邓张伟

内容摘要：不动产物权登记是权利人申请国家登记机构将有关不动产物权事项记载于专设的登记薄，向公众公示权利状况，并成为不动产物权变动的生效要件。目前我国根据《物权法》的规定，正在完善不动产统一登记制度，应首先注重登记行为的性质和效力的统一与兼容。如果将登记行为视为具体行政行为，是否会与《物权法》的规定产生冲突，本文拟就此问题展开讨论。

关键词：不动产登记 司法行为 行政行为

《物权法》第十条第二款作了统一登记制度的规定，原则性的规定登记的范围、机构和办法应另行立法进行统一。这三点再加上《物权法》关于登记行为效力的一系列规定，就构成了较为完整的不动产登记制度。而其中登记机构统一与登记效力统一之间的联系最为紧密，两者共同决定其应当属于行政行为还是司法行为。《物权法》从法理依据出发先确立了以登记生效主义为原则、对抗主义为例外的效力模式——由公示原则、推定力、公信原则、异议登记、预登记等具体规定组成，而对登记行为的性质乃至登记机关的确定上却未予明确。因此，在考虑登记机构和登记行为性质的时候，就不仅要从效率和便利的角度进行考虑，更应考察是否能与已确立的登记效力兼容，至少从法理上两者不至出现冲突矛盾。

不动产登记行为效力与行政行为效力的比较

参考域外经验，登记机构主要是行政机关或司法机关，由此决定了不同的行为性质。……