李玉霞　陈俊伟

摘要：随着经济和和各行各业的快速发展，房地產企业的发展推动了经济的快速增长，但是房地产企业的成本管理给房地产企业带来了挑战。房地产企业成本的有效管理，不仅能够保证房地产企业保持核心竞争力，还能够促进企业的稳定发展。所以对房地产成本管理进行研究非常重要。本文从新经济形势下房地产成本的管理现状进行探讨，指出了成本管理中的一些问题，并针对问题，提出了一些改善建议，以期能够为房地产健康发展做出一些贡献。

关键词：新经济形势；房地产：成本管理

根据我国房地产行业发展情况来看，无论是社会环境还是经济环境，均出现了较大的改变，房地产企业也正逐渐步入一个优胜劣汰的阶段。我国现有的多数房地产企业尚未能落实全面工程管理，成本管理效果不佳，由此造成企业缺乏竞争力，基于此，加强房地产工程管理、落实好成本管理工作已经成为房地产企业在市场日趋激烈的竞争中取得稳定发展的关键。

一、房地产开发企业成本管控现存问题

（一）成本控制意识不足

当前，部分房地产开发企业人员没有足够的成本控制意识，没有对成本管控相关知识进行主动学习的态度，这主要是因为企业对员工重视程度不够，没有让员工意识到自身利益和企业成本管控之间的关系。同时，设计人员作为具体执行者在成本管控过程中往往会过于重视结构形式与材料选用，对于工程造价的控制意识相对薄弱。

（二）控制制度不够完善

国内目前很多房地产开发企业的成本控制制度都不够完善，在构建成本管控制度、完善当前成本管控制度时，都没有一个具体且明确的方向，这会让制度推行效果受到影响。与此同时，部分企业的成本控制制度虽然已经较为完善，但没有设置成本管理委员会和监督部门对其落实情况进行考察、把关，可能会让制度流于形式。

（三）缺乏成本控制措施

现阶段，房地产开发企业成本管控中存在成本将控制意识不足的问题，很多房地产开发企业依然采用过去管理制度，没有对项目设计时的成本费用管控予以重视，没有在战略角度对其进行统筹规划，除此之外，部分房地产开发企业没有积极应用互联网技术，其整体成本管控信息化水平不足。在档案管理中，人工管理的方法相对落后，因为施工阶段有多方参与，往往会有大量成本信息出现，此类信息对于后期结算工作具有重要影响，如果以纸质文件形式对其进行保存，那么就会让文档的管理难度增加。

（四）成本控制人员专业程度差

部分房地产开发企业的项目施工人员都是项目开发时临时组建的，缺乏专业的技能培训和文化培训，自身缺乏建筑知识，且人员素质参差不齐，可能会让项目进度受到影响。与此同时，部分企业在招聘员工、引进人才时，没有对其未来发展愿景、实际工作能力等方面进行考核，进而导致人才岗位安排不够合理，让其工作积极性受到影响，让成本控制人员专业程度差的现状得不到及时改变。

二、针对以上问题对房地产成本管理提出建议

成本控制一直都是房地产行业规范化管理的一个难点。由于成本控制不确定因素很多，且不同项目的实际情况、人员素质不同，想在不同的项目上应用同一种管理手段、方法进行成本管理难以实现。如何开展有效的成本控制，只有不断从工作实践中总结经验、抓大放小、规范运作、科学管理，才能最终实现成本控制的目标。因此，在实际成本管理及预算中，要掌握一些房地产成本管理的知识与技巧，才能更好的促进对房地产成本的科学化管理。

（一）在企业内部全面贯彻成本控制管理理念

企业内部要树立科学、合理、准确的成本控制管理理念，促进成本管理的效率得到提升，保证企业的稳定发展。很多房地产企业内部设立成本合约部，所以企业其他部门认为，成本的管理理所当然由合约部承担，这种想法是不正确的。成本的管理必须贯彻到企业管理的每一环节，企业的每一个部门、每一个员工都有参与的责任。只有将企业对项目管理的每一环节都实行成本管理，成本才能真正得到控制，才能实现对成本的科学和行之有效的控制。

（二）构建有效管理体系

1、成立成本管理委员会

成立成本管理委员会可以让房地产开发企业相关控制制度得到有效落实，可以让其制度得到进一步完善，同时，成本管理委员可以为企业决策起到支持作用。成本管理委员会主要负责督促成本管理小组完成日常成本控制工作，需要对成本工作管理制度进行审核，对成本分析报告进行审查和批准。结合实际情况，成本管理小组可以以周例会形式进行工作，针对成本管理委员会与下设的成本管理小组的相关会议，企业人力资源部与行政部需要对其纪要进行整理。成本管理委员会在实际工作中，如果发现成本控制制度本身或制度落实情况存在问题，就可以和企业相关领导反映，进行及时整改。

2、构建激励机制、监督机制

房地产开发企业需要构建激励机制与监督机制，提高员工工作效率是降低人工费用的最好方法，对此，利用激励机制与多种激励手段，可以让员工工作积极性得到充分调动，而监督机制可以让房地产开发企业材料定额预算、人工成本预算的把控变得更为高效，可以让相关人员依照严格标准完成成本管控工作。利用激励机制与监督机制，可以对员工需求与行为进行深度挖掘，进而对员工实施具有针对性的激励与教育。除此之外，利用此种机制还可以发现当前制度不足之处，进而对《招标管理制度》、《合同管理制度》等管控制度进行完善。

（三）应用先进管控技术

1、将成本管控工作纳入战略高度

房地产开发企业需要将成本管控工作纳入战略高度，首先，需要在企业内部树立全面的预算管理理念，做好成本管控战略实施的基础工作；其次，需要构建有效的成本管理框架和成本管理运营模式，需要紧密结合企业的未来战略发展目标进行构建；然后，需要建立开发设计标准，包含了具体住宅类型的建筑做法、安装材料材质、技术参数等；之后，需要构建目标成本管理制度，保证房地产开发项目在策划时期做好投资估算的编制工作；最后，需要完善成本管控的保障措施，让成本控制有章可依。

2、构建房地产成本大数据平台

在“互联网+”理念下，房地产开发企业需要积极构建房地产成本大数据平台，其具体包含了房地产物业管理数据信息、房地产融资数据信息、房地产营销数据信息及房地产采购数据信息，对其具体划分，包含了含量指标、清单综合单价、材料价格、单价指标、规划指标（建筑面积、可售面积比）等。此平台可以完成数据采集、数据提炼、数据应用、数据发布工作，可以让数据得到共享。

3、建立成本管理构架

成本管理构架的建立，更加便于房地产企业对成本进行科学、有效的管理，并且能够提高成本管理的效率。值得注意的是，在成本管理构架设计时，要请专业人员进行，确保构架的可靠性与科学性。成本管理中，针对企业开发项目的数量设计运营模式。比如，企业只开发一个项目，可采取职能制运营模式；开发多个项目时，若项目在同一个地区，可采取矩阵制运营，即在每个项目中设立独立的项目管理部门，对每个项目实施独立管理，公司对几个独立的部门实施总管理；若多个项目分散在不同地区，公司可采取分公司管理模式，对项目进行管理，项目完成后，再由总公司进行汇总整理。

三、结语

综上所述，房地产企业发展迅猛，但是其在成本管理方面仍然需要进一步管理。成本的管理有利于房地产企业的稳定发展，因此要不断完善成本管理制度，提高成本管理人才的综合素质，用科学的管理方式对成本进行控制。另外，建立合理的成本管理构架，也能够更好的实现成本的管理，共同促进房地产企业的稳步发展。