杨帆

关键词：不动产登记;公证;交易安全

从我国2007年《物权法》的内容到2014年国务院《不动产登记暂行条例》以及2016年国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》的内容来看，立法机关和行业管理机关均未采纳不动产登记法定公证的立法模式。对于是否应当引入公证制度，作为不动产登记的前置程序一直是学界、公证界争论的焦点。从大陆法系国家的实践经验来看，为了能够实现高效和安全的并存，由登记机关和公证机构共同担负审查的职责是必要的，而且公证机构经过多年的发展对于不动产公证这块累积了丰富的经验，可以弥补不动产登记审查的弊端。

一、不动产登记实践中出现诸多问题

（一）不动产登记审查制度不完善。我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。因而登记的正确与否直接影响着交易双方的利益，因为物权具有排他效力，同一标的物上不可能同时存在两个以上的所有权。只有确保债权合同的真实性与合法性，才能从源头上保证物权登记的正确性，这就决定了在不动产物权登记之前，必须对债权合同进行严格的效力审查。然而我国不动产登记审查的方式是以形式审查为主，实质审查为辅。登记机关只需要审查申请人提交的材料是否完备、是否遵循法定形式，尽管《不动产登记暂行条例》规定登记机关必要时可以实地查看，进行调查，但是并没有作强制性要求，在大多数情况下基于行政效率的考量，登记机关还是进行书面审查，这对于完全了解当事人债权意思表示是远远不够的。……