马同磊

摘要：强排方案设计是一项土地开发之前必不可少是的工作，它的根本目的在于控制成本、提高利潤率，通过对强排方案的设计，可以帮助开发商了解和明确一片土地的开发价值，并将土地的开发度提升到最高值，所以强排方案的设计对于提升房地产企业的经济效益具有重要作用。但要实现这一目的，必须要加强对强排方案设计的注意事项和常见错误的分析，以免在设计过程中出现错误，降低企业经济效益，降低土地的利用价值。

关键词：房地产项目;强排方案设计;常见错误及注意事项

引言：

随着我国国民经济的飞速发展，城市化进程越来越快，房地产行业也因此得以持续高速地发展，但土地面积是有限的，房地产开发终将面临一定的开发难题，房价也会因此不断上涨。在很多城市中，都存在着房价的飙升推动着地王的出现的问题，但在市区土地面积存量减少的情况下，即使地王现象出现造成了土地价格高昂的问题，依然有大量的房地产开发商参与到土地的争夺过程中。在竞争压力如此之大的市场环境中，房地产开发商的经济效益越来越难以保障，在社会发展的新时期，房地产开发商要谋求生产和发展，必须要重视强排方案设计在房地产项目中的作用。

一、强排方案的简单概述

在房地产公司对一块土地有争取意向的时候，企业内部的相关部门就会对土地进行经济测算，测算结果将会是企业争取土地的重要依据，强排方案设计就是测算内容的一部分。所谓强排，指的就是满容积率，在满足建筑密度要求、建筑用地面积、房屋间隔要求、日照需求等内容的基础上，寻求多种建筑业态组合方式以确保企业能够在土地开发中获取更多的经济效益。强排方案在设计部完成设计之后，还需要与企业营销部、成本部门进行对接，确保方案的合理性。

强排方案设计是在利润最大化要求下排布建筑总图的设计，是房地产开发商控制成本、判断土地开发价值、分析土地争取可行性等重要内容的依据。在社会发展的现阶段，我国各个城市的剩余土地面积逐年减少，而建筑容积率却越来越高，土地规划上的条件和要求也逐渐增多，给房地产开发商的经济效益追求带来了更大的难度，要在满足所有规定和条件下来获取更多经济效益，对于现阶段的房地产开发商而言并非易事。因此，在如此严峻的市场环境下，房地产开发商必须要通过加强对强排方案设计的分析，来实现企业的利润最大化。

二、强排方案设计中的常见错误

在强排方案的设计中常见的错误主要在于对土地周围环境分析上的忽视。在很多房地产企业中，强排方案的设计师从最初在拿到相关资料和信息时候，到最终设计出强排设计方案的整个设计过程中，都没有真正去过土地开发现场进行实地勘探和调研，仅仅依靠图片、视频、地形图等类型来对土地的实际情况进行了解是非常片面的，很多对方案设计有着重要影响的因素是无法通过图片、视频、地形图这些方式来体现的，还有很多影响因素是根本无法通过这些方式来传达的，只能身临其境切身体会。例如土地所在环境是否存在噪音问题，是否存在高压线、铁路、臭水沟等影响土地开发的因素。除了不利因素需要实际调研才能更了解，还有很多对土地开发有利的因素也同样需要实地考察才能发现，例如绿化环境、周围的设施配置、人流量等等。

三、强排方案设计的注意事项

（一）分析要做到客观公正

在强排方案的设计中，往往需要进行多方面因素的考量和分析，为了确保方案设计的准确性，在设计中，设计师不能过多地代入个人观点和情怀，需要以客观公正的态度来进行分析和设计。此外，为了保证设计方案的可行性，在设计中还需要重视对市场环境的实际情况的分析和考虑，需要对开发地周围的环境进行客观理性的分析，在设计中，要靠近环境更优美的位置，原理嘈杂、污染度较高的位置，如果必须要对环境较差的位置进行开发，则要根据实际情况客观地设置建筑户型，并增设一些补偿性措施。总之，在实际的设计中，设计师必须要以客观公正的态度并结合市场实际情况去设计，保证设计方案的实用度和可行度，同时保证实施后能够为企业发展带来最大化的利润。

（二）在方案设计上要保证全面和深度

强排方案设计对房地产开发商的意义非凡，尤其是在现如今用地面积越来越小、建筑容积率越来越高、开发条件越来越多、地价越来越高的环境下。因此，为了全面发挥出强排方案的作用和价值，为了进一步保证开发商的经济效益，在强排方案的设计内容上，必须要做到考虑问题的范围周全、考虑问题的深度足够，对方案的设计不能过于表面，更不能敷衍了事，也不是保证设计方案满足规划要求即可。在实际的强排方案设计中，设计师西哟啊对方案进行多次的检查，要不断地对方案内容进行推翻和论证，可以的话还需要设计多种方案以作比较，还要保证贷值比较与报批技术指标的精细度，以此确保强排方案设计的有效性。

结束语：

在可开发土地资源越来越少的情况下，房地产开发公司的经济效益越来越难以保障，因此，在开发前，需要加强对强排方案设计的重视。利用强排方案来对土地开发条件进行全面的分析，以此来确定土地开发的可行度，并根据强排方案来设计营销方案，确定项目开发的定位，挖掘出土地价值。强排方案是前期测算的重要环节，对降低成本提高经济效益具有重要意义，同时也关系到整个项目的敲定与进行，在实际的工作中不容忽视。

参考文献：

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