罗红

【摘要】文章主要从抵押权人、抵押评估和抵押登记等方面分析了房地产抵押贷款面临的风险，给出了相关风险防范建议，如完善相关评估体系和保险机制、对抵押物进行科学分类以确定合适的抵押率、完善风险防范制度等。

【关键词】房地产；抵押贷款；管理措施

引 言

房地产抵押贷款指的是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款，它是房地产信贷业务的主要形式，在贷款业务中占据了非常重要的地位。

房地产贷款管理指的是指金融机构为提高贷款的使用效率、降低金融风险，按一定的规程对房地产贷款的发放、收回等进行的全过程监督检查。

1 房地产抵押贷款面临风险分析

1.1抵押物风险

从现阶段来看，抵押物权利瑕疵风险指的是在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，虽然现在大部分地区已实行“两证合一”，但是仍存在着部门之间缺乏协调能动性，在具体办理过程中存在一定的弊端。同时由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性。

抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。

1.2变现风险

由于房地产是一种比较特殊的商品，属于不动产。因此投资于房地产项目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那样，容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。

1.3 社会和政策性风险

任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌，我国也不例外。现在房地产不景气，出现了持币待购的现象。对抵押权人来说，这些因素是应该充分考虑的，若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化，很可能遭受巨大的经济损失。

1.4 抵押物毁损风险

抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司，在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时也存在着风险。

1.5 房地产抵押登记风险

第一：不法分子利用制造的假证，或利用拆迁应注销的房地产权证，到金融部门直接贷款，而尽量避开房地产主管部门在办理他项权利抵押登记时进行的审查。其次，多头抵押。不法分子先进行房产抵押，然后又到另一家银行进行土地抵押登记，造成多头抵押。

第二：重复抵押。即同一宗土地到两家银行抵押，过去往往根据评估报告总额来测算抵押面积的相应的抵押金额，只在抵押合同或他项权利证明书上标明，未在土地证或实地分割的抵押地块上作标记。容易出现重复抵押，当处置债权时，无法保证债权的实现。

2 房地产抵押贷款风险防范措施分析

首先，金融机构应对贷款企业经营、财务状况以及预期收益能力，以及抵押物土地的性质，规范用途趋向，其他产权状况，进行全面审查，对属国家限制发展的企业、濒临倒闭的企业更要慎重处置。经审查可给予贷款的，要求企业以合法的房地产抵押担保，包括集体性质的土地，由该集体所有人出具同意用该宗地抵偿债务，征地费是否冲抵的赔付处置证明等。

其次，房、地、金融等相关部门应建立协调联动机制，条件具备的，相关业务联网，信息共享，就能防止和规避因信息缺欠所出现管理上漏洞及贷款损失等诸多问题。

再次，完善风险防范制度。在金融机构中树立正确的风险理念，完善贷款业务的相关操作程序，加强和规范抵押贷款风险监控和预警体系的建设。

最后，房地产抵押权人在房地产抵押中的风险。房地产抵押权人就是债权人，债权人为了使自己财产不受损失，可依法将不履行债务的债务人为该债务提供担保的房地产折价或拍卖，优先受偿变卖所得。抵押权人虽然在房地产抵押过程中处于主动地位，但是存在许多风险。

3 现阶段我国房地产抵押贷款办理效率问题分析

一是抵押手续繁琐。房屋、土地抵押登记在不同的两个部门，房地产分别进行抵押，评估机构必须对房屋、土地分别进行评估，出具房屋、土地两个评估报告，抵押手续相对繁琐。

二是资料填写有时候由于工作人员的疏忽没能一次全部指出，在窗口办理手续时，每次提交资料，发现一处填写不符合要求立即退回，而不是一次性把全部问题一一列出，造成多次修改后提交，仍不能符合审批部门要求。

三是合同的签署与抵押登记管理部门的要求存在冲突，存在法律风险。房地产抵押部门规定，必须依据银行与企业签订的借款合同以及抵押合同，才能办理抵押，可若不办理抵押，银行不可能与企业签订借款合同。所以大部分银行都采取先同企业签订一份用于办理抵押登记的临时性合同，待抵押登记办理完毕，再另行签订正式的抵押合同和借款合同，造成了合同成立先后性上的矛盾，易引起法律纠纷。

4 如何提高我国房地产抵押贷款办理效率

首先：可以出台相关简化流程的规范，切实减少重复提供资料的程序。比如可以对已抵押过，或他项权证的土地以及房产，实行类似于贷款续办的续办登记流程。

对于已经提供过且未有变化的资料，可以用承诺主动提供变化情况的承诺书代替，若企业有资料变更，应及时上报相关变更材料，若发生变化而未提供，愿意接受有关部门处罚，并承担由此引发的法律后果和责任。

在办理抵押物评估时，对评估机构亦可提出续办简化程序且减少收费的要求。要求房地产评估部门一次性对房产地产进行评估，允许房产、地产分开重复评估，对于已评估的房地产项目，仅对发生变化的资料进行重新审核，且费用方面要做相应的减免。

其次：土地抵押部门、房产抵押部门、以及银行可联合制定三方都认可的评估机构名单机制。并要求能且只能在名单中选取一家评估机构对房产、地产做评估，并定期公布评估机构的排名变化，对效率不高或乱收费的评估机构予以通报，实行准入以及退出机制。

再次：承诺时限在3-5天较为合理。只要手续资料齐全，办理部门应承诺办理期限，对于确属须超期办理的要说明原因，并应和办理人沟通达成一致。

最后：银行、企业加强同抵押登记部门的沟通和培训

一是银行、企业方面应设立专职人员，或对相关客户经理、财务人员进行定期培训。使专职人员或被培训人员熟悉房地产抵押的各项手续流程，制定办理房地产抵押应注意细节问题手册，对好的做法和经验及时推广和奖励。

二是银行在制定借款合同以及抵押合同时，应加入相关条款，以减少法律风险，完善办理流程。所以，银企借款、抵押合同中应加入类似于“待房地产抵押他項权证办理完毕，合同才可生效”的条款，以规避法律风险。

结 语

总而言之，房地产贷款关系到商业银行的利益，也影响着我国整个金融市场的稳定，完善房地产抵押贷款风险评估体系和保险机制，完善金融机构风险防范制度是防范房地产抵押贷款风险的重要措施。相关部门要设立特殊的房地产担保规则，引入住房质量强制保险制度。完善银行内控制度，加强监管部门监管力度，完善信息资源共享平台，进一步完善房地产贷款风险控制机制，合理规避房地产抵押贷款中的风险，提高我国的房地产抵押贷款管理水平。

参考文献

[1]刘涛.房地产抵押贷款风险的分析与防范.上海房地[J]2013（04）

[2]林方玲. 完善房地产抵押贷款管理措施之我见.商业时代[J] 2014（07）