张荣齐　石秀娟

摘要：未来几十年，城镇化会成为我国经济发展的增长点，住宅已成为居民新的消费热点。住宅区的发展衍生了社区商业。社区商业又是推动城市商业结构优化和功能提升、实现城市商业转型和构建和谐社会的战略选择。以北京市门头沟区为例，通过对门头沟地区有代表性的八个社区的商业企业走访并发放调查问卷，以实地调查法和问卷调查法为主，结合数据分析法和文献研究法，运用管理学相关理论及近年商务部制定的商业发展政策，深入分析门头沟区社区商业的基本情况、核心增长极、物流平台、信息平台、文化软实力及发展环境等问题。通过分析调研情况，针对门头沟区社区商业发展中的问题，提出相应的解决方案，探求城镇化建设中社区商业发展整体解决方案，确保商务部 《社区商业发展促进便利消费指导意见》的有效实施。

关键词：新型城镇化；社区商业；问卷调查

中图分类号：F292

社区商业在我国城市化进程与经济生活中扮演着重要的角色，关系到“社会和谐”，“环境宜居”，“生活保障”的大事。随着我国城市人口的增多和居民生活的日益改善以及大量新建社区的兴起，引导和发展社区商业已经成为一项重要的民生工程，越来越受到政府的支持和社会的广泛关注。门头沟区社区商业成为居民日常生活消费的重要载体，但社区服务很难实现整合。针对于此，此前北京商委再度将支持发展社区商业便民服务连锁门店、社区商业综合体等项目列入重点扶持对象。这无疑推动新型城镇化发展。

一、北京门头沟区社区商业基本情况

门头沟区位于北京西部山区，是具有悠久历史文化和优良革命传统的老区。全区东西长约62公里，南北长约34公里。总面积1455平方公里。境内总面积的98.5%为山地，平原面积仅占1.5%，其中海拔高度大于800米的中山占山地面积的一半。门头沟区辖4个街道、3个地区、9个镇。其中共有126个社区，人口29万。商业社区的网点集中在大峪街道、城子街道、东辛房街道、永定地区这几个街道、地区。商业社区种类很多，既有大型超市、便利店、小吃店、菜店，又有理发店、洗衣店、药店等。

（一）区位特点

区位特点主要涉及以下三方面。

1.发展态势

一是发展速度快。随着经济的发展，人民生活水平的提高，门头沟区居民消费能力也有所提高，新建的星座商厦、物美购物超市、重新修建的贸易大楼等，还有很多在规划的地区，像是原来的百货大楼、物美城子店，物美河滩店都已经拆除了，在新的规划中。

二是配套设施逐渐完善。位于区中心的绿岛家园和阁外山水较等楼盘虽处于较贵地段，但是周围的商业社区一直不完善，近几年来，便利店、理发店、小吃店和药店等便民的设施逐渐开始完善。周围建起了大型超市物美，其他的社区周围也逐渐在完善社区设施。

三是网点数量在增多。因为门头沟区在进行棚户区改造，原来的平房都拆除了，新建了很多楼房，在楼房周围会形成新的商业社区。网点数量也在随着住宅区的建成而增多。

2.区域特征

该区域主要有如下四个特征。

一是城镇人口聚集，占总人口比重持续上升。城镇人口聚集以及占总人口比重的提升是城镇化的重要标志，第六次全国人口普查数据显示，门头沟全区常住人口29 万，其中城镇人口总数24.9万，城镇化率为85.6%，市政、商业、医疗、教育等城市生活设施日渐完善。

二是城镇化水平较高，进入快速发展时期。一般而言，城镇化会经历缓慢发展、加快发展和稳定发展三个不同阶段，即城镇化“S”曲线演进规律。城镇化水平低于30%，属缓慢发展阶段，这一阶段基本是依靠工业化推进城镇化；30%～70%属加快发展阶段，特别是40%以后基本是城镇化带动工业化；高于70%属稳定发展阶段。截至2010年10月底，按人口标志计量，门头沟区城镇化水平为85.6%，从某种程度上看，门头沟区已进入城镇化快速发展时期。

三是经济活动人口是指年龄在16周岁及之上，有劳动能力，参加或要求参加社会经济活动的人口。它从供应的角度反映该区可以投入经济过程的劳动力规模。普查数据显示，全区经济活动人口12.9万人，其中：城镇地区人口为10.95万人，占85%，农村地区1.95万人，仅占15%。随着城镇化进程的加快，农村经济活动人口开始大幅度向城镇地区转移，进一步繁荣了区域经济，并不断为经济的发展注入新的生机与活力。农村经济活动人口占区域经济活动总人口的比重不断攀升，彰显了门头沟区经济活动城镇化发展的基本特征。

四是当人口向城镇集中或乡村地区变为城镇地区，人口由乡村人口变为城镇人口，城市生活方式便成为人民的主要生活方式。从习以为常的农村生活变为较为陌生的城镇生活，这期间的差异并非是朝夕之间就能更改的。而本区城镇化调研中发现，大部分居民在迅速适应新环境上付出了极大的热情与努力，使得城镇化进程变得更为温馨、顺畅，发展不断趋向于平稳与和谐。

3.面临机遇

机遇和挑战是并存的。在门头沟区社区商业发展过程中，国家政策给予了很大的支持，提供了很多的优惠政策来促进社区商业的快速发展。近几年来，区政府为了引进外部资源，与很多企业洽谈招商事宜。也同一些企业签署了长远的战略协议。

门头沟区在进行全区整体大改造，门城地区、永定地区、冯村地区、石门营地区和城子地区都在这次的改造范围内。涉及占地面积共1080亩的棚户区以及低密度的居民住宅区。现在还在修建S1线城市轻轨，完成后将通达石门营、冯村等社区。棚户区改造后，将在原有土地的基础上修建居民住宅区，新建成的住宅区会形成新的社区商业，一些企业也会入驻新社区。

北京城市功能的重新定位，城镇化的大力发展，新农村建设的实施，都为社区商业的发展提供了有利条件。门头沟区“十一五”规划为社区商业的发展指明了道路。其中，也提到了棚户区的改造以及社区商业的发展。这是门头沟区在未来5年里的重点项目，也具有长期的指导意义。在社区商业的发展中，要求调整产业结构，发展生态产业链，并对社区的功能进行重新定位和规划。社区商业的市场发展潜力和发展前景非常广阔。在未来的几年内，门头沟区还会陆续建成几个社区，新社区的建成，也会带动社区商业的大发展，给企业带来新机会。

（二）问卷调查分析

调查问卷分析分为以下三个步骤。

1.样本选择

调查的社区共有八个，是门头沟区具有代表性的社区（如表1所示）。阁外山水和绿岛家园都是新建的商品房社社区，属于高档社区位于门头沟区中心位置，地理位置优越，环境优美，小区的居民都是有稳定工作的较高收入的人群。新桥大街小区、滨河小区和大峪小区是20世纪90年代新建的小区，属于中高档小区，位于新桥大街附近交通便利，超市、便利店、菜市场都位于附近，相对于新建的小区而言，新桥大街和滨河小区已经形成了相对完善的商业社区，社区配套设施相对完善。永安小区和葡东小区都属于企事业单位人员居住的小区，小区附近有企事业单位，居住人口多为公务员，整体的经济水平和文化水平都较高，小区离区中心有4站或5站的距离，但是周围有便利店和菜店，相对而言还是比较方便的。石门营小区是属于回迁小区，居民都是原来位于东辛房、西辛房、增产路附近的拆迁户回迁到这里的居民。也是新建的小区，配套设施不完善，离区中心相对较远，但是在未来的两三年的规划中地铁轻轨S2将到达这里。小区的配套设施也会逐步完善。

2 .样本分析

本次调研的八个社区都位于门头沟区的平原地区，也是门头沟区商业发展较快的地区，在这里居民住宅区较多，社区商业发展情况较好。居民的生活水平较高。

阁外山水小区是新建的小区，比较靠近区中心的位置，小区周围有便利店、菜店等配套设施，去门头沟区去医院走路5分钟的路程，坐车1站到雨润发超市，步行5分钟到肯德基和好伦哥，周围还有贸易大楼。

绿岛家园是新建的高档社区，位于区中心，交通便利，环境优美，步行5分钟到滨河公园，周围没有便利店、菜店和小吃店等配套设施，步行10分钟到物美卖场，大卖场一层都是快餐店和服装店，相对而言较为便利。

新桥大街小区位于新桥大街上，交通便利，8条公交线路都经过新桥大街这一站。该区域周围有很多小吃店，快餐店（呷哺呷哺、肯德基），也有京客隆超市，星座大厦，工商银行等。小区的配套设施很完善，走路5分钟到菜市场，非常便利。

滨河小区是20世纪90年代的中高档小区，小区的配套设施比较完善，出小区走3分钟就能到滨河公园，附近有农商银行，便利店、美容美发店、菜市场等，交通相对便利。步行5分钟能到物美大卖场，周围也有很多饭店。

永安小区属于企业单位社区，小区的配套设施比较完善，虽然周围没有大型的超市，但是便利店、菜店和理发店等设施还是比较完善的。出小区走5分钟就是大峪中学--这是门头沟区最好的中学。峪园小学中学也在附近。居民送孩子上下学很方便。

葡东小区为事业单位型社区，小区距离区中心较远，周围有便利店，小的菜店，小区周围有很多饭店，修车洗车店，小区配有小型的公园，环境较好。

石门营小区是新建的回迁小区，周围的配套设施还在建设中，轻轨S2也在建设中，交通不是很便利，周围只有几个刚开业的小吃店。

大峪小区是20世纪90年代新建的小区，位于滨河路上交通便利，336、383、645和快4的总站就位于小区附近，小区周围有很多小吃店、服装店、菜店等社区配套的设备。

3. 数据采集与分析

本次调研主要在门头沟区所选中的8个社区进行。分别用8天进行，基本上在每个星期天选择一个社区发放10份左右的调查问卷。主要针对社区中的商业门店进行调研，本次调研共准备调查问卷80份，发放问卷72份，其中可回收问卷60份，最终有效问卷是50份。本次调查的企业门店一共50个，其中包括大型超市、连锁超市、便利店、美容美发店、菜店、洗衣店和书店等。

通过图1得到的数据可知，在所调查的企业中入驻社区1～3年的企业或门店最多，占到总体的44%，其次是4～6年的企业或门店占到总体的40%，7～9年和10年以上的相对较少，分别占到10%和6%。由此可知，社区商业发展过程中，企业在所在社区中发展的时间不是很长，还比较年轻的发展阶段。

从图2中得到的数据可知，在所调查的企业中，私营企业所占的比重最多，主要是社区周边的便利店、菜店、洗衣店为主。其次就是股份合作企业和有限责任公司。这些主要是大型超市、连锁超市和大型的美容美发店等。比重最少的是国有企业。数据显示，位于社区周边的商业发展还是以居民的吃穿住行为主。

通过图3可以看出，社区商业企业的年销售额在10万～50万元之间的企业占到了48%。这主要是便利店、菜店以及小型的理发店等小的私营企业。其次是100万～500万元的企业占到26%，这部分企业主要是大型超市、连锁超市和饭店。500万元以上的企业相对较少，只占到了22%，主要是百货大楼、贸易大楼和像苏宁和大中这样的家电连锁企业。销售在10万元下的企业也很少，占到总体的4%，这样的企业可能处于亏损的状态。

从图4得到的数据可知，68%的企业达到了行业的平均水平，这样的企业大部分是小超市、菜店、理发店和小型的服装店。24%的企业达到了行业领先的水平，这样的企业主要是家电连锁企业、连锁超市。其中，8%的企业在行业平均水平一下，这样的企业较少。

从图5得到的数据可以看出，在所调查的企业中有24家规划为货运服务型。其次是商贸服务型有12家，生产服务类型有7家，综合服务型有6家，其他有1家。通过调研的材料分析出，社区商业的的规划类型是以货运服务为主，社区商业的主要企业或门店对物流的依赖主要就是运输，需要物流支持运输货物。

通过图6得出的数据可以看出，运输企业入驻社区占到了36%，快递公司占到了26%，商贸企业占到了12%，物流公司占到了12%，生产企业占到了10%。通过调研的数据得知，入驻社区的物流类型主要是运输企业和快递企业两大类型，在社区商业发展过程中，社区企业对运输和快递的依赖程度很高，企业的货物需要运输，企业的小件货物或者一些纸质的邮件需要快递公司。

从图7的数据可以得出，客户对公司在社区商业中所提供服务的的满意度的情况，满意的占到14%，比较满意的占到46%，基本满意的占到30%，不满意的占到10%，通过调研的数据我们可以了解到，大部分居民还是对社区商业中的企业或门店比较满意的。而10%不满意的居民，认为有时候大型的超市或卖场的员工服务态度不是很好，卫生间不干净，存包的柜子少，没有人介绍商品的信息等等。虽然有些居民的要求可能会有一些苛刻，但这是对企业的鞭策。

通过表2的数据可以看出，认为非常不必要补充便利服务网点的占5%，不必要的占9%，无意见的占到12%，必要的占到48%，非常必要的占到26%。通过数据可以看出，大部分被调查者认为补充老社区的便利服务网点还是很有必要的。一些老社区便利网点少，导致很多居民买早饭或者买蔬菜水果等要坐两三站车才能买到。

从图8中可以看出，社区商业在发展过程中，大部分被调查者希望可以加强社区的治安，加强卫生的监督和管理。在被调查的8个社区中，一些老社区存在着治安问题，有些便利店和菜店丢失过部分商品。还有些老社区在发展过程中，由于附近没有便利的早餐店，导致一些非法的早餐车会集在社区附近，并在早餐时间过后遗留很多垃圾，对社区的卫生造成了一定的影响。一部分被调查者认为政府需要提供一些优惠政策来扶持企业的发展。在新建成的社区中，部分企业店铺入驻社区，没有相应的优惠政策，这给经营者带来了很大的困难。

（三）门头沟区社区商业发展成效

随着门头沟区经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，社区商业的也在快速发展中。政府的大力支持，提供优惠政策扶持社区企业发展。企业自身在社区商业发展中起到了重要的作用。

1.建设便民设施

门沟区商务委加大区政府实事和棚户区改造工程项目办理力度，加速推进社区便民商业发展，为居民生活带来了方便和实惠，取得了明显成效。期间大力发展社区连锁便利店。按照“统一采购、统一配送、统一管理、统一标准、统一标识”的“五统一”原则进行建设。以销售蔬菜水果和生活必需品为主，同时搭载缴费、维修、家政等生活服务，通过实体店与网络销售相结合的方式，最大限度地满足居民日常的生活需求。努力推进社区菜市场升级改造。为社区居民提供了便捷、安全的购物环境。推进社区再生资源回收站点的建设。截至目前，已建成社区再生资源回收站点50个，新建社区覆盖率达到80%，逐步形成完善的回收网络体系。

2.促进居民就业

随着新建社区的增加和已建成社区的改造，社区新建了很多便民早餐店、菜店等为低收入人群、下岗再就业人群和农村富余劳动力提供了再就业机会。而且一些刚建成的住宅区周边建成了大型的超市、卖场，促进了居民的就业和再就业的问题，解决了一部分人的生活困难问题。

3.改善居民教育环境

近年来，为了振兴该区教育事业，解决制约该区教育发展的师资短缺问题，该区区委、区政府通过制定优惠政策，面向全国范围招聘，越来越多的优秀教育人才来此任教，参与教育管理，极大地促进了其教育事业又好又快发展。石门营小区附近计划引进人民大学附属小学。作为区政府承诺完成的2012年重点民生工作之一，北京八中门头沟校区、中国人民大学附属小学京西分校也在引进与建设。

4.完善商业配套设施

由区商务委牵头，结合棚改安置房新建小区大规模的入住，加强与企业的沟通，选取适合群众消费的家具品牌、种类，探索通过“线上销售、线下体验”的模式，在为群众提供便利服务的同时，创造新的经济增长点。区规划分局、区商务委、区委社会工委要加强协调配合，尽快做好便民菜店配套的相关工作。一是做好设计工作，通过网上征集、聘请专业公司等方式，凸显现代、时尚元素，精心设计出与周边环境相适宜的便民菜店；二是做好选址工作，深入开展实地踏勘，在街边花园、停车场周边因地制宜实施便民菜店建设，并逐步探索定制型销售、网上销售等社区销售模式，切实为群众生活提供便利；三是加快安置房新建小区和老旧小区更新的建设步伐。

二、北京门头沟社区商业发展存在的问题

与国外社区商业相比，我国的社区商业发展比较慢、起步比较晚。社区商业的公共设施还不够完善，社区商业规划存在问题。通过对北京市门头沟区社区商业的调研，发现当前其社区商业存在如下问题。

（一）物流运输基础薄弱

物流业在我国发展的相对较弱，竞争力不强。尤其是冷链物流这样相对比较专业化物流，还未跟上发达国家的脚步。社区商业的发展中对物流、运输和快递的依赖程度很高，所以物流业的基础薄弱也制约着社区商业的发展。目前，门头沟区的大型超市、家电连锁企业，都引进了先进的物流配送系统来支持企业的发展。但是一些小型的企业和门店还做不到这样大规模资金的投入，来完善物流配送。第三方的配送也不够完善。像一些快递公司，经常出现没有准时送货的问题，丢失货物的问题。冷链物流在社区商业中尤为重要，像超市、菜店、小吃店平时买的鱼、虾、酸奶、速冻饺子等都要用冷链物流运输。所以冷链物流的薄弱，直接影响社区商业的发展。而且物流薄弱，很能导致货物不能准时送到，影响企业正常经营。

（二）社区企业发展缺乏人才

目前，门头沟区社区商业中工作的员工大部分受教育程度为初高中学历，受教育程度较低。他们学习能力较弱，接受新鲜事物较慢，如Word、Excel、和PPT等办公软件不熟练。这样不利于年度汇报以及相关销售资料的呈现。社区商业在快速发展，需要创新型人才促进企业的发展。

（三）发展环境还需政策扶持

门头沟社区商业发展处于起步阶段。很多企业门店入驻社区经营时间都不长，有的企业利润为负。有些大的连锁超市、家电连锁，投入的资金更大。所以为了社区商业的快速发展，政府部门的支持是必不可少的。通过调研资料发现，政府部门在社区商业发展过程中，需要给予企业很多优惠政策，来促进企业的发展，否则企业靠自己的力量发展，很困难。

三、门头沟区社区商业发展政策建议

该区商业发展政策建议如下。

（一）完善社区商业周边的配套设施

在对门头沟区现有新社区的建成和老社区的改造过程中，出现很多问题。老社区中存在很多规划不合理的问题。社区在建成之前对未来的规划存在问题，导致社区建成后，很多不便利的因素存在其中。以葡东小区为例，葡东小区是20世纪90年代建成的小区，小区周边便利店、菜店比较少，周围1公里的饭店没有几个，这都是由于建设之前没有做好规划。

新社区中，很多社区存在着配套设施不完善的问题。新社区是刚刚建成没多久的社区，周围相应的便利店、便利菜店部分没有建设好，公交系统还未完善，给居民的生活带来了极大的不便。以绿岛家园为例，绿岛家园是新建的高档社区，位于区中心，交通便利，环境优美，步行5分钟到滨河公园，周围没有便利店、菜店和小吃店等配套设施。

（二）加快产业创新型人才培养

社区企业在发展过程中，需要具有创新型人才和年轻的后备力量的加入，以促进其发展。壮大人才队伍建设，培养符合企业需求的相关人才是必不可少的因素。通过本次调研得出的结果也可以看出，企业在社区商业发展中，需要创新型人才，人才对于产品的创新、服务以及运营都是不可或缺的因素。像一些大型的连锁超市和家电连锁都在向高校招聘管理后备，来为企业注入新鲜的血液。

（三）出台相关措施

社区商业的最终目的就是便民利民，政府以及相关部们也出台了一些扶持政策，像减免税金、差额征税等政策，来促进社区商业的顺利发展。通过调研结果得知，大部分企业认为政府应该出台相关政策来扶持社区商业的发展，相关部门应该加大对商业网点的监管力度，严厉打击造假售假等不正当的行为，规范社区商业的流通秩序。

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（编辑：周南）