肖小金　余志刚

[摘 要] 不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。自实施以来，已2年有余，期间遇到的各种问题需要现场或尽快解决掉，对不动产登记“最多跑一次”政策的实行，具有重大意义。

[关键词] 不动产登记；权籍调查；登记受理；问题解析

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 07. 074

[中图分类号] D923.2 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2019）07- 0178- 02

0 前 言

不动产登记发证，基本流程：收件受理→初审→复审→核定→登簿→缮证→收费→发证。其中部分登记类型在“复审”之后有“公告”环节的，其实在这些环节之前，还有重要的一步，“权籍调查”，这一步可以说是所有后继环节的基础，笔者自2016年6月实施不动产登记以来一直从事不动产权籍调查工作，期间遇到大量问题，现总结一下，希望能对今后的不动产登记相关从业者有所帮助。

有些工作中的小环节，可能在不同地区划分到不同的部门来完成工作。不同的省市区采用的登记入库的软件也有不同，软件与软件上的功能完善性上还是有差异的，但核心内容是一致的；大部分参与到不动产登记入库的软件是基于ArcGis二次开发出来的。笔者是在浙江省的一个县级单位不动产登记部门工作，所以，工作中遇到的问题可能与有些地区遇到的不一样，望读者请见谅。本文仅参考官方发布的几个文件，闭门造车，观点和方法或有不对，请各位读者指点。

1 主要工作内容

权籍调查内容：以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。权籍调查的技术路线、基本方法、调查程序、成果要求和数据库建设等这里就不详细介绍，详见请参考《不动产权籍调查技术方案》，这里主要探讨工作中遇到的问题及解决方法。

2 遇到的主要问题及解决方法

日常工作中，主要遇到的问题，本文暂且分为这几类：①数据图形问题；②数据属性问题；③软件问题；④原始材料自身问题（含历史遗留问题）；⑤技术方法；⑥其他问题。

2.1 数据图形问题

这类问题在“不动产权籍调查管理系统”库中，主要情形有2种。

2.1.1 权调数据库中历史遗留问题

这类问题集中体现在宗地图形面积、形状与颁发的证书不一致，即图属不一致，这种情况下是不能直接做变更、转移等类型登记，其中原因有以往“修补测”中测的用地范围与发证范围不一致，也有以往测量的方式（仪器的精度）不同造成的。图属不一致的话，则需要通过证书上的原测绘公司把正确数据提供过来。

2.1.2 测绘单位数据问题

基本的情况有：①整体偏移，可能为坐标系未转换，也可能人为造成；②测绘数据未与邻宗地数据接边（未套合好）；③数据属性代码未写或写错，DWG数据面状数据未闭合，造成数据入库转换失败。这种情况较易解决，与测绘公司沟通即可。

2.2 数据属性问题

属性问题与图形问题类似，也主要分为数据库中历史遗留问题和测绘单位提供数据属性问题2大类。

2.2.1 数据库（也包含登记库）中历史遗留问题

这里面确实有登记错的，如实体证书上记录的证号、面积、四至等，与登记库不一致，这类需审核部门实地调查确认好是证书上对还是登记库中对。证书对则需要提出申请，相关领导签字后方可修改；若是登记库对，同样需要部门领导同意，在原证书上直接修改并加盖“改正章”。还有就是召回证书，做变更登记，要跟权利人沟通好，给予免费变更登记。

2.2.2 数据属性问题

常见的有：①界址四至调查不明确，有些邻宗地的界址签章，用的公司名称的印章，但土地房產登记的名称不一致，而要求的是邻宗签章为土地证（不动产权证）证书上的权利人名称；②与邻宗界址描述不一致； ③其他常见问题例如：证书状态异常（存在查封、抵押等）、图属不一致（证书未与图形挂接上、证书与图形挂接错误）等；状态异常，当事人携带相关材料到不动产登记中心申请解除即可；图属不一致，权调人员找到正确的图形将证书挂上即可。

2.3 软件问题

笔者工作所属辖区不动产登记中心所使用的软件是“浙江臻善科技有限公司”下的“不动产信息管理系统”和“不动产权籍调查管理系统”，简称“登记系统”和“权调库系统”，还有一个“不动产登记维护子系统”来辅助登记系统，而权调还有个“杰思科地籍调查软件”来解析“.dwg”格式的数据，转换成“.mdb”数据包形式才能入库，入库操作过程甚多，这里略过不表。

不动产登记自2016年6月正式实行以来，随着在工作中问题的发现，软件功能逐趋完善；早期因“登记系统”和“权调库系统”是两个不同的服务器，数据相互推送会造成很多问题，有些信息还不能同步一致，有时候造成“权调做好了，而登记那边却没有变化”；不同地区使用软件不同，遇到的问题会有差异，这里简单列举笔者常遇到的情形：①“权调库系统”长时间不操作，自动掉线，与服务器断开连接；②“权调库系统”操作过快，程序响应不了，造成程序崩掉，必须得重开；③数据库内众多无图宗（即证书已挂接宗地代码，而权调库无具体图形对应），新增宗地时，不能方便地继承权调库中已存在的属性信息，若没有先一步查询证书信息，直接新增，则造成宗地信息冗余。④同一地籍子区，若是有不同的账户在同时操作容易出现冲突错误，亦即软件崩掉；⑤一些不常见的问题，有时候需要软件公司工作人员进行后台程序操作才能解决，就省略不写了。

2.4 原始材料自身问题

工作中，当事人登记提供的材料，遇到很多权属来源材料不齐或者不合程序的，有的重复发证，有的原证书还未注销，还有的原证书无故被注销，还有房地不一致的、超建的、未批先建（违法建设）的等。①，提供材料中有原证书，房产证或土地证核实确认为真，而不动产系统却没有此证书相关信息，则需要乡镇/街道审核部门核实后经上报确认后，填份单子并领导签字后再补录证书相关信息到登记库中，之后才能进行不动产登记受理；②与①相反，登记库中有本宗地（地块）的证书信息，而当事人没有提供，则需要补充提供；若遗失，则需要开具“遗失证明”等相关文件，补齐之后才能进行不动产登记受理；③证书无故被注销，与①类似，审核部门确认后，填份单子并领导签字后再将历史库中证书相关信息调回到登记库中即可；④商品房中，有不少当事人来办件，值凭着一张很久的备案登记卡、购房发票来做受理登记，时间节点常见于2000年前后，由于以前处理方式，没有来做过房产登记的，房产分层分户矢量图是没有的，所以打印图件的时候：无图可打。有些临户有图件的，还能套用修改下用用，有的直接整幢楼找不到对应楼层临户的分层分户图，典型的就是楼层的架空层，其大部分都作为主房的辅房，信息直接备注到备注栏里，没有图件。现单独凭一张登记卡/发票来办理架空层的不动产权证，证书上只能附上一张宗地图，如有要求，则另行测绘才行。

2.5 技术方法

这里说的技术方法，涉及的类型较多，细写篇幅较多，本文简单阐述一下，主要是权调入库当中遇到的几种情形，以下以“变更登记”举例。①房产证和土地证出现“一对多”的情况（即A一本房产证有多本土地证，或B一本土地证有多本房产证），A类型若有房屋跨宗地，则宗地须得合并处理，否则房产做分割处理并提供分割后的测绘数据，无跨宗地房产则可按照空间位置，每条房产信息分别与对应土地证书挂接；B类型做一本证，直接数据挂接好就行，做多本也同A类型，房产也是不能跨宗地。②部分拆除、部分新建，此类将新建的房产入库好，绑定一变化的房产信息，并与剩余户室设定好主辅关系即可。③入库压占邻宗地，出现压占情况，通常需要核对历史档案和现场勘测来确定宗地线的正确位置，然后本宗及邻宗都以此为准进行调整。④户室合并，这类需有合并后的测绘数据，入库后直接绑定合并前的源户室即可，此类问题不多。⑤户室分割，常见于家庭分户析产，分户后一户做变更登记，另一户做首次登记。以上主要列举常见的问题，解决这些问题，基本上遵循房地空间位置必须吻合的原则。

2.6 其他问题

受理登记是，经常会遇到原产权证号不显示，或显示不全，或不对，导致登记中的“历史回溯”信息不对，这些情况有时候是受理登记类型选择不对，也有的是“源户室”绑定不对或不全，甚至还有权调那边显示正常，而登记那边没有，就可能是权调库弄好后数据推送到登记库，部分“特征码”丢失造成的，这种情况则需要软件维护人员把丢失的“特征码”找到补回来。还有些在权籍配号中，多条主辅关系的设定，这主要看当事人要求做什么样的登记，多条户室，也许做一本证，也许多本证。

3 结 语

不动产登记的实施，将多个本门的产权信息整合到一起，达到合理快速的解决方法，提高办事效率，减轻了群众办事情负担，有效地解决了以往“证出多门”产生的产权不清、重复登记、错漏登记等情况发生，这样可以更好地理清当事人之间不动产权利界限，减少权属纠纷，提高登记准确性及权威性，维护当事人的不动产物权。同时提高政府治理效率和水平，建立不动产统一登记制度，理顺部门职责关系，可促进政府职能转变，大大减少政府成本，提高政府的公信力。