栗玮

【摘要】在国内城乡经济一体化、市场体制大融合的背景下，建筑市场格局也日益复杂和深化，作为房地产开发商必须不断致力于建造成本的控制和管理水平的提高，才能最终在市场潮流中脱颖而出。本文就针对房地产建造中的成本控制策略展开理论研究。

【关键词】房地产；成本控制；研究

引言：尽管国内房地市场发展已经日臻成熟和完善，但在具体运营管理过程中依然暴露出很多不足，特别是成本管控方面的缺陷已经成为制约房地产事业进一步发展的现实瓶颈。

1、房地产企业成本控制的意义

基于我国当前的房地产市场形势，经过几十年的发展和积累已经出具雏形，市场格局和销售业绩也趋于同质化，即便是类型不同的房地产企业他们之间的盈利模式也具有很大的相似性，因此现代化的房地产开发企业要想获得市场先机，必须着力于成本预算和控制的投入。作为企业发展的重要策略之一成本预算是企业发展的根基保障，只有真正降低了成本，才能保证既定目标的实现，同时在质量、安全、工艺达标的前提下，企业利润价值也就顺理成章的获得。所以，未来房地产企业发展的成败兴衰，成本管控将是一项重要的风向标。

2、房地产企业成本控制现状和不足之处

2.1决策缺乏科学理论，管理水平普遍较低

房地产行业的开发阶段，必须要经过以下几个必要的流程，即项目可行性研究报告、市场调研和风险辨识和管控措施制定等。作为房地产的投资者，他们肯定要综合各方面因素，对投资、建造的成本利润进行计算，并充分考虑自身资金实力、政治环境和自然条件等多方面因素后选择最优的项目开发计划。因而，房地产行业的成本预算项目将成为其利润保障的技术手段之一。然而，国内多数的房地产企业缺乏科学的成本预算管理理念，也未设置专业的管理机构，职能职权划分不清。绝大多数的决策出自于企业财务、经营和工程部门。尽管以上部门在成本预算方面也有一定的职责和权限，例如财务部门具有预期利润估测的职能，工程部门负责项目成本规划，经营部门负责对现有的市场数据进行调研、汇总和预测。但他们之间往往多数各自为政，所总结数据过于片面，不具有统一规划、统筹管控的效益，最终也无法为决策者提供科学、准确的理论支持，甚至还给企业远期经营增加了一定的投资风险。

2.2现场签证管控缺陷导致成本的猛增

房地产开发不同于其他行业，其重要特征在于建设周期的长远性，而一旦项目开始就无法逆转或停止。也正由于这种特征，往往在建设期间，经常会出现工程变更或计划修改的现象，由此造成的返工、停工消耗也是一种巨大的成本浪费。尽管，很多企业在房地产建造初期就制定了相当严密的项目整体管理体制，例如预算审查、现场核验和质量目标考核机制等，但在成本管控方面却始终是一项短板。

2.3合同条约中对于成本控制内容的缺失

通常在房地产开发业内，诸多企业在合同编制、签署过程中，习惯采用《建设工程施工合同》中的内容和模板，而在该合同中过多的强调了有关工程质量、安全、周期等要求和标准，对于项目各环节的费用支出，包括各种原料价格、核算方式、结账周期等涉及较少或很模糊，从而使得投标企业能都有机可乘，后者故意使用低价报价的方式获得标的。当工程竣工结算时，又设法增加其他建造费用，使得后期结算流程过于复杂，不仅增加了整体核算成本，也使得很多既得利润出现泡沫。

3、房地产企业成本控制要点

3.1加强决策阶段成本管控的策略实施

首先，在房地产企业内部需建立一套有效、完整的决策管理体系，即其制定、审核、下达等流程要层层把关，级级负责。各职能部门要相互配合、共同促进，最终达成有利决定，既要满足建筑目标要求，又要提高工作运营效率。要大力激发部门内部员工成本管控的自主意识，例如，工程部不仅仅要负责对原材料质量负有监督、考核的责任，同时也要保证其招标价格的最低。财务部门对项目实施的整体开展负有全程、动态监管的职责，并且要制定适宜的成本推进方计划。营销部门则需提前入手市场调研，保证成品建设成后销售业绩的稳定增长。其次，有必须要对各投资方案进行对标、审核，最终选择出最优的投资计划书。由于建筑工程的特殊性，在项目正式实施之前往往会受到多方面因素的影响和制约，例如资本实力、技术条件、政治环境等，为了避免决策的失误，投资方必须在充分考虑以下基本条件的前提下，对各投标方案进行可行性研究。包括工程进度、资金来源保障、项目选址、成本预算、政治环境和优惠政策等。

3.2规划设计阶段成本控制相关措施

第一，要建立完善的设计招标管理制度。设计招标是项目开发前期的重要环节，其质量的优劣直接决定了项目建造过程的力度和进度，其次，实行设计招标管理制度，能有有效的遏制各种恶意、非法竞标行为。一套科学、有效的设计招标不仅仅要包含项目的质量目标、原料规范、技术要求、工期预等内容，还要特别突出建筑事业的突出点，设计要做到新颖、有预见性，对于项目后期开发过程中可能出现的问题及时预控和避免。第二，加强施工监理过程控制，有效促进成本目标实现。设计监理是建筑施工过程的一项必不或缺的手段，它主要通过对设计单位自我控制的有关作业加以干涉和修订的过程，达到相互配合，集思广益，顺利推进项目进度的目的。施工监理的涉入应在施工初期，并贯穿于这个建造流程，这样对于期间可能出现的问题及时纠正导入正规轨。第三，严格做好出图前的技术审核。这一步骤的主要目的在于方式施工實践过程中的项目变更。出图技术审验的项目和内容十分广泛，通常至少要包括以下几点内容，即图纸结构设计、设计阶段成本控制、环节内部的搭接等。实施严格、科学的出图审核流程，不仅能够保证整体工程质量的实现，同时也能从根本上节约建造成本提高后期利润。

结语：

整体而言，国内房地产行业存在管理粗放、施工技术落后、人员素质偏低等各种先天不足，从而致使该市场在实践发展过程中暴露出诸多问题。不过，要想从根本上扭转这种局面，必须从根本上加强房地产企业成本管控，只有加强费用预算、设计招标审验等各环节的管控，最终才能在保证质量目标的前提下，获得更大的利润空间。

参考文献：

[1]黄岩.浅析房地产开发企业成本控制[J].经营管理者，2010，（13）：203-204.

[2]吕萍萍.房地产开发成本核算与控制[J].现代经济信息，2010，（12）：111-112.