摘 要：自2016年底中央经济工作会议上，明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”，十九大习近平总书记又再次明确了“房住不炒”的定位。本文以此为背景，以安徽省蚌埠市为例，探究房价波动情况，深层次研究房价形成机制。笔者通过对现阶段蚌埠市房价的现状和历史发展变化趋势，讨论蚌埠市房价变化的原因以及未来蚌埠市房价的变化趋势。

关键词：房价；房地产；趋势；蚌埠

一、房地产商品价格形成机制

国外，D.Denise，C.W.Wiilian等经济学家运用各自的理论，紧密结合市场情况，对房地产市场以及价格的影响因素进行了分析。国内，崔明新、胡睿宪等学者对价格形成的因素与机制进行了研究。可以看出，我国房地产市场的建立经历了计划经济到市场经济的改革过程，每一步无不体现中国的国情。因此，有必要对房地产商品价格形成机制进行理论研究。

（一）我国房地产市场的特殊性

把房地产市场特征和西方经济学规定的完全竞争和不完全竞争市场的假设条件进行对比，就可以明显看出我国房地产市场是不完全竞争市場。这主要体现在我国房地产市场存在各种结构。有的学者认为房地产市场具有三级结构：一级市场、二级市场和三级市场。其中，一级市场是土地使用权的出让市场，具有国家垄断的性质，表现为国家将土地使用权投入市场运行，其价格和方式由政府根据国家的整体利益而确定；二级市场是房地产开发企业与房地产中介企业或房地产使用者之间的交易市场，具有经营性质，表现为经营者与消费者之间的交易行为；三级市场是存量房地产的交易市场，具有消费性质，是使用者之间的交易行为。因此，参与房地产市场博弈的是不同利益体，而作为房地产市场“晴雨表”的价格也是各方博弈的结果。

（二）商品房价格形成机制

根据前面分析，二级市场是由开发商（经营者）和消费者主导的市场。因此，最符合市场供求决定价格的理论，即房地产市场价格是房地产供给和需求双方相互作用过程中形成的由于建造房地产商品的周期较长（一般有3-5年），从短期来看，房地产供给是相对稳定的，从而形成了商品供给价格弹性小的特点。因此，在供求均衡条件下，如果需求突然增加，供给却不能相应增加，则价格上升，如果需求突然下降，加上商品位置难以改变，从而导致房地产价格下降（如图1）。

从长期来看，在“房住不炒”政策影响下，房地产市场需求增长，土地价格、劳动力成本、建材成本都有持续增长的趋势。因此，长期成本曲线向上倾斜。在需求持续减少的情况下，价格迅速低于成本，无利可图，则只有减少或没有新的房地产供给。因此，各项开发成本持续下降，曲线向下倾斜（如图2）。

影响房地产商品价格的因素融入了市场上供需关系的变化。从理论上讲，房地产价格的形成应以开发成本为最低限度，这也是市场规律的体现。对应的，消费者购房的基础是家庭年收入，无论是刚性需求较强的消费者，还是已有住房准备改善居住条件的潜在消费者，家庭收入是选择住宅档次，筹集银行贷款的先决条件。而双方在市场上达成交易，从而形成了商品房的市场价格。同时，由于商品房的耐用性、建设周期长及房地产商和消费者对市场“需供”的预期，交易的延迟性较强。

二、蚌埠市房价变化的趋势

（一）房价收入比过高

房价收入比是考察一个国家住房价格高低水平的指标，其实根据在市场中交易的中等房屋的价格与中等收入家庭的年收入的比值考量的。根据惯例，比值在3到5之间为合理区间，但是比值大于5越多，则表明房价上涨得越快，普通市民难以接受。通过对历年蚌埠市统计年鉴的查阅，可以收集到蚌埠市城镇居民年人均可支配收入和房屋价格，即可以发展房屋收入比一栏中，蚌埠市的房屋收入比不仅大于5，并且远大于5。虽然房价收入比有下降的趋势，但是下降趋势逐渐放缓。可见蚌埠市的城镇居民年人均可支配收入的增长速度远落后于蚌埠房价的增长速度，蚌埠房价的虽有增长幅度变缓的势头，但是高房价所带给普通百姓的压力，以及其带来的连锁反应则会逐渐显露。若假设蚌埠市月人均工资为4000元，一平方米的房屋价格为6000元，房屋面积为100平方米那么一个普通人需要工作12年半，并且无任何花销才能付得起房屋的全款。因此蚌埠市城镇居民的购房压力在短时间内不会有大的好转。

（二）房屋交易价格快速增长

根据统计数据表示，蚌埠市在2018年前三个季度全国各个城市的房屋涨幅排行中排前列。而蚌埠作为一个中部城市，经济发展能力相对于其他城市而言较弱，那么房价如此快速的增长势必会成为计划购房者首要思考的难题。就蚌埠自身房价而言，蚌埠的房价从2012年均价3344.62元/平方米，到2018年均价接近10000元/平方米，甚至在蚌埠部分地区商品房均价超过10000元/平方米。近一年来，蚌埠市房价虽然有下降趋势，但是总体上呈现的是在不断上涨（如图3）。因此，虽然有“房住不炒”政策的影响，但是通过观察可以发展蚌埠市房屋价格在未来的短时间内应该不会出现下降趋势，可能仍然保持一个上升的势头。房地产价格的下降必然会引起购买力的增加，此时为了减少需求房价会再次上涨。

（三）长期价格变化趋势预测

对为房价变化趋势的预测房地产商品的开发成本虽有所减少但长期来看是稳步增加的；由于银行商贷利率的调整，会减少开发商和消费者的压力，但不会从实质上推进供给与消费；居民人均可支配收入会随着经济形势的下滑而减少；而经济危机的到来，导致广大居民对购买新住房的预期减弱；处于各种压力，开发商为了达到“出清”的目的，会减少利润，从而最终导致房价的下降。

三、结语

房地产行业作为蚌埠市经济发展的重要支柱，既不能控制过于死板，导致蚌埠市经济受到重要创；也不能过分放任，导致房价过高使得普通百姓无力承担。因此，及蚌埠而言，保证蚌埠商品房交易价格的稳定，是保证蚌埠市和谐稳定的重要因素。

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作者简介：杨阳（1999.8）女，汉族，安徽安庆人，安徽财经大学经济学院，2016级学生，研究方向：“房住不炒”政策以来安徽省蚌埠市房价形成机制和趋势研究。

本文属安徽财经大学大学生科研创新基金项目《房住不炒”政策以来安徽省蚌埠市房价形成机制和趋势研究》（项目编号：ACJJXYYB018042）阶段性研究成果?