赵媛媛

摘 要：自1998年取消福利住房制度以来，中国房地产市场已走向市场化发展。由于房地产市场的强劲发展，逐渐出现了许多问题，其中主要问题是房价仍居高不下。那么究竟是哪些因素影响了我国房地产的价格呢？有些认为是城镇化率，有些认为是产业结构的调整等等。那么住房公积金制度对房价有哪些影响呢？本文就此进行展开说明

关键词：公积金制度 房地产 调控 缴存 价格

引 言

自中国经过近二十年年的发展，于1998年正式成立住房公积金以来，所有指标都经历了巨大的增长，有关住房公积金的参数，例如缴纳的人数，贷款额度等等。在购买房屋时，越来越多的消费者选择住房公积金。许多地方当局也使用住房公积金制度作为监管房价的手段。

1.住房公积金制度概述

从某种意义上说，中国住房公积金实际上是一种住房保障体系，逐步将住房分配形式转变为创收，社会化和合法化。十九世纪末，国务院发布了一些关于改革城市住房制度的决策，文件中要求全国各地严格执行住房公积金制度和实施住房公积金制度，具体包括所有行政，公司和公共机构以及私人单位及其员工。住房公积金实际上是一个具有强制性和一次性使用特征的个人住房基金。一般而言，住房公积金主要有三种支付方式，即个人首付，单位补贴和长期储蓄。一方面，该系统的全面实施提高了员工购房的能力，另一方面也显着降低了员工的回报压力，使员工能够扩大消费领域，调整日常消费结构。因此，住房公积金的实施是优化和提高中国人口生活水平，促进房地产市场健康稳定发展的重要组成部分，它改善了中国住房分配制度。

2住房公积金制度的操作过程

住房公积金制度在正常运行时包括多个环节，主要对象是员工和单位双方。依据一样的缴存比值交纳住房公积金，公积金通过个人与单位相关银行核实后，由管理中心提交的，然后委托银行办理。住房公积金的流向基于住房公积的规定主要有住房公积金贷款、住房公积金提取以及住房公积金用于保证性住房建设等等。其中住房公积金贷款是员工在缴纳一定的期限时，可由住房公积金进行一定比例的贷款，并且这种贷款的利率要比其他的贷款利率低百分之三十，是一种惠民政策。对于住房公积金的提取，主要的用途是用于购买，翻新，建筑和自住房屋。其他的一些住房公积金的应用还包括支持经济适用房的建设，以及用于购买政府债券以维持住房公积金的价值。如果想让住房公积金制度发挥作用，必须通过一定的运行机制。那么住房公积金制度对我国房地产调控具有哪些作用呢？通常是员工通过一定的缴存金额，构成大量资金，为了充分发挥这种资金的作用，通常是建立一些保障性住房，例如经济适用房，或者是用于贷款。

3住房公积金制度对我国房地产价格的影响

住房公积金存款系统是指单位和员工在同一存款比率下，根据上一年的平均工资，员工和单位分别缴纳相同的资金到住房公积金账户。如何使住房公积金制度正常运行，它的前提就是缴存一定的资金。正因為这种制度的存在，因此，会产生大量的资金在住房公积金账户里，这样员工才有资格用住房公积金贷款买房，也就是住房公积金存款制度是提高住宅购买力的基础，只有有足够的公积金支付，才有资格申请住房供应资金贷款的员工。从这个角度对住房公积金缴存制度分析价格的影响：一方面是将提高住房公积金缴存金额，扩大整个住房基金池的大小，住房公积金贷款的支付越多，生活空间越高，间接提高了员工购买的能力，这种购买力导致房价上涨。另一方面，住房公积金的的资金是由员工的一部分工资产生出来的，可以根据这部分进行住房公积金贷款，这部分住房公积金贷款的利率通常是比较低的，尤其是比商业的贷款利率低，这样间接的提高了员工的购买能力。可说在一定程度上促进了房价上涨。但在低收入群体而言，虽然缴纳了一部分住房公积金，能带出一部分的金额，但是他们缺乏一定的能力来偿还住房公积金贷款，由于住房公积金的产出减少了他们的可支配收入，增加了这部分人口对房子的渴望，从而对房价起到一定的作用了。

住房公积金贷款是指在一定期限内缴纳经费并可以向住房公积金管理中心委托的商业银行申请抵押贷款的员工。中国的住房贷款分为商业银行抵押贷款和住房公积金抵押贷款。自中国实施住房公积金制度以来，初始一直是向住房建设单位提供贷款。 1999年颁布的住房公积金管理条例，正式规定住房公积金贷款只能用于支持个人住房贷款和社会住房建设贷款。因此，1999年以来中国住房公积金贷款的主要目的是通过向居民发放住房公积金贷款来支持居民购房。与商业银行按揭贷款相比，住房公积金贷款的优势在于贷款利率较低。因此，住房公积金贷款已经成为中国住房消费支付住房公积金的员工的必然选择。发放住房公积金贷款越多，申请贷款的条件越宽松，短期内就会提高居民的购买力，从而促进住房价格的上涨；从长远来看，住房公积金贷款增加了住宅的购买力，从而导致房价上涨。崛起将使低收入群体无法负担住房，这将导致负外部性，可能导致房价下跌。此外，住房公积金贷款也会影响消费者的预期，从而影响房地产价格。例如，当贷款利率降低时，消费者将持有房价上涨的预期，住房需求将增加，导致房价上涨。

参考文献：

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[2] 宋军. 宋阳. 用政府购买服务改革住房公积金运行管理[J]. 正负采购信息报，2018年