姚本炎 刘惠芳

【摘要】本房地产成本的控制应使得房地产项目的建设达到目标成本要求，以满足投资者和各方的根本利益。良好的控制成本和管理开发项目是房地产公司在新形势下发展的重要战略目标。

【关键词】新形势；房地产；成本控制；管理

【中图分类号】F293.33

【文献标识码】A

目前，中国的经济发展呈现出新的特点，主要体现在其产业结构和技术创新上。其中，产业结构已经逐步趋于合理化，即产业发展不再以资源环境为代价，因此房地产企业应该转变发展观，积极应对产业结构调整的挑战。在技术创新方面，也需要不断积极进行投资，不断创新以提升核心竞争力。

1、经济新形势房地产成本控制的意义

在新的形势下，经济发展的趋势也发生了一些变化：传统的商业模式已经逐渐转变成一种新的商业模式，新经济模式转型的最新模型也被称为新的经济形势。旧的经济模式过于传统，不适合中国目前的发展状况。因此需要及时转变为一种新的稳定，可持续的经济模式，这是中国经济发展的必然趋势，其主要特征是产业结构和技术创新。在产业结构方面，过去中国经济的快速经济增长已经转变为当前中高速增长的形式，经济增长已经得到显著改善，工业产业结构得到精简，三大产业的增长作为增长成本的环境。因此，为了在新的房地产形势中生存，有必要改变公司治理的概念，从而面对经济产业结构的考验。技术创新是指随着社会经济的快速发展，因人口带来的红利逐渐减少，企业不能再用廉价劳动力来进行自身的发展。这就是为什么房地产公司必须不断开发现有技术以实现一定的发展，并且通过创新来提升企业核心竞争力。

2、新形势下房地产成本控制与管理问题分析

2.1成本控制方法不合理

要引导房地产公司进行内部控制，工作人员需要制定完善的成本控制计划。 例如，考虑到影响项目开发和失败的因素，必须在项目开发之前对开发项目进行全面审查。如果企业盲目投资，便很容易遇到一系列问题。例如，开发的项目与该地区居民的消费不匹配，这影响了未来产品的销售，从而导致了未来公司发展的失败。在新形势下，房地产业的发展将变得更加细致和坚实。因此，为了有效地控制成本，有必要根据该地区的实际情况制定适当的发展计划，并将成本控制在合理的范围内，以使企业效益得到最大化。

2.2成本控制机制不完善

房地产公司内部组织的不断完善可以提高企业的整体效率，建立强大的控制组织、执行机构和基于实际发展的决策机构，以建立联系并且能够相互合作。因此，可以尽快实现控制房地产成本的目标。加强部门检测机构的作用，完善审查工作的实施。在所有房地产项目中实施审查工作，以确保成本控制的完整性。然而，某些形式的房地产公司主要是家族企业，没有合理的系统应用指示，同时与现代企业没有真正的联系。因此，建立良好真实的交易系统是房地产公司成本控制的重要内容。

3、房地产企业成本控制和管理的有效途径

3.1确定科目合理分项

对于房地产公司，需要实施严格的控制以强化成本控制。通过合理划分成本要素，明确项目成本结构，并进行详细分析，采取有效的成本控制措施。根据会计准则，开发成本是成本核算的主要主题。公司必须从自身实际出发，根据管理要求选择成本项目，全面实施详细核算。应当指出的是，根据不同成本项目的核算，对于某些发生金额较少或者次数发生很少的经济业务活动，需要进行合并核算其会计项目。例如，通过配置支持账户来计算支持成本。对于仍然产生的一些大笔资金，它们需要使用单独的账户进行核算，例如土地成本。如果是发包合同，则必须依靠合同内容，进行详细的会计核算，根据项目进度和项目计划进行支付，以便为项目工作奠定基础。

3.2房地产项目的设计阶段

房地产项目的设计主要分为三个方面：方案设计，初始设计和技术图纸设计。也就是说，根据土地的经济特征，按照现行规定的要求，有必要细化土地表面施工比率，财产的性质一般处置，动线组织，建筑物的立面，平面图等。各方面在项目投产前，确保投资估算和可行性报告得到相关部门的批准。在绘制设计图纸之前，相应地批准了投资估算和相关文件。设计图纸应在设计完成后提交主管部门检查，并提出具体建议。设计单位根据建议进行一些改变，以确保设计图纸的合理性，避免设计图纸的不合理造成的成本损失。

3.3建立项目成本控制管理体制

为了对房地产项目进行良好的成本控制，需要建立稳固一致的成本管理系统。目前，大多数国内房地产公司普遍采用层次多，分工不明确的垂直管理体系，这使得人们很容易不能够很明确信息所传递表达的意图，不利于成本控制。因此最好实施房地产项目的扁平化管理。现场成本管理数据可以及时发送给主管，以便更好、更快地做出决策。在成本控制中，工作人员需要设置可靠的管理级别，需要级别分明地来控制任务。将成本控制任务分发给所有部门和所有员工，每个经理都签署成本控制责任书来控制成本控制，这使得成本控制所完成的任务更加高效和牢固，并简化了成本控制管理。

3.4房地产项目的施工阶段以及结算阶段

施工阶段是房地产公司成本控制最困难的阶段，由于天气条件和外部因素可能会增加成本，例如：施工环境恶劣造成的施工建筑材料的增加。因此，在资金规划方面应考虑项目的设计。建设项目和相关金融服务的成本应根据实际建设条件进行调整，以避免项目的实际利益低于预计利润。结算阶段是房地产项目的最后一环。首先，应审查项目以避免计算问题导致的成本错误。在最终验证阶段，负责人员必须完善验证，以确保施工项目的质量，避免因质量造成的成本问题。

结语：

中国目前的经济市场仍然脆弱。虽然房地产行业的发展速度相对较高，但应该考虑到这一发展的不稳定性，这必然会提高成本，降低企业利润。房地产企业对内部成本控制进行深入审查，提高管理水平，有效控制企业内部成本，增強企业成本核算能力，从而提升盈利能力，确保房地产公司业务能够进行健康稳定发展，提高企业的市场竞争力。

参考文献：

[1]陈艳.关于房地产工程造价成本控制管理的思考[J].建材与装饰，2018（28）：131-132.

[2]麦黄.房地产项目成本控制管理的思考[J].时代金融，2017（09）：266.

[3]韩璐，孙直祥.房地产项目成本控制管理的思考[J].江西建材，2016（03）：260.

作者简介：

姚本炎，武汉市盘龙明达建筑有限公司，湖北武汉；

刘惠芳，武汉长诚工程造价咨询有限责任公司，湖北武汉。