叶琳

由于经济自身运行周期规律及我国产业快速升级换代导致的“资源错配”，银行不良贷款规模不断攀升，涉及不良资产处置的压力也逐年加大。司法拍卖，即法院委托拍卖公司公开处置债务人财产以清偿债权人债权，是银行处置不良资产的重要途径之一。据统计，在司法拍卖所有拍品中，房产数量最多、价值最高，这与银行在授信过程中普遍看重房产作为抵押物有关。另一方面，与房产相关的交易又离不开银行按揭贷款的支持。因此，银行开展司法拍卖房产（以下简称“法拍房”）抵押按揭贷款业务，不仅是银行对按揭贷款一个细分市场的业务拓展，也是对促进法院诉讼资产价值变现、提高结案效率的重要支持，更是对充分发现银行不良资产价值、化解不良贷款、维持金融系统稳定、优化社会资源配置等，都具有非常重要的社会意义。

一、“互联网+”助力司法拍卖快速变革

过去传统的法院诉讼资产拍卖（简称“司法拍卖”），一般是委托拍卖机构在专门的产权交易所进行，由于信息传播途径少、公众知晓度和参与度较低，导致流拍率较高、溢价率较低，不利于包括银行不良资产在内的诉讼资产的快速变现。顺应“互联网+”的时代变革趋势，从2012年淘宝网成功开展第一次司法网络拍卖以来，到2017年1月1日起最高人民法院指定淘宝、京东、人民法院诉讼资产网等5家司法拍卖网络服务平台，全国司法拍卖由交易所全面转向网络拍卖，大大提升了司法拍卖的信息公开范围和竞拍过程透明度。涉及房产的司法网络拍卖，与之配套的线下服务、按揭贷款服务也亟待变革跟进，否则就会出现公众只围观不下手的“看热闹”局面。

以“北京三中院关于房产司法网络拍卖情况的调研报告”为例，在2016年北京三中院10件房产拍品中，实际成交率仅50%，这与当时北京楼市的火热形成强烈反差。其中主要原因之一，就是成交金额超过300万元的房产拍品，由于法院要求买受人在竞拍成交后很短时间内全款付清，在缺少银行按揭贷款支持的情况下，公众只能望房兴叹。

二、银行“法拍房”按揭贷款业务发展相对滞后

相对于竞争激烈甚至白热化的一手房、二手房按揭贷款市场，“法拍房”按揭贷款市场无疑是一片蓝海。一直以来，银行普遍对“法拍房”按揭贷款细分市场保持谨慎观望的态度。在过去传统的“法拍房”交易中，由于司法拍卖流程的专业性强、信息公开透明度低，容易滋生围标等非法牟利的“暗箱操作”问题，即 “法拍房”竞买人往往不是最终买房自住的市民，而是普遍存在中介和炒家围标套利情况。中介和炒家的还款主要来源于房产短期内的再次出售变现，属于抗风险能力较弱的高风险客群，不是银行按揭贷款的主要目标客户。这是过去银行不愿进入“法拍房”按揭贷款细分市场的主要原因。

随着司法拍卖互联网平台的信息公开透明化，“暗箱操作”问题将得以大幅度改善，竞买人受众扩大且客户群分散，有利于降低贷款风险。但是，银行发放“法拍房”抵押按揭贷款还存在更大的疑虑。因为大量“法拍房”存在“瑕疵”，例如债务人不配合腾房、因债务人“资不抵债”买卖税费需买受人全担、过户时隐形税费高企（如未交土地出让金、拖欠物业费等）、买卖不破租赁（原房主甚至存在签订长达20年的恶意租赁协议等）、执行回转（在案件执行中或者执行完毕后，据以执行的法律文书被法院或其他有关机关撤销或者变更的，执行机关对已被执行的财产重新采取执行措施，恢复到执行程序开始时的状况的一种救济制度）等问题，“法拍房”买受人以及给予按揭贷款支持的银行都面临较大的风险。

三、 “法拍房”按揭贷款业务模式

为了提升“法拍房”的成交率和结案率，为了加快银行不良资产的处置变现，法院与银行也积极进行“法拍房”按揭贷款业务合作，目前已有多家银行试点开展“法拍房”按揭贷款业务。主要有两种业务模式：

（1）阶段性担保+“法拍房”按揭。竞买成功后，符合国家限购限贷政策规定的买受人自筹首付款，同时向银行申请按揭贷款，用于支付法院竞买款项。由于发放贷款时，“法拍房”尚未办理过户及抵押手续，银行需要引入第三方担保机构做阶段性担保，买受人需支付相应的担保费。在办妥“法拍房”过户及抵押手续后，银行解除第三方担保机构的阶段性担保责任。业务流程概括如下：

竞拍成交→申请贷款→第三方阶段性担保→银行发放贷款、支付法院→办理房产过户及抵押→阶段性担保责任解除

这种业务模式类似于购买一手房按揭贷款的业务流程，在一手房建設封顶而开发商未办齐产权证及抵押等手续之前，一般由开发商承担相应的阶段性保证责任。在办妥抵押登记后，银行解除开发商的阶段性担保责任。开发商一般不会单独收取贷款客户的担保费用，而是针对全款购房的客户有一定比例的优惠。

（2）全款支付+“个人置换式购房按揭”。“个人置换式购房按揭”（俗称“补按揭”）是近年来银行二手房按揭贷款市场上的一个创新业务品种。一般的二手房按揭贷款是成交过户之前，买卖双方一起到银行面谈面签，银行审查房产交易的真实性、交易房产的评估价值、以及买方的还款能力，预先给出买方贷款承诺或贷款意向。在买卖双方办理首付款交割、及二手房过户和抵押手续后，银行将贷款直接支付给卖方。这种方式需要卖方配合，且卖方同意先办理房产过户、后收到银行贷款部分的尾款这种交易流程。为了满足部分二手房交易双方希望全款支付、快速过户的需求，由买方自筹资金（一般是个人借款或民间机构垫资）全款支付给卖方，办理房产过户后，买方凭借款合同、买卖凭证、近期过户证明等，到银行申请“个人置换式购房按揭”贷款，用于归还因购房而欠下的债务，银行办妥房产抵押登记之后，发放贷款并直接支付给第三方债权人。因为是在房产交易过户之后买方到银行补做的按揭贷款手续，因此俗称“补按揭”。该贷款产品完全适用于“法拍房”项下的按揭贷款，区别仅仅是“法拍房”的卖方是法院、以及司法拍卖成交形式的不同。 “法拍房”项下“补按揭”业务流程概括如下：

竞拍成交→第三方垫资→全款支付法院→办理房产过户→申请银行贷款→办理房产抵押→银行发放贷款、归还第三方垫资债权人

与第一种业务模式比较，第二种业务模式买方不需要支付阶段性担保费，但需要承担相应的第三方垫资利息。

比较上述两种业务流程，“法拍房”按揭贷款申请都是在竞买人参加竞买并且竞买成功后开始向银行申请贷款的，因此需要竞买人承担按揭贷款没有获得批准的资金风险。为寻找更多的符合银行贷款条件的购房人参与竞拍，促进拍卖成交率，在竞拍前，部分银行甚至为意向客户提供有保留的贷款资质预审查服务。随着“互联网+金融”的发展，司法拍卖网络平台也可以在线对竞买人提供贷款资格预审的服务，高效筛选出符合竞买及贷款条件的目标客户。

四、“法拍房”线下服务亟待革新

目前，“法拍房”交易已全面转向最高法院核准的5家司法拍卖网络平台进行。法院与银行在“法拍房”按揭贷款业务上积极展开合作。随着有公信力的网络平台信息公布、公众参与热情提高、银行按揭贷款支持跟进的发展趋势，传统的拍卖机构也不得不转型为线下服务机构。而促进“法拍房”市场交易率进一步提升的关键环节，就是尽可能完善对“法拍房”价值的实地调查、专业评估、及所有可能存在的瑕疵和交易税费的信息公示。这需要对线下调查服务机构进行严格的资格培训准入，以及对调查服务机构因不尽职调查而发生风险须承担相应责任的惩罚制度。

此外，为确保房产买受人的权益，解决竞买人和贷款银行的后顾之忧，还须对拒不腾房的被执行人、恶意虚假租约的认定处理、发生执行回转的风险补偿等出台统一执行标准、加大执行力度。

综上所述，司法拍卖房产抵押按揭贷款业务的发展，对竞买人来讲，是提供司法拍卖配套服务、缓解买受人资金压力的客观需求；对银行业务发展来讲，是对司法拍卖这一细分市场的开拓创新；对法院来讲，是提高司法拍卖公信力和透明度、提升诉讼资产处置结案效率的有力支持；对整个金融系统来讲，是盘活不良资产、化解不良贷款、优化资源配置的进步改善。相信未来在市场机制及银行、法院、拍卖调查机构等社会参与各方的积极努力下，司法拍卖房产抵押按揭贷款业务将获得迅速发展，并大力提升司法拍卖公正、透明、高效、优质的崭新局面。endprint