袁松

【摘要】随着我国房地产市场的进一步深化改革，受于货币紧缩和投资热情的影响，目前我国的房地产市场在一线城市表现为供不应求、二三线城市由于政策调控等现实的影响，造成房屋成交面积大大降低。而企业在拿地的过程中，地价却在土拍中一路飙升，这给开发商发展带来不小的资金压力。本文笔者在总结当前房地产市场的融资现状和相对政策的基础上，从信贷市场、行业资金等方面谈谈对我国房地产融资的影响，分析当前房地产市场的融资方式和对策，希望为推动房地产市场多元化的发展提供一些策略。

【关键词】房地产 融资 信贷 市场 对策 探究

一、引言

从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介（掮客）善用的工具和谋取钱物酒食的借口。房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目？及对项目做出符合市场价值的评估；其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证？即对融资资金的进入和退出的交易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。

二、当前我国房地产融资现状

国家统计局显示：2016年1-6月，房地产开发企业到位资金6.81万亿元，同比增长15.6%，增速较1-5月收窄1.2个百分点，年内首次收窄。从具体来源看，1-6月，国内贷款1.09万亿，同比上升1%，累计同比增长1.0%，增速较1-5月份收窄1.3个百分 点。2016年1-6月，房地产开发企业利用外资65.65亿元，同比大幅下降63.2%，降幅较5月有所减小，利用外资数额自2015年6月起连续13个月呈现同比大幅下降态势。自筹资金2.38万亿，同比下降0.1%，是3月以来首次同比减少。而其他资金方面，1-6月份其他资金同比上涨38.3%，增速较1-5月份收窄1.1个百分点，其中定金及预收款同比上涨34.1%，个人按揭贷款则同比增长57.0%，增速环比上月收窄1.5个百分点，为15年3月以来增速首次收窄，从侧面反应了需求端的回落。但究其刚需的需求和一部分改善性的住房需求，银行给予房地产开发的贷款也会相应增大。

其次在债券和股市方面，其发展相对落后，不能有效的为房地产融资带来较好的应用。近日的万科股权之争就是这样，一方面企业需要融资，一方面还要提防着外来资金妄想对企业的控制权。上市融资是很多房地产企业的对于资金来源的梦想，但是国家为了金融安全等方面的现实考虑，不得不收紧了对房地产上市的审批，所以目前很多国内的房企无法顺利上市。加之国家针对房地产的宏观调控措施相继出台，预计未来，通过在国内股市IPO融资或买壳上市后再融资，对于大部分房地产企业来说仍将是一种奢望。目前房企在融资和发展的过程中，还面临着诸多的短板和困难，需要房企在融资本身上做出更多的努力。

三、房地产融资的相对对策与研究

（一）提高企业内源融资比例

在房企融資过程中，内源融资的方式是其中一个重要的渠道。内源融资主要是通过企业内部的剩余可利用资金，转化为投资行为的过程。内源融资模式对于企业的在资本的存在形式和模式上具有其独特的特点，比如稳定和低风险性。在房企的融资过程中，内源融资的模式成为企业融资渠道中的重要力量。企业内源融资在企业融资中不需要向外方支付利息和相关融资费用，其融资过程对于企业保障股权稳定和安全，避免普通股带来的稀释股权的突出问题。在西方国家，内源融资是其首选的融资方式，只有出现内源融资的额度无法满足企业的融资需求，才会把目光转向外部融资。

（二）促进企业信托发展

房地产企业在融资过程中，应该充分的重视到企业信托对融资的渠道方式。地产信托对于物业一般都是长期性的资产投入，在相关的政策指导下，不论是机构还是个人都有利于投资的周期化。房企信托的健康发展，有利于企业融资成效性发展。

（三）积极推动房企融资方式的创新

当前我国房企在融资方式上还相对单一，其融资产品相对较少。比如一单银行收紧了信贷，企业就能感受到资金带给整个项目和新增土地举牌的压力。所在房企在融资的过程中，需要创新融资方式，比如可以与手中有地却没有深入开发能力的房企强化合作，这样的合作开发的方式也是进一步创新融资的重要举措。

四、结语

房地产市场的健康发展，关系到国家经济的有序和安定。房地产作为一个综合性的产业，对于拉动原材料发展、增加就业有着重要的作用，其高度的综合和关联的特性注定其属于资金密集型的产业，所以融资过程对于房地产业尤为重要。在经济飞速发展的今天，房企应该多元化的开展融资方式，结合自身的实际情况，拓宽融资渠道，有效的为企业的进一步发展提供更多的资金来源。

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