聂早早,孙 瑞

(安庆师范大学 法学院,安徽 安庆 246052)

借名买房是指借名人和出名人先期对借名买房达成协议,借名人因故不以自己名义而借用他人名义签订购房合同,将房屋登记在他人名下并不改变自己是实际房屋产权人的行为。因借名买房发生法律纠纷,房屋产权最终归借名人还是出名人,司法裁判结果不一时有发生,引发大家关注、热议甚至对司法裁判结果的公平性产生质疑:同是借名买房,结局究竟为何不同。借名买房现象一时难以根除,正确界定借名买房相关概念、厘清借名买房的成因、针对案件具体情形依法作出让当事人信服的公平裁量,是统一认识、解决当前借名买房纷争的关键。

一、借名买房同类案不同判问题的由来

随着民法典对非典型担保类型的规定出台,学界和司法实务界对物权法定理论有了进一步的认识,关于物权法定缓和产生了更多的讨论[1],借名买房案件中涉案房屋的归属问题也随之出现新变化。司法实践中出现判定房屋归借名人所有的裁判,是否突破了物权法定原则的边界以及该情形是否属于可以进行缓和的部分成为学界关注的热点。

检索中国裁判文书网2020年1月到2022年6月借名买房案件审理情况,发现案件裁判结果迥异,甚至最高人民法院审理同类案件裁判结果也不相同。有借名人胜诉,也有出名人胜诉,裁判结果还呈现出与时间节点的某种关联性,即2021年以前判决借名人胜诉的情形较少,2022年以后判决借名人胜诉的案件呈增长趋势。

最高人民法院基于案件的具体情况,并结合不动产登记制度的相关规定,对于同类借名买房案件作出结果迥异的裁判。2020年最高人民法院受理杨文静、王雪松申请执行人异议之诉再审一案中①,判决不支持房屋归借名人所有。2021年最高人民法院受理的陈武平、罗士奇再审审查与审判监督一案中②,裁定维持江西省高级人民法院裁判结果,涉案房屋归借名人罗士奇所有。

虽然都存在借名买房情形,但两个案件中借名买房的原因和借名人借名的主观方面不同是影响法院裁判结果的主要因素。在陈武平、罗士奇再审审查与审判监督一案中,罗士奇借名买房系因其年龄已经超过60岁,银行认为其年龄不符合贷款条件而拒绝为其提供贷款,罗士奇选择借其儿媳陶慧君名义购买房屋。而在杨文静、王雪松申请执行人执行异议之诉一案中,王雪松系因其购买房屋的行为不愿为配偶知晓而选择借名买房,裁决结果与前案不同。在陈武平、罗士奇再审审查与审判监督一案中,最高人民法院认为,不动产物权登记虽然在一定意义上具有公示公信力,但并不因此产生物权上的保护效力,如果当事人有证据证明自己是事实上的房屋所有权人时,可以对抗不动产登记的物权推定,房屋归借名人所有。在杨文静、王雪松申请执行人执行异议之诉一案中,最高人民法院认为房屋代持协议无论在形式上还是内容上均与商品房买卖合同不同,当事人无正当理由故意将房屋交由他人代持,属于对房屋未过户存在明显过错情形,不能认定房屋归借名人所有。

借名人能否达到签订借名买房协议的目的,很大程度上依赖于出名人能否按照协议履行义务,一旦出名人违背约定,借名人达不到借名目的发生争议,因此诉诸人民法院。人民法院在审理借名买房案件时,通常需要对借名买房协议效力做出判定,并对房屋登记的法律效果进行认定。在对借名买房协议的效力进行认定时,不少司法工作人员认为只要借名买房的目的不是出于偷税漏税等违反效力性法律规定的情形,可以认定借名合同有效。部分司法工作人员认为借名买房不仅涉及是否违背效力性强制规定的问题,还涉及是否违背公序良俗,若借名买房和诚实信用原则相违背,则结果当然无效。法院对借名买房协议的效力进行判断后,还需要对房屋登记的法律效果进行认定,然后确定房屋最终权属。在借名买房中,登记的房屋所有人是出名人,按照《民法典》对物权效力的规定,房屋应归出名人所有。但社会交易日趋多样化,不动产物权登记的公示公信效力和严格的物权法定原则受到挑战,学界和司法界有观点认为不动产物权的登记仅具有形式上的公示效力,这种基于法律规定而做出的形式判断,在与真实权利状况不一致时,应当让位于权利的实质判断。当有证据证明其不是真正所有权人时,可以推翻这种形式上的公示效力[2]。由此借名买房不仅在当事人之间易产生纠纷,在诉诸法院时,法院也面临着多重法律选择的困难。

上述两案是最高人民法院审理借名买房案件中最具代表性的裁判结果不同案件,形式上表现为同类案不同判,但裁判依据和理由阐释均不尽相同并合法合理。解决借名买房问题非简单对其进行合法性判断,它涉及法律理论和司法实践的双重拷问,不动产物权登记生效原则与司法解释应如何选择适用,将直接影响案件的裁判结果并决定当事人重大利益关切。

二、借名买房的类型和成因

借名买房不符合市场交易规则,存在极大的法律风险,但仍有很多当事人基于各种理由铤而走险,选择借名买房。正因为当下房屋价值大、人们对房屋赋予极大的金融属性以及购房政策的多元化等综合因素的影响,使得借名买房这一社会现象一时难以根除。根据对中国裁判文书网上案例的总结和分析,买房人借名主要所基于的情形如图1所示。

图1 借名买房的类型

如图1所示,根据借名买房发生原因可以将其归纳为两大类型:

(一)规避限购政策类

房屋如果简单回归居住属性,商品房的买卖本不应存在限购问题。当房产被赋予其自身不当然具有的金融属性并被投资者大肆炒作时,房子的价格背离基本价值规律,像脱缰的野马,脱离了正常的经济发展轨道,被炒高的房价让人们望而却步,限购政策由然而生。通常限购政策区分房屋的类型规定不同内容的限购,有对普通商品房的限购、有对经济适用房的限购和对人才房的限购,规避限购政策的借名买房也呈现三种类型。

第一类是规避普通商品房限购政策。普通商品房量大,是各地限购政策针对的重点。限购普通商品房主要限制炒房的投资行为,让房价能够回归理性。2010年4月30日北京市率先出台房屋限购政策,上海、广州、天津和杭州等地也陆续跟进,出台了相应的房屋限购政策。借名购买普通商品房的借名人,为规避房屋限购政策,与出名人达成协议,由借名人出资以出名人的名义购买房屋并将产权登记在出名人名下,实际房屋产权归借名人所有。

第二类是规避经济适用房限购政策。经济适用房又称经济房,是政府为了解决中低收入人群住房困难,对开发商减免土地出让金及相关税费后,再由政府定价并限定面积的一种房产。多地针对中低收入人群均设有经济适用房,一些不具有购买经济适用房资格的借名人与出名人协议,实际出资借名购买经济适用房。

第三类是规避人才房的限购政策。近年来各地重视人才引进,措施逐年升级,用远低于市场价格的人才房吸引人才。一般而言,人才房购买者需要满足当地学历和职称等方面的要求,条件不达标的购买人与达标的出名人商定,规避对购买人才房的限制借名买房。

以上三类限购属各地政府为稳房市控房价而出台政策,从借名买房行为性质上分析,均属于非法行为。当然不排除其中存在为自己居住而借名的买房人,从司法裁判案例来看,这类人虽然数量少,给社会造成的危害不大,但此种行为无疑也会造成社会财产关系混乱、物权关系不明确以及在案件执行中因案涉房屋权利人不明导致给老赖提供了法律空子等危害。

然而限购政策对于有效遏制房价的效果差强人意,为规避限购,买房者会上演包括借名买房在内的各种生活闹剧,甚至假离婚。因缺乏强有力的公法规制,为投资牟利规避限购政策借名买房者,虽破坏市场交易规则,但低廉的违法成本却能从价差炒作中获取巨大利益,借名买房在某些城市愈演愈烈。

(二)隐匿财产状况类

我国物权法关于不动产产权适用登记生效主义,借名人借用他人名义购买房屋并登记在出名人名下,房屋的产权形式上也归属于出名人,部分借名人选择借名买房从而达到隐匿自己真实财产状况的目的。

借名人隐匿自己财产状况主要基于两种情形。一是不想露富。我国社会发展中出现过仇富现象,一些先富起来的人因种种原因陷入被仇富的困境。为逃避被仇富,一些先富群体不愿意公开露富,即使合法购置房产也不愿透漏自己真实的信息。然而即使是为保护自己隐私,借名买房也非合法正当之举。二是借名人违法隐匿自己财产状况。公职人员借名买房属于严重的违法乱纪现象,法律规定公职人员应依法申报自己的财产状况,他们借名买房隐匿财产,是对党不忠诚的知法违法行为。我国刑法第三百九十五条规定了巨额财产来源不明罪,要求国家工作人员财产要进行公示,对巨额财产的来源进行说明。至于借名买房掩盖自己非法所得,或为隐藏自己财产的真实情况,逃避债权人追债,或是在夫妻离婚时,一方当事人为转移夫妻共同财产,损害对方合法利益而以借名买房的形式掩盖非法目的,虽借名但得不到房屋产权的最终保护。

借名买房不仅类型多,而且法律关系更为复杂。借名人和出名人达成借名协议只是借名买房的第一步,抛开借名买房本身存在极大的违法嫌疑不论,如何公平合理保障出名人、借名人在借名买房中各方的实际利益,存在太多隐患,且易诱发当事人各种纷争。无论当事人基于何种理由,借名买房从形式上都与我国传统物权法的定分止争立法宗旨相悖离。

三、借名买房法律关系的特殊性

借名买房不是固有的传统法律概念,是特定历史时期社会发展过程中出现的一种法律现象。一方面,借名买房其不符合正常的交易规范;另一方面,它也不符合诚信基本原则。通常借名人进行出资,房屋登记于出名人名下,借名买房相较于普通的购房行为具有其独特性,主要是:

(一)法律关系具有多重复杂性

相较于普通的购房行为,借名买房法律关系更为复杂。普通的购房行为仅涉及出卖人和买受人双方,而借名买房行为则涉及三方当事人,即借名人、出名人和出卖人。借名买房通常需要经历两个合同,一是房屋买卖合同,该合同由出名人以购房者身份和房屋出售者签订;二是买房借名合同,该合同由借名人和出名人订立,属于我国民法典合同编中的无名合同。第一份房屋买卖合同并非当事人之间真实意思表示,第二份合同是当事人真实意愿,而判断第二份合同是否有效对借名买房争议的处理起着决定性作用。

(二)借名人与出名人须达成借名合意

借名买房时,出名人和借名人一般存在特定联系,进而通过意思表示合意来订立合同,达成借名买房的目的。虽然司法实践中也有在他人不知情的情况下假借他人名义购买房屋的情形,但这种情形是冒用他人名义,而非借用他人名义,和借名买房不属同一概念。

(三)由借名人实际出资,并约定由借名人享有相关占有、使用、收益和处分权

借名买房合同中,出名人只是以自己的名义购买房屋,并没有实际出资的情形。一般而言,出名人无论和借名人达成的协议中为有偿还是无偿让借名人使用自己的名义购买房屋,均对房屋不进行实际出资,也不对涉案房屋享有相关物权。

(四)不动产登记簿上的房屋所有权人为出名人

虽然在借名买房中,房屋实际出资人为借名人,但基于民法典·物权编第二百零九条第一款的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。民法典·物权编第二百一十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记薄时发生效力。当事人之间之所以约定借名买房,是因为借名人需要借出名人名义进行登记,以出名人的名义对物权进行公示,因而不动产登记簿上的房屋所有权人为出名人。

四、借名买房纠纷的司法裁决

房屋买卖类型多样、法律关系复杂,当事人易发生纠纷,司法裁判结果不同本属正常社会现象,但借名买房因合同效力问题、不动产物权登记的原则规定、当事人利益保护以及司法解释的出台等交织在一起,司法裁判的结果备受社会关注。

(一)借名买房现有司法裁判观点

对于涉及违法借名买房合同,如隐瞒非法财产、洗钱以及转移夫妻共同财产等,民法典通常认定借名合同无效。但对于除上述情形以外的其他借名合同效力的认定则有较大争议,司法裁量中主要有三种观点:第一种观点认为涉案房屋应归借名人所有。根据民法典第一百五十三条的规定,违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效,违背公序良俗的民事法律行为无效。民法典第一百五十四条规定,行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。显然借名买房合同不属于以上关于民事法律行为无效的规定,因此应当认定借名买房合同有效[3]。其中当借名人出于借名规避限购政策、购买人才房和经济适用房时,因当事人意思表示一致,出名人自愿放弃购买经济适用房和人才房的名额,其所产生的社会不良影响有限,且经济适用房和人才房投入社会的总量少,因而应充分尊重当事人的意思自治;而当出于隐藏自己的财产不涉及违法时,就更应充分尊重当事人的意思自治。第二种观点认为涉案房屋应归出名人所有。他们认为政府出台限购政策系出于控制房价和促进社会公平考量,如果只遵照民法中的意思自治原则而不考虑社会公平失衡问题的话,则会导致贫富分化扩大。政府赋予的权利随意转让和放弃会导致一系列社会问题,如导致部分公民住房条件越来越差等不和谐现象。第三种观点则认为不能单一的认定归出名人或者借名人所有,应依据借名买房发生的原因分情况讨论[4](P20)。如果不是出于规避限购政策、借名购买人才房、借名购买经济适用房时因其不合法而无效。此种观点认为规避限购政策、借名购买人才房和经济适用房的情形虽然没有违背效力性强制规定,但当政策不和法律规定冲突时政策即法律,当事人应遵守该政策。反之,当不属于上述情况时,应当认定合同有效,房屋归实际出资人所有。

(二)借名买房房屋产权判决归出名人更合理合法

借名买房房屋产权无论出于何种原因都应归出名人所有。理由主要有:

其一,民法典第一条即开宗明义指明了保护民事主体合法权益的立法宗旨,法律的调整目的是使复杂的社会关系归于简单、和谐,处理借名买房时认定借名买房行为有效,有悖于维护社会经济稳定、弘扬社会主义核心价值观的民法典立法之需。

其二,根据民法典·总则编第七条规定,民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。在借名买房案件中,当事人借名买房显然违反了诚信原则。虽然根据法律规定,违反诚信原则并不当然使得合同无效,但在实务中很多合同纠纷经常因当事人违反诚信,因而在司法裁判中合同被认定为无效。

其三,虽然物权法定缓和理论受到广泛讨论,但物权法定缓和的边界一直饱受争议,学界及司法实务界未达成共识,借名买房是否属于可缓和的范围仍需进一步研究和讨论[5]。况且学界普遍认为,承认新型物权的前提需该物权具有公示性、普遍性以及不被法定物权所涵盖的特征,而我国民法典对不动产登记的效力等都做出了明确规定,借名买房的封闭性也和学者认为的承认新型物权需具有的公示性和普遍性相悖,因此判定房屋归借名人所有理据并不充分。

其四,根据一般法理,政策与法律不发生冲突,政策即具有法律效力,当事人出于规避政策而借名买房与违法无异。

将房屋判决归借名人所有虽然在个案中具有合理性,但长远来看却存在巨大的潜在风险。一方面,会导致炒房问题愈演愈烈,房屋使用率不高,造成资源浪费;另一方面,房屋价值大,人们通常会选择支付首付后再行以向银行贷款的方式进行交易,若借名人不能按时还贷,将使矛盾复杂化,增加社会群体性问题爆发的可能性,不利于社会的和谐稳定。

当然,即便房屋归出名人所有,借名人的合法权益仍应依法予以保护。借名人虽不享有涉案房屋的所有权,但借名人和出名人之间仍存在着事实上的债权债务关系,当出名人主张房屋应归自己所有时,基于物债两分的理论,出名人与借名人就产生了合法的债权债务关系,出名人即对借名人有着返还此前房屋所缴款项的义务。

(三)借名买房司法裁判完善路径

首先应当明确借名买房案件中案涉房屋归出名人所有,其次司法实践中还应注意以下几点以保障借名买房纠纷得到妥善解决。

其一,查明借名成因,通过司法裁判引领社会诚信风尚。借名买房纠纷中虽案涉房屋判决归出名人所有,但成因不同司法裁判理据也应有差异,人民法院在审理借名买房案件时应查明不同原因分类处理。当案涉借名买房成因系恶性借名,如逃避税款、转移财产等,则在司法裁判中应充分体现对该行为的惩戒,剔除恶性借名买房;当不属于恶性借名买房时,应判决归出名人所有以引领诚信风尚,充分贯彻民法典不动产物权登记生效原则。

其二,厘清物权法定缓和的边界和条件,明确当前借名买房不属于物权缓和范围。司法实践中若做出与民法典物权登记生效原则相悖的裁判,将会冲击民法典效力,也会在一定程度上减损司法裁判的权威。

其三,合理善后,解决好借名人和出名人后续可能存在的纷争。无论基于何种情形,借名人都将取得主张出名人返还前期所交付款项的权利。但因房产市场价格变动而引起的案涉房屋价格升值或贬损,则应基于衡平原则适当考虑双方当事人权益,既不能一味无视借名人的合法诉求,也不可将价格波动的风险全部转嫁给借名人或出名人。

有恒产者有恒心,房屋是中国普通家庭珍贵的财产,其重要地位不言而喻。借名买房问题涉及民生福祉和社会稳定,认定借名买房的最终效力应当综合考察法律规定。有关部门应充分考虑各方当事人的利益,审慎平衡案件裁量的社会效应,切实维护各方当事人利益,真实提升人民群众的幸福感。

注 释:

① 最高人民法院(2020)最高法民再378号。

② 最高人民法院(2021)最高法民申3545号。