李 倩

(哈尔滨工程大学，哈尔滨 150001)

论唯一住房的强制执行

李 倩

(哈尔滨工程大学，哈尔滨 150001)

2015年5月5日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》明确了可以执行唯一住房的法定情形，为强制执行唯一住房扫清了法律障碍，有效平衡了被执行人与申请执行人的居住权和债权。但在具体执行过程中，仍然存在对维持生活必需的居住房屋的界定不明、对强制过户和迁出的程序无法定依据的情形。通过厘清“唯一住房”的概念，了解强制执行唯一住房的立法沿革，并通过引入廉租住房机制和建立健全强制过户和迁出的法定程序，来进一步完善当前立法规定。

唯一住房；强制执行；法定情形；廉租住房

强制执行被执行人的唯一住房涉及被执行人基本的生存权利——居住权。如果处理不好就会引发上访等严重的社会问题，增加社会的不稳定因素。因此，法院在强制执行被执行人唯一住房时不得不在权力行使和被执行人居住权的保护之间寻找平衡。我国在立法上也曾作出对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋不得强制执行的规定，即如果执行标的系被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋,可不予执行。但如果被执行人名下的唯一住房,超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围, 人民法院可以对超出的范围执行，而且对被执行人所有的已经依法设定抵押权的唯一住房，人民法院也可以强制执行。这一规定的出台虽然在一定程度上有利于保护债权人的利益，但在实践中，法院通常对于已经设定抵押权的唯一住房一律不予执行，致使债权人的债权不能实现，甚至导致生活困难的债权人处于生活无着落的状态，有违社会的公平和正义，社会各界对此反应强烈。2015年5月5日施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《异议规定》)，有望打破一些“老赖”的幻想，破解当前执行难的现状，增加维权者的信心，对于被执行人唯一住房的强制执行问题将得到一定解决，其中该规定第20条指出,在符合相关法定条件时被执行人名下所有的唯一住房可强制执行。笔者现针对当前关于被执行人唯一住房的强制执行的规定进行适用解读和完善探讨。

一、“唯一住房”的概念界定

唯一住房是指被执行人名下所拥有的唯一房产。此房产必须是仅用于居住的住宅，不包括商住两用房、办公用房、商铺、厂房等非用于居住的房屋。此外，一些特殊性质的住房，如城市公有住房、公有产权保障房等产权不完整、受限制或无产权的住宅也不属于本文所指的“唯一住房”。但此类房屋客观上也存在价值，在某些条件下也可流通，此类房屋也以相关部门(如房屋开发公司、物业公司、房管所等)登记的形式记录权利人，所以也可比照被执行人的财产处理。

在本文中，笔者着重研究城市唯一住房的执行问题。特殊性质的房屋既然可以类比财产，所以也可以被视为民事执行的标的。 可以从各类特殊性质房屋的特征分析，以确定其为民事执行的标的。以上海城市公有住房为例，城市公有住房虽然不具有独立的产权，但其使用权是被记录在租赁卡上的一种用益物权，因此也具有一定的市场价值。甚至有些城市公有住房位于城市中心板块或者属于学区房，由于其总价低、不限购、旧区改造几率大等特点使其单价远高于同地区的产权房。 此外上海的共有产权保障房，其产权由政府与个人各占三七，五年后可以上市流通交易。但是一旦将此房屋售出，权利人将无法再次获得申请共有产权保障房的资格。

“唯一住房”的判断标准，可以从以下几个方面考察：

第一，考察该房是否存在户籍登记信息。根据我国相关的户籍管理制度和政策，一般情况下，只有纯居住用途的普通住宅才可办理户籍登记，商业性质的房屋无法迁入户口。藉此判断房屋的性质。

第二，考察被执行人配偶以及与被执行人有共有关系的其他人名下是否拥有别处住房。这是基于共有的角度分析被执行人是否拥有其他房产。房地产的产权以登记为主，但是共有关系有时候不能在房地产登记簿上反映，比如夫妻之间基于婚姻关系共有一处房屋，系共同共有，但是房地产登记簿上只记载夫妻一人的名字。或者被继承人死亡，其名下的房产尚未析产，其遗产继承人的名字虽未被记载在房地产登记簿上，但是实际为继承人共同所有。因此,在考察是否属于被执行人唯一住房时，不仅要注意被执行人名下的房产，还要进一步考察可能会与其形成共有关系的其他人名下的房产，以及考察是否形成共有关系。

第三，考察被执行人的户籍情况。这是基于被执行人除被执行人户籍属于集体户口或者被执行人正在服役、被逮捕服刑的，要确认被执行人的户籍所在。在一般情况下，被执行人的户籍状况可以反映出被执行人的居住状况。户籍所在即为住址所在，可以推定出被执行人的居住情况。如被执行人的户籍在其唯一产权的住房中，则可以推定被执行人在其户籍地址拥有居住权。除非有证据证明户籍地址住房居住困难。

二、我国强制执行唯一住房的立法沿革

1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 (以下简称《查封规定》)。从该规定第6条以及第7条可以看出 “被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”即为被执行人的“唯一住房”，需要符合两个条件：第一，房屋的标准仅限于生活所必须，不能超过必要的生活标准的限度。所谓必要的生活标准，主要是指房屋的面积、位置等直接影响房屋价值的因素。当然影响到被执行人生活标准的因素有很多，房屋的面积和位置是比较明显，是较为容易量化分析其生活标准的主要因素。但是我国现在没有将各地区必要的生活标准上升到立法层面进行量化规定，也没有公布相关的生活标准指数，所以就此而言，在司法过程中是比较难把握的，只能从其他的相关政策中进行推定。以上海地区为例，一户家庭人均居住面积低于7平方米(含)的，可以被纳入上海市廉租住房保障体系；一户家庭人均居住面积低于 15 平方米(含)的，可以被纳入上海市共有产权住房保障体系。由此可见，在上海如果一户家庭人均居住面积低于7平方米的即可被认为住房困难，即如果被执行人唯一住房的面积超过人均7平方米的，即为超过生活所必需的住房标准豪华公寓、别墅等不在此列。第二，房屋的使用主体仅限于被执行人及其所扶养的家属。倘若系争房屋中存在大量的户籍，这些户籍所有者并不与被执行人有直接的亲属关系或者并未形成扶养关系的，则不可被列为房屋的使用主体。此外，查封的期限还应根据2015年2月4日实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第487条之规定，“……查封不动产……期限不得超过三年”。

《查封规定》的出台，遭到了许多银行界人士的批判和担忧。有学者认为，《查封规定》的实施会对金融债权的维护，房地产市场的健康发展产生不利的影响[1]。其主要的担心，来自于《查封规定》中对“生活所必需的房屋”界定不明，从而影响到唯一住房的执行，并由此催生出债务人恶意逃避执行的道德风险。不可否认，这个司法解释在实践中有其积极的一面，查封不仅能够起到冻结产权，以免被执行人在强制执行阶段通过处置唯一住房的产权而逃避强制执行，而且查封被执行人的“生活所必需的房屋”也是对其居住权的一种保护。实践中，申请执行人往往占据主动而强势的地位，在民事强制执行遇到障碍时会采取私力救济的方式解决问题，如强逼被执行人出售其“生活所必需的房屋”，或者在其“生活所必需的房屋”中加入抵押权，不利于对被执行人居住权的保护。查封使得其产权被固定，既不能被强迫出售，也不能被加入抵押权，避免了申请执行人与被执行人之间的“强制私了”，也间接地保护被执行人的“生活所必需的住房”。此外《查封规定》的出台体现了我国民事执行已开始注重执行中以人文本，也直接体现了在执行程序中注重保护和尊重人权的司法理念[2]。

2.《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(以下简称《抵押规定》)。《抵押规定》出台于2005年12月21日。笔者认为，《抵押规定》的出台是为了中和《查封规定》实施过程中的一些消极影响。在《抵押规定》中，设有抵押权的房屋不会因为“生活所必需的房屋”而豁免执行，申请执行人亦可对此类房屋行使抵押权。

此外，《抵押规定》并非不考虑保护被执行人的权利。在执行被执行人及其家属居住的房屋时，不能直接要求被执行人腾退房屋，法院要给予被执行人六个月的宽限期，以便其解决居住问题。六个月宽限期届满时，法院可将被执行人强制迁出，强制迁出的过程要严格按照民事诉讼法中强制迁出程序进行，如果此时被执行人尚不能解决居住问题，可以由申请人按照城镇最低住房标准向被执行人提供临时住房，据此发生的费用应当在执行过程中扣除。但是如果被执行人属于低保对象并且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。 就被执行人唯一住房的执行问题，《抵押规定》较《查封规定》而言，更加平衡地保护了申请执行人与被执行人的合法权利和基本权利。一定程度上解决了《查封规定》中关于对被执行人唯一住房执行过程中具体操作过程中产生的问题，有效防范了被执行人利用唯一住房逃避执行的风险。在执行被执行人唯一住房的同时，也兼顾被执行人的基本居住问题。但是《抵押规定》适用范围仅限于设立抵押房屋的执行。非抵押权纠纷，如共有纠纷、普通的民间借贷纠纷等，对于唯一住房的执行仍然不能适用《抵押规定》。

3.《异议规定》。《异议规定》明确了被执行人唯一住房可以强制执行的法定情形，分别从金钱债权和交付房屋两个层面对被执行人的唯一住房可以执行进行了详细的规定①《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：1.对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；2.执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；3.申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。”。

一是在金钱债权执行过程中强制执行被执行人唯一住房的情形:(1)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋。要准确理解该规定，首先需明确“有抚养义务的人”的范围，依据民法的相关规定，这里的“抚养”应做广义理解，即包括“抚养”、“扶养”和“赡养”。“抚养”是指父母对子女的照料和供养的义务，包括亲生父母对子女的抚养义务、形成收养关系的养父母对养子女的抚养义务以及形成抚养关系的继父母对继子女的抚养义务。“扶养”是指夫妻之间的扶助和供养义务。“赡养”是指子女对父母的照料和供养义务，也包括上述“抚养”中亲生子女对父母的赡养义务、养子女对养父母的赡养义务和形成抚养关系的继子女对继父母的赡养义务。上述统称为抚养，抚养义务是法定义务，如果被执行人系被抚养人，而对其有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋，该被执行人的居住权同样可以得到保障。此时，法院就可以强制执行被执行人名下的唯一住房。

(2)执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋。如果被执行人在执行依据生效前有多套住房，在执行依据生效后被执行人为逃避债务将其名下的其他房产全部转让给他人，而仅留一套住房以供居住，并以该住房为“唯一住房”为由排除强制执行的，人民法院不予支持。这种恶意逃债的行为给债权人的债权带来了极大地威胁，严重侵害了债权人的利益，同时也挑战了生效法律文书的权威。此时，法院就没必要保障被执行人的居住权，可以依法强制执行被执行人的唯一住房。但被执行人于执行依据生效前转让其名下其他房屋的，不论其主观目的如何，人民法院均不可强制执行被执行人的唯一住房。此外，如果被执行人不是为逃避债务，而是由于某些客观原因于执行依据生效后转让其名下其他房屋的，人民法院仍不可强制执行其唯一住房，至于是否属于“逃避债务”的情形则具体情况具体分析，由人民法院判断。

(3)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。

首先，另行提供居住房屋模式。申请执行人在选择另行提供居住房屋模式中，可能提供自己名下的房屋，也可能租赁其他房屋提供给被执行人，无论何种方式其居住面积不能低于当地廉租住房的最低标准。廉租住房是国家在住房方面提供的社会最低生活保障，可以基本满足被执行人及所抚养家属的住房要求，有效解决上述矛盾。各地政府的廉租住房标准多数是以人均房屋使用面积或居住面积计算，申请执行人为被执行人及所扶养家属提供的居住房屋不得低于各地廉租住房保障的住房面积标准。但这种模式存在的问题是，被执行人可能会以各种借口拒绝申请执行人提供的房屋，让其另行提供房源，而申请执行人再次提供的房源可能再次被否定，最终无法提供适格的房屋。

其次，扣除租金模式，该模式是基于拍卖或变卖被申请执行人的唯一住房所得款项，优先预留租金。租金标准应当是当地政府土地、房产等管理部门公布的当地房屋租赁市场的平均租金标准，当地无政府标准的应当以委托评估部门出具的评估结果为准。在扣除租金的时间方面，申请执行人与被执行人会为自身争取最大的利益，申请执行人一方会争取扣除五年的租金，而被执行人一方会争取八年的租金，以二线城市的房屋租赁市场价格计算，会产生一个三万到五万的争议空间，且没有明确的认定标准，所以具体扣除几年的租金，应当由法院结合案件的具体情况，如债权人、被执行人的经济状况、执行房产的价值、当地的生活水平及被执行人逃避执行的情节进行综合评定。

二是交付房屋执行过程中强制执行被执行人唯一住房的情形。依据《异议规定》第20条第二款，交付居住房屋是执行依据的内容，法院自执行通知送达之日起，已经给予被执行人三个月迁出房屋的宽限期，在此种情况下，被执行人仍以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需住房为由提出异议而拒不迁出的，法院不予支持，可以强制执行被执行人所有的该唯一住房。

三、强制执行唯一住房现行法律规定的缺陷及不足

1.对维持生活必需的居住房屋的认定标准不明。对于唯一住房的规定是出于保障被执行人基本居住权益，维护社会稳定和社会和谐的目的，限制了对被执行人房产的执行，但这些规定明显倾向于保护被执行人及其所扶养家属的基本居住权，给任何人都保留一个基本生活的条件[3]。虽然对唯一住房强制执行的限制规定体现了法律对被执行人的人道主义，有利于社会的稳定，但却付出了对申请人权利的主张和法院执行手段进行限制的代价，拍卖、变卖被执行人的房产可能会使被执行人及其所扶养家属居无定所，但也许申请人已经是居无定所，较之被执行人更加穷困潦倒。

无论是《查封规定》、《抵押规定》还是《异议规定》均缺乏对维持生活必需的居住房屋的认定标准，在什么范围内属于规定中的“必需”没有明确的规定。然而，在现实生活中存在房屋价值远大于居住权的情形，比如被申请人为一家三口，他们拥有一套面积为60平方米的房屋，但是该房屋所处一线城市核心商业区，且是独门独户别墅式建筑类型，也不能因房屋面积小，人均居住面积仅20 平方米，认定该套房屋是被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。所以应当通过对房屋面积、所处地段、建筑类型等房屋准确认定该问题。而且，如果没有一个严格确实的认定依据，每个人心中都会有一个自己的认定标准，这样极易造成执行法官的自由裁量权过大，给被执行人留下申请执行异议的空间，陷入司法资源浪费、执行效率低下、案件久拖不决的困境。

2.强制过户和强制迁出的法律程序不明确。由于唯一住房的特殊性，被执行人一定可能会通过各种手段阻扰执行程序的进展，尤其是在强制过户和强制迁出房屋的过程中。但当前法律法规对此仍缺乏具体的操作程序，各地法院在实际处理中做法不一，因此在实际执行过程中如何正确适用相关法律、如何正确处置被执行人的唯一住房、如何规范强制迁出房屋的程序等问题显得尤为突出。房产强制过户和强制迁出的困难有以下几个方面的原因：

一是缺少具有操作性的法律法规。因为法律法规规定的过于笼统和不明确，使得在房产强制过户和强制迁出过程中很多程序无法可依，各地法院在处理此类案件时，全凭执行经验和通常做法处理，例如强制迁出房屋过程中被执行人物品的保管和存放问题，法律规定由人民法院派人运至指定处所交给被执行人。被执行人是公民的，也可以交给其成年家属。但在执行实践中，被执行人下落不明的情况十分多见，通常情况是由申请执行人临时租一个场所存放强制迁出房屋过程中清理出的物品，但如果被执行人长期不领取这些物品，申请执行人将一直承担存放这些物品的费用，并且这些物品的价值随着时间的推移也在不断的贬值，对于这样的情况法律没有可操作性的规定，使得案件的执行遇到许多难题。

二是暴力抗法情形突出。有些房产价值巨大，在执行过程中被执行人的情绪往往很激动，容易出现暴力抗法和以死相逼等情形。在强制迁出房屋过程中，被执行人为抗拒执行，以自杀或其他方式阻挠执行，在这种情况下，为了维护社会的和谐和稳定，执行法官往往会取消本次强制执行行动，但组织一次强制迁出房屋很不容易，要协调法警、公证人员、检察机关等部门和人员，同时助长了被执行人抗拒执行的气焰，不利于维护申请执行人的合法权益和法律的权威。

四、完善我国强制执行唯一住房制度对策分析

1.将廉租住房机制引入唯一住房强制执行程序。维持生活必需的居住房屋的“必需性”可以参照金钱债权执行过程中强制执行被执行人唯一住房的第三种情形，将廉租住房机制引入唯一住房强制执行程序中，以当地廉租住房的面积标准结合被执行人的共同生活的人口数，判断维持生活必需的居住房屋的面积标准，房产面积高于该标准的20%的，可以判断为“非必需”。如果低于该面积标准，可以通过被执行人所处房产的地理位置、建筑结构评估房产价值，如果房产价值大于符合面积标准的市场平均住房价格20%的，可以判断为“非必需”。通过上述两个条件评判唯一住房是否是维持生活必需的居住房屋。

此外，将廉租住房机制引入唯一住房强制执行程序可以解决另行提供居住房屋模式中申请执行人提供房源困难的情况，由廉租住房管理部门为申请执行人提供廉租住房作为住房安置的方法。但前提条件是，被执行人符合申请廉租住房的条件，如果被执行人不符合租住廉租住房的条件，被执行人则无法租住廉租住房。所以应由人民法院与廉租住房管理部门建立长效机制，由人民法院与廉租住房管理部门签订租赁合同，允许人民法院按照廉租住房的申请条件转租给被执行人，用于解决被执行人的基本居住问题[4]。但如果被执行人不符合住房安置模式的条件，人民法院可以及时收回廉租房的租住权，成为一种浮动的转租模式。

2.建立健全房产强制过户和强制迁出房屋方面的法律法规。由于强制过户和强制迁出并没有法定程序，在司法实践当中，强制过户完全是由执行法院主导，帮助申请执行人完成过户手续，是否能够达到强制过户的效果，完全取决于房产部门能否协调配合，所以需要立法明确强制过户程序中，执行法院与房产管理部门的权责分工，督促房产管理部门协同执行，从而使案件顺利进入强制迁出程序。在强制迁出程序中，如被执行人实际占有涉案房屋，无论从确权法律关系还是从侵权法律关系角度出发，被执行人都侵害了申请执行人对不动产的占有、使用和收益权，申请执行人完全可以申请法院强制迁出房屋，法院也应当依法强制执行，这样既维护了当事人的合法权益，又减少了当事人的诉累。

但如果涉案房屋不是被执行人实际占有和使用，而是由案外人或第三人占有使用，此类案件则不宜强制迁出，虽然所有权是对世权，但是实际的被执行人与诉讼中的主体并非一致，当事人应通过侵权诉讼的方式，将房屋的实际占有使用者列为被告，依法维护自己的合法权益。对于上述问题，同样需要法律作出具体的规定。对于暴力抗拒执法活动的问题，可以依据《治安管理处罚法》和《刑法》的相关规定予以追究违法责任和刑事责任。

五、结语

《异议规定》关于强制执行被执行人唯一住房的规定，能最大限度压缩“老赖”的生存空间，在打击“老赖”的同时也能够保障被执行人的基本生存权利，让被执行人有家可归。此外，《异议规定》关于强制执行被执行人唯一住房的规定，倒逼被执行人自觉履行裁判文书义务，进而增强维权者对法律的信服，维护生效裁判文书的尊严，对于维护债权人的合法权利、增进公众对规则的信仰和对法律的敬畏都具有巨大的促进作用，但《异议规定》没有解决的问题也很突出，亟待立法机关为执行法院形成一套完备的执行程序，进一步完善强制执行唯一住房的程序规定。

[1]徐慧春,张立杰.查封、扣押、冻结财产规定的影响及建议[J].黑龙江金融,2008,(9).

[2]马登科.民事强制执行中的人权保障[M].北京:中国检察出版社,2011:152.

[3]林祖彭,张德春.强制执行被执行人唯一住房的进路[N].人民法院报,2009-08-28.

[4]朱召国.最高法:被执行人名下唯一住房同样可以执行[EB/OL]．http://news．xinhuanet.com /house/xa/2015-05-06/c_1115190592.htm,2015-05-06.

[责任编辑:王泽宇]

2016-11-06

李倩(1986-)，女，河北抚宁人，2015级法学专业硕士研究生。

D915.18

A

1008-7966(2017)02-0100-04