高圣平（中国人民大学民商事法律科学研究中心，北京100872）

农民住房财产权抵押规则的重构*

高圣平
（中国人民大学民商事法律科学研究中心，北京100872）

农民住房财产权由房屋所有权和宅基地使用权构成，是绝大多数农民的一项重要财产，现行法明确禁止宅基地使用权抵押，在很大程度上制约了这项财产金融价值的充分体现。在“保障农户宅基地用益物权”的政策指引下，在试点地区暂停上述禁止性规定的实施，农民住房财产权抵押权也就取得了“房地一致”原则之下的合法性。农民住房财产权抵押权未经登记不得设定，其实现可以采取协议拍卖、协议变卖、强制拍卖、强制变卖、强制管理等方式。抵押物处置时受让人的范围不应以本集体经济组织成员为限，但其他人受让农民住房财产权时，可以采取仅取得房屋所有权，同时取得宅基地使用权租赁权的方法。原抵押人仍然可以基于宅基地使用权的出租而取得相应收益，以保障其基本住房权利。抵押物处置中涉及宅基地使用权的收益应在国家、集体、农民之间合理分配。

农民住房财产权；宅基地使用权；农民住房财产权抵押权；强制管理

当前，我国正处于“传统农业向现代农业转型跨越的关键时期”，①《农业部关于推动金融支持和服务现代农业发展的通知》（2014年8月1日，农财发〔2014〕93号）。适度规模化经营的政策激励，直接带来了农业集约化、产业化水平的提升，对生产经营资金的需求也就日益旺盛。……