房地产企业开山填海整治的土地是否减免土地使用税

问：本公司是一家房地产开发企业，近期开发了一块填海整治的土地。请问，开山填海整治的土地是否可以免征土地使用税？

阳光地产有限公司 肖江

答：《土中地华使人用民税共暂和行国条城例镇》（国务院令第483号，《城镇土地使用税暂行条例》）第六条第六款规定：“经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税五年至十年。”但在实践中，有的地方税务机关对房地产开发企业开山填海整治的土地和改造的废弃土地用于房地产开发不予减免，其理由是：根据《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发〔2004〕100号）的规定，除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。但在笔者看来，该规定应当不适用经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地。理由是：一该文件的出台背景是针对一些地方存在对减免税控制不严和越权减免税等问题而作出的规定，但对经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地的减免是法定的减免。二是从后法优于先法原则，《城镇土地使用税暂行条例》于2006年修改，国税发〔2004〕100号文是2004年出台，相应国税发〔2004〕100号文件应当无效。其三，根据2011年7月18日国家税务总局网站就“某房地产公司，购买了一块填海整治的土地。请问，房地产公司是否可以享受免缴土地使用税的优惠政策？”的答复：根据《城镇土地使用税暂行条例》第六条的规定，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。其四，《海南省地方税务局关于明确开山填海整治的土地和改造的废弃土地免征城镇土地使用税问题的通知》（琼地税函〔2009〕238号）明确规定：经批准开山填海整治的土地及改造的废弃土地并用于房地产开发项目的纳税人，从使用的月份起5年内免缴城镇土地使用税；经批准开山填海整治的土地及改造的废弃土地并用于除房地产开发以外项目的纳税人，从使用的月份起10年内免缴城镇土地使用税。

基于以上理由，笔者认为：房地产开发企业以经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地用于房地产开发，应当可以享受免缴土地使用税五年至十年的税收优惠。但应注意的是，根据《国家税务总局关于填海整治土地免征城镇土地使用税问题的批复》（国税函〔2005〕968号）的规定，享受免缴土地使用税5年至10年的填海整治的土地，是指纳税人经有关部门批准后，自行填海整治的土地，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已填海整治的土地。

胡明辉