桑业新

【摘要】本文分析了在实际工作中遇到的房产税、土地使用税相关问题及解决对策，希望能为房地产企业财税人员的税收管理工作提供一定的参考和借鉴。

【关键词】房地产企业 房产税 土地使用税

一、当前房产税、土地使用税的主要问题

（一）房产税从价计征计税基数不明确

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条，“房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”，实际工作中对“房产租金收入”有两种理解，一种为实际收取的租金、一种为按权责发生制应收的租金。例如，某公司将一房产出租给商户，一次性收取6个月租金6万元（不含税，下同），在当月计算应缴纳房产税时是以收取的全部租金收入6万元还是按当月应收租金1万元缴纳，各地税务机关在征管中计算口径不统一。根据笔者了解，目前海南、山东通过税务公告形式对上述问题进行了明确，但大部分地区的企业仍根据当地税务机关的要求进行缴纳，并未形成统一的执行标准。

（二）转租房产是否缴纳房产税

对于房产转租行为是否征收房产税，房产税暂行条例中并未明确，但从税收征管角度，对转租房产征收房产税可以从源头上堵截税收征管的漏洞，避免税源流失。据笔者了解，部分省市税务机关曾经发布过相关通知，对转租房产租金超过支付给原出租人的部分征收房产税，但此作法扩大了房产税的纳税人范围，即“房产税由产权所有人缴纳”的规定，所以各地税务机关陆续废止了类似通知条款，税收征管漏洞仍然存在。

（三）土地使用税、从价计征房产税申报、缴纳期限设置不合理

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条，“房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。”同样，根据现行《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第八条，“土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定”。

就笔者所在的地区来说，当地税务机关要求土地使用税、从价计征的房产税均为每半年度申报一次，其中上半年房产税申报日期为2月、土地使用税申报日期为4月，下半年房产税申报日期为8月、土地使用税申报日期为10月。对于一般企业来说，持有房产的价值、土地面积相对固定，在计算半年度土地使用税和从价房产税时应纳税额变动不大，但对于房地产企业，特别是商业地产企业，由于出租部分的房產从租计征房产税，剩余未出租及自用的房产从价计征房产税，而当前市场经营形式复杂，企业在2月份缴纳房产税时无法准确预判3-6月份未出租面积，一般情况下会通过预估出租率或直接按当前未出租面积的方式计算当期应缴税金，之后在下期缴纳时对上期的预估差异进行调整，如此重复。同样，对于土地使用税，由于在4月份缴纳上半年土地使用税时也会遇到类似问题。

（四）土地使用税纳税义务截止时间不明确

根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。但对于什么是“房产、土地的实物或权利状态发生变化”并未在通知中明确。实务操作中，房地产开发企业销售商品房，从什么时间确定终止缴纳城镇土地使用税是纳税人和税务机关争执的焦点，通常情况下企业有以下三种确定方法：一是如果合同约定了交房时间，以约定的交房时间为截止日期；二是如果合同没有约定交房时间，则以办理房产交付手续时作为截止日期；三是如果购房人迟迟不交接，可以按公告交房时间为截止日期。对以上几种方法的选择适用，一般需得到主管税务机关的认可。

（五）土地使用税有双重征税嫌疑且征管弹性过大

根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件第三条规定，对按照房产原值计税房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。房产原值包括地价，对于企业来说，相当于一种财产需交纳两种税收：房产税和土地使用税，况且对土地也只是拥有几十年的“使用权”，笔者认为有双重征税嫌疑。另外，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第四条，土地使用税税额为大城市1.5元至30元、中等城市1.2元至24元、小城市0.9元至18元、县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。此规定考虑到了各地区经济发展的不均衡，赋予了各地区在税收征管权上的弹性，但对于具体税额的设定，笔者认为各地区的征管弹性过大。

二、应对方案

（一）加强税法的学习，规避税收风险

由于房产税、土地使用税税款计算相对复杂，另外立法时间较早，后续各级财政、税务机关以大量的税收公告、通知等形式对房产税、土地使用税进行规范，这就要求企业财税人员养成终身学习的习惯和乐于钻研的精神，善于归纳总结、完善提高，具有良好的职业判断能力。当国家税收政策不断修订，企业财税人员应时刻关注政策变化，不断学习研究新的税收政策和纳税筹划方法，从而规避税务风险。

（二）加强税收筹划，合理降低企业税负

企业在相关法律法规所允许的范围内，通过合理安排企业内部的经营活动，从而达到减小企业税负和支出、不断实现企业经济效益的目的。对于房产税、土地使用税的筹划，可以重点从两方面开展：一是利用当前房产税、土地使用税税收减免税优惠政策，根据自身企业实际经营情况，对于符合减免税优惠政策的业务应合理利用，及时向主管税务机关办理税收优惠登记或审批手续并提供相关证明，争取最大限度地获得税收优惠；二是对各项涉税经营活动进行提前筹划，如在租赁合同中规避免租期条款、将房产整体租赁划分为房产租赁、资产租赁等方式，以合理减少企业税收支出。

（三）建立税企沟通渠道

由于当前税收政策在执行中具有较大弹性空间，税务机关在税收执法上拥有一定的自由裁量权，企业实施的部分涉税活动的合法性仍需得到税务机关的认可，为避免产生税额计算、纳税义务发生时点等涉税风险，企业应建立和维护与税务机关沟通的渠道， 主动向税务机关咨询相关的税收法规，听取来自税务机关的意见和建议，争取在税法的理解上与税务机关取得一致。同时，对于税法未明确的事项，应将企业的税收处理方法提前向税务机关备案，只有得到了税务机关的认同，并依照法定的程序履行了相关义务，各种税务方案才会转化为企业的实际利益。