缪祖奇

摘要：建筑房地产业的发展从区域性的调控细化到因城施策。因此在未来新一轮的基建，农村成为了新的试验田，高科技与新技术现结合的新型房地产有了新的发展。随着人才和资金向配套更好的一二线城市涌入，届时，一二线城市能够提供更优质的教育、医疗、企业税收减免，基建等一系列优质服务，最终反作用于房价。强二线的人口流入城市，成为未来房价继续中心。

关键词：建筑房地产；建筑工程；宏观调控；现状与趋势

一、深圳惠州区域市场波动的反思

深圳惠州区域建筑房地产市场价格的波动到底的因素，分析认为供求关系的矛盾导致波动的强烈。深圳惠州区域的楼市与中国其他城市不同。按照新的思维去分析，实际上深圳惠州区域本地户口户籍人口90%以上都拥有自己的住房，包括城中村在内的大量出租房屋基本可以满足非户籍人口的居住。购买商品房的刚性需求并不大。据有关中介机构的数据调查统计，这段时间的房价上涨，购买第二套或者以上的住房“投资性购买方占到60%-80%。这些虚假需求是无法长期保持的。投资客们会因为房价的下跌，出租收益低于按揭而陷入困境。2007年是深圳惠州区域住房市场供求关系比较紧张的时期，由于土地资源的紧缺以及国家土地管理政策的进一步严格，深圳及惠州政府开始进行土地供应紧缩的政策，对于全市各类建设用地严格控制。在这次房地产市场价格的波动中，深圳及惠州的房地产中介机构在其中做了重要的一个角色。可是没有得到有效合理的组织和引导，没有发挥出房地产的真实价值、帮助购房者，投资者，规避风险的作用。房地产中介机构变相抬高房价赚取中间利润。房地产中介机构并没有没有发挥出，帮助购房者，投资者，规避风险的作用。

二、新时期互联网+时代房地产

互联网+主要目的还是提高效率，降低成本，信息透明公开，优化传统行业的弊端。房地产借助互联网的力量，优化效率。互联网融入在物业上，提高了工作效率，信息公开业也透明。做到智能的物业管理。在这样的一个互联网+的时代，更多的复合型人才，具备资源整合的能力，具有创新思维，接地气，更了解业主需求、市场需求的人才加入了房地产行业。

三、关于商业地产经济

房地产行业也包括商业地产。但是它与住宅地产、工业地产的结构模式，经营方式都是有非常大的差别。商业地产更多于投资方面。近年来，国家出台多项优惠政策，各种行业遍地开花，百业齐放。各种餐饮，娱乐，批发等零售行业的兴起加大了对于商业地产的需求量。

城市化进程是促进商业地产的最大推动力。三分之二农村人口转为城镇化，城市化的不断扩大，人口聚集必然出现商品，娱乐等基础设施。地产中的商业地产便出现了。商业地产的经营模式是影响地产收益的一项重要因素。目前所说的商业地产经营模式主要有这三方面，就是出租不出售、单纯出售，以及租售混合模式。互联网的网络经济发展给传统的商铺的经营模式带来了巨大的冲击，在激烈的大环境下适者生存。很多店铺在考虑风险的问题上，不选择购买商铺，而是选择租用。市场经济的进步以及网络经济的发展极大地压制了传统商店的发展空间。对抗更多的风险，商业地产的模式不断地创新，整体规划不断完善，使产品赢得买家的认同。

四、关于房地产泡沫问题

以中国的房价领先城市深圳惠州区域参考，房地产泡沫存在是经济发展需求，还有一些其他因素比如土地价格，土地供应量，政府政策、金融支持、投资行为等。土地价格的高涨使得房地产的成本高升。与此同时泡沫的存在使得房地产的价格更高，形成了恶性循环。一些投机行为带来了市场泡沫，增加了房地产的风险和价格。政府对于房地产行业的监管力度在不断加强，法律法规制度正在健全，民众对住宅商品房的需求，引发了房地产的火爆投资，存在一定程度上的房地产泡沫。

五、关于保障性住房的作用

保障性住房供应成为楼市的新的特色，保障性住房的作用是解决城市化进程中帮扶、解决广大中低收入者的住房问题。市政府专门建设的一种具有社会保障性的特殊住房。维护社会稳定，解决社会资源分配失衡的问题。除此之外，还有效地解决房地产市场的过量投机倒把的投机行为，扰乱市场秩序的行为。有利于促进房地产市场的健康发展，特别是可以带动房地产相关行业的发展，激活市场活力，解决一部分的就业问题。拉动居民消费的同时也可以刺激房地产市场的发展。保障性住房的出现和实施，一定程度上会分散一定量的消费群体，增加了购房者的观望态度，拉低商品房的价格，这只是从短期来看的。从长期来看，保障性住房的供应量所占的比例太小，根本对于庞大的房地产市场没有过大的影响，特别是过高的房价。政府在保障性住房的“保障性”，政府在加强对保障性住房的监管力度，保障性住房的全面透明。出台保障性住房的相关法律法规，用立法的方式保障公正性。

六、结语：

中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动直接促使了房地产的火热。另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市。再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市場便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。综合以上五方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。