王英

[摘 要]我国土地资源越来越紧张，造成房价出现一路上涨的趋势，这时候就使人们将购房的目光投向了小产权房，但是小产权房的购买过程中会存在一定的问题，会给国家和人们的利益带带来危害。文章就小产权房出现的原因和危害进行了介绍，并提出了具体、有效的解决措施。

[关键词]小产权房；农村征地；城市住房保障制度；城乡一体

[DOI]10-13939/j-cnki-zgsc-2015-27-273

小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发，所以也称乡产权房。[1]

1 小产权房出现的原因

1-1 对大量违规违法用地没有进行及时的处理，监管不力

我国住房改革制度从出台到现在，一直没有相关的法律对其进行有效的保证，也没有承认它的合法性。并且对于小产权房的建设我国法律规定从规划、建设、开发到销售等多个环节都要经过房管局、消防、国土等的依法监督和管理。如果相关部门对小产权房进行有效、严格的监管，就不会发生小产权房的问题，也就不会存在小产权房的公开买卖等违法行为。这是我国相关部门监管不力造成的，严重影响了我国法律的权威性，阻碍法律的执行。

1-2 价格低廉满足了人们的消费需求，高利益成为小产权房发展的推动力

随着我国住房的价格不断上升，再加上土地资源的紧张，我国住房保障体系满足不了人们的住房需求，所以越来越多的人选择价格低廉的小产权房。由于小产权房不需要土地转让金和相关的税费，也没有开发商在中间提高价钱。所以，小产权房的出售价格很低，人们一般能够接受小产权房的价格。这对于许多工薪阶层的人们来说具有非常大的吸引力，人们即使冒着产权风险也不惜购买小产权房。[2]对于那些出售小产权房的村民来说，进行小产权房的建设的时候，除了建安费外不需要其他的费用，他们出售的价格是其建设费用的好几倍。村民为了获得巨大的收入，不惜想尽办法建设小产权房，加之政府没有严厉的打压措施，所以使得小产权房的发展越来越快。

2 小产权房的危害

2-1 危害国家的粮食安全

小产权房的建设必定会占据更多耕地，这与我国实行严格的耕地保护政策相违背。某些地方政府不顾法律的要求，违法进行土地的征用，大规模的建设小产权房，严重威胁了我国粮食安全，使我国的耕地面积不断减少，从而使我国的粮食不能满足人们的需求。

2-2 购房者的利益得不到保障

对于购买者来说，他们买的小产权房在法律意义上只有土地的使用权利，土地的所有权属于农村集体。所以，购房者对小产权房具有使用、出租和赠予的权利。但是一旦发生土地的征收、面临房屋拆迁问题的时候，购房者的权利就不能得到有效的保证。由于购房者的权利不受法律的保护，所以购房者不会得到全面的补偿，甚至有的政府根本不补偿。除此以外，当小产权房发生诉讼时，法院对于小产权房的买卖也不会承认，这样就使得购房者的权利得不到保证。[3]

2-3 对我国房地产的发展造成不利的影响

在房地产的开发成本中，土地出让金和相关的税费所占的比例是50%，但是由于小产权没有这种费用，它在出售的时候价格就非常低。这样就使得小产权房的买卖严重破坏了房地产市场公平交易的原则，构成了不正当的交易现象，不利于我国房地产市场的健康发展。除此以外，小产权房还存在着私自开发销售的现象，这些现象相关部门都不能进行有效的监管，这在一定程度上对于我国房地产市场的发展造成了不利的影响，不利于国家的宏观调控。

3 有效解决小产权房的措施

3-1 完善我国的城市住房保障制度

我国一些发达城市的房价已经严重超过了人们的收入，比如北京、上海等地，住房问题已经成为这部分地区人们最主要的生活问题。再加上政府对经济适用房和廉租房在购买条件和数量等方面都存在着很多限制，不能很好满足人们的需求。而小产权房在价格方面的巨大优势，使得小产权房存在较大的生存空间。为了改变这种现状，减少小产权房的交易，就必须完善我国城市住房保障制度，为人们提供更多廉价的住房环境，解决人们的住房问题。

3-2 不断提高我国农村征地补偿标准

就目前我国对农村土地进行征收的工作而言，很大程度上对农民的利益造成损害，是对农民利益的剥夺，存在着不公平的现象。比如补偿不公平、补偿的标准低、范围窄等，这就加剧了农民进行小产权房交易的现象。农民为了实现自己土地利用的最大化，选择从事小产权房的交易。[4]所以，我们可以从这方面入手，通过建立公平合理的土地征收补偿制度，不断完善集体土地的征收制度，从而适当对农民进行土地征收的补偿，提高补偿的标准，有效保证农民的利益，从而有效解决小产权房的问题。

3-3 建立城乡一体的建设用地市场

我国现有的城乡二元土地结构，使得小产权房的问题越来越突出，为了解决这个问题，我们就要在完善相关土地法律法规的基础上，逐步建立城乡一体的建设用地市场。只有这样，才能在房地产的市场中，使农民享有充分的知情权和谈判权，能够行使协商和建议的权利。除此以外，为了解决小产权房的问题，我们还要积极地进行新市场下土地流转制度的探索工作，利用市场上的土地分配方式，对土地的价值进行有效的评估，从而实现我国农村集体用地和国有建设用地相同的地位，进而有效解决小产权房的问题。

3-4 对小产权房进行区别对待

在对待小产权房这个问题上，我们一定要具体问题具体分析，不能一概而论。如果我们对小产权房的使用不进行有效的调查、不分情况的就进行拆除，这势必会造成我国资源的严重浪费。[5]在对待小产权房的问题上，我们可以通过几种方式进行解决：

①有效治理。对于那些符合我国土地利用总体规划和城市规划的小产权房，我们可以通过对其进行有效证件的办理、通过补缴各种土地出让金和相关税费的补救性措施，将小产权房纳入我国保障房的体系中。这样不仅有效解决了我国住房困难的问题，为中低收入者提供更多的住房环境，同时也能够有效解决我国的小产权房的问题，保证我国房地产市场的健康发展。对于那些施工和设计上不符合规定的小产权房，我们也可以通过有效的整改之后按照上述的方式进行处理。②对小产权房进行依法取缔。对于建立在耕地和基本农田基础上的小产权房，为了保证粮食安全，我们就必须对其进行依法取缔，恢复原有土地的用途，进行粮食生产，以保证我国的粮食安全。有些小产权房是在违法的前提下，对土地进行利用和规划，对于这些小产权房也应该进行拆除。其中进行拆除的费用需要开发单位承担，同时开发商应该将购房的费用返还给购房者。

4 结 论

综上所述，我国小产权房的出现和发展是由于我国相关部门监管不力、小产权房的价格低廉造成的，它给购房者、粮食安全和我国房地产市场带来了一定的危害。但是，只要我们采取相应的措施，完善城市住房保障制度、提高征地补偿标准等，就能够有效地避免和解决小产权房的问题。这需要我国从制度、社会等方面进行有效的解决，从而有效保证人们的权利，为人们的住房提供有效的保障，实现资源的合理配置。

参考文献：

[1]石磊-小产权房问题研究[D].哈尔滨：东北林业大学，2013-

[2]丁璞-小产权房问题及对策研究[D].重庆：西南大学，2009-

[3]黄永焕-浅析小产权房的危害及其解决对策[J].青年与社会，2013（3）：68-

[4]王克群-小产权房的解决对策[J].广东经济，2010（3）：26-29-

[5]喻小倩-小产权房问题及解决对策[J].吉林农业，2014（4）：95-96-