茅丹 尚林波 吴婷 莫娇

摘 要：为了提高桂林市城镇居民的房屋购买力，早日实现桂林人“居者有其屋”的梦想，我们对房价的影响因素进行研究。在搜集了大量数据的基础上，我们建立了房价线性回归模型并对影响房价的各个因素进行研究。根据数据分析所得结果，我们给桂林市政府和开发商提出参考意见，着力于提高房屋购买力，缓解桂林人住房压力，同时提高房地产商的房屋销售率。

关键词：房价线性回归模型；matlab；购买力；人均可支配收入

“居者有其屋”是每一个中国人的梦想，这千千万万个梦想也是“中国梦”的重要组成部分。随着我国市场经济的进一步发展和人口密度的增大，在我国的一些城市，出现了住房供不应求的现象，房价也随波而起、扶摇直上，而居民们也只能望房兴叹。房地产市场也成为了国民经济的支撑性行业。

桂林也不例外，尽管桂林市政府出台了大量的房价调控政策，但是许多桂林市民仍然买不起属于自己的一套房子。因此，为了把握房地产市场的发展规律，促进国民经济的持续发展，我们对房价影响因素的探究和量化分析。房价不仅仅与政府调控政策有关，而且与人均可支配收入、房屋建筑类别、房屋周边设施、地段、开发成本等因素有着密切的关系。（其中地段量化为房屋所在小区到市中心靖江王府与到桂林站的距离）

为了深入探究不同环境因素对房价的影响，我们使用统计软件spss对数据进行处理，用matlab软件建立了房价多元线性回归模型并进行分析。多元线性回归的基本模型如下：

一般地，影响因变量y的因素不止一个，假设有x1，x2，x3，…xk这k个自变量，因此，可以建立以下的线性关系式：

y=ω0+ω1x1+ω2x2+…+ωkxk+ε

在我们所研究的房价问题中，y，x1，x2，x3，x4，x5，x6分别对应房价、人均可支配收入、房屋建筑类别、房屋周边设施、地段、开发成本、政府调控。通过模型的解答，我们得出以下结论（以表格形式呈现）：

其中，对房价影响最大的因素是人均可支配收入，所占的影响比重为0.2087，接下来依次是开发成本、政府调控、地段、房屋周边设施，分别占比重为0.1608、0.1418、0.1345、0.1309，而房屋建筑类别对房价的影响是最小的，占比重为0.1296。

我们对数据结果进行了讨论与探究。房屋的建筑类别例如：板楼、塔楼、高层、小高层、中层、低层等房屋自身因素会影响消费者对房屋的选择，间接影响房屋的销售价格。而在今天，在还没有实现“居者有其屋”的今天，居民对房屋的要求并没有上升到享受型的房屋，他们大部分仅仅停留在找一个能够遮风挡雨的屋檐这一简单的要求，因此，房屋的建筑类型对房屋并没有太大的影响。

我们做此项研究的目的是想给桂林市政府和开发商提出参考建议，合理调控、制定房价，提高房屋的购买力，早日实现桂林人“居者有其屋”的梦想。根据研究所得数据，我们提出以下几点建议：

第一，提高城镇居民可支配收入。首先，城镇居民人均可支配收入是房价的最大影响因素。有效提高房价的前提是提高城镇居民人均可支配收入。为此，需建立完善的劳动报酬机制，大幅度提高劳动报酬在初次分配中的比重，特别是提高最低工资标准。同时，工资要适当增长，政府也应该给予一定补贴。其次，在分配时，要着力缩小城镇居民内部之间，城乡之间，行业之间的收入差距。增加政府的财政支出在公共领域的比重，改善社会保障体系。增加政府的转移支付来提高居民在分配环节中的收入。以此来提高房屋的购买力。

第二，丰富房屋类别，提倡高层。一方面，为了提高房屋的购买力，建议开发商建造多种类型的房屋。具体说来，也就是同一个开发商在处理一块地皮时，应该同时建造中层、高层、别墅等类型的房屋，以此满足不同層次居民对房屋的需求。这样，房屋才能够很快销售出去。另外，建议一个小区应该至少建立1至2座高层，以提高土地的利用率。

第三，合理规划周边设施。考虑居民生活便利的问题，为了促进房屋的销售，几家开发商可以进行联合规划。具体地说：几家距离较近的开发商，可以联合在小区周围开发或者投资建一个商场，游乐场所等。

第四，顺应城市规划。将地段放大来看，就是城市规划。在此，我建议开发商顺应城市规划，根据城市规划来开发地皮。从城市的需求出发，首先选择规划的开发重点区开发。

第五，降低开发成本。我们建议开发商可以通过降低开发成本来提高居民的购买力，在居民的可支配收入增加的同时，如果房屋的成本也同程度增加，这样购买力并没有得到提高。所以开发商应该通过使用绿色建筑材料等来降低开发成本，来适应居民的购买力，以此来提高居民的购买力。

第六，政府加大调控房价的力度。政府可以通过以下措施切实调控房价：调整利率的升降掌控房价；降低出租自住房税；限制投资性房屋数量；政府大力推行廉租房；推行福利政策鼓励租房；重税控制房产投机，对于投机房产行业加大税收比率。

参考文献：

[1]时筠仑，雷星晖，苏涛永.房价波动与影响因素分析[J].价格理论与实践，2005（04）：21-22.

[2]李立，李永辉.论当前影响房价的因素及变动趋势[J].东岳论丛，2002（06）：36-38.

作者简介：茅丹（1997—），女，汉族，江苏江阴人，本科在读，主要研究方向：数学与应用数学。

通讯作者：尚林波（1998—），男，汉族，安徽蚌埠人，本科在读，主要研究方向：数学与应用数学。

吴婷（1997—），女，汉族，四川安岳人，本科在读，主要研究方向：数学与应用数学。

莫娇（1997—），女，汉族，四川岳池人，本科在读，主要研究方向：数学与应用数学。

基金项目：2017年度广西壮族自治区大学生创新创业训练计划国家级立项项目“建立数学模型探究桂林市市辖区不同环境因素对房价的影响”，项目编号：201710602051。