合本企业的发展战略，制定可行性强的财务计划，制定科学的财务预算、结算，做好过程管理，保证各个阶段的资金按照预期计划运行，充分考虑成本预算和成本核算两个方面，使财务管理真正落到实处、发挥实效。企业还需要更加重视成本的管理，企业可以根据本企业的财务支出情况细化财务核算的对象，对成本进行严格的监督。

（二）拓宽筹资渠道，改善筹资结构

房地产企业在房地产开发过程中遇到的最大的问题往往是资金不足。受到房地产行业自身特征的限制，房产企业在前期需要投入大量资金，如果没有较为广泛而稳定的筹资渠道，企业的财务状况就会面临很大的风险。进行财务管理无非是要做到“开源节流”。因此，房地产企业在做好企业财务管理和成本控制的基础上，也要积极拓展融资渠道，开拓资金的来源。房地产企业的资金来源除了自有资金外，往往会向银行进行贷款。但随着国家对房地产行业宏观经济政策的不断收紧，企业向银行贷款的难度越来越大，许多企业由于不具备向银行贷款的条件而陷入财务危机。部分企业在很大程度上依靠预售回款的方式筹集资金，但在企业房产销售情况不佳的情况下，预售回款的方式也很难满足企业对资金的需要。因此，仅依靠这几种方式作为企业的资金来源具有很大的财务风险，一旦某个来源阻断，企业就会陷入极大的财务危机中。因此，企业可以借鉴其他企业的经验，进一步拓宽筹资渠道，优化筹资结构，提高本企业应对财务风险的能力。

如房地产企业可以采取发行债券、上市融资等方式来筹集资金。对于中小企业来说，还可以尝试与大公司合作，大公司强大的经济实力可以在很大程度上缓解中小型房地产企业的财务压力，而大公司较强的商业信誉又可以为企业的发展提供保障。因此，寻求与大公司的合作不失为中小企业更好发展的路径。此外，中小企业还可以寻求民间资金的支持。

（三）提高财务人员素质，提高财务管理水平

房地产企业要加强财务管理，强化成本控制，还需要构建一批专业性强、素质高的财务人员队伍。房地产企业资本量大的特性要求企业内财务管理人员需要有较强的财务管理水平，能够根据本企业当前的项目情况从整体上做出科学的规划。企业还需要建立专门的项目监督管理机构，负责对项目资金的使用情况进行监督，从而保证资金的高效使用，进一步强化经营成本控制。企业还要定期对财务人员进行培训，提高其财务管理的能力和水平，提高其专业素质，使财务人员成为企业财务安全的重要保障，并使财务人员能够利用先进的手段提高财务管理的科学性和准确性，使企业能够更加安全、稳健的运行和发展。

四、结束语

房地产作为一个高投入、高风险、高收益的行业，其资本的高度集中性要求其更加注重财务管理工作。我们要充分的认识到当前房地产企业在财务管理方面存在的问题，弥补企业财务管理漏洞，拓宽企业的筹资渠道，优化企业筹资结构，从而降低企业的财务风险。此外，企业还要加强成本管理，提高本企业内财务人员的专业素质，统筹规划，从全局的角度对企业的财务工作进行规划，进而完善企业的财务管理。

参考文献：

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