聂早早,孙 瑞

(安庆师范大学 法学院,安徽 安庆 246052)

借名买房是指借名人和出名人先期对借名买房达成协议,借名人因故不以自己名义而借用他人名义签订购房合同,将房屋登记在他人名下并不改变自己是实际房屋产权人的行为。因借名买房发生法律纠纷,房屋产权最终归借名人还是出名人,司法裁判结果不一时有发生,引发大家关注、热议甚至对司法裁判结果的公平性产生质疑:同是借名买房,结局究竟为何不同。借名买房现象一时难以根除,正确界定借名买房相关概念、厘清借名买房的成因、针对案件具体情形依法作出让当事人信服的公平裁量,是统一认识、解决当前借名买房纷争的关键。

一、借名买房同类案不同判问题的由来

随着民法典对非典型担保类型的规定出台,学界和司法实务界对物权法定理论有了进一步的认识,关于物权法定缓和产生了更多的讨论[1],借名买房案件中涉案房屋的归属问题也随之出现新变化。司法实践中出现判定房屋归借名人所有的裁判,是否突破了物权法定原则的边界以及该情形是否属于可以进行缓和的部分成为学界关注的热点。

检索中国裁判文书网2020年1月到2022年6月借名买房案件审理情况,发现案件裁判结果迥异,甚至最高人民法院审理同类案件裁判结果也不相同。有借名人胜诉,也有出名人胜诉,裁判结果还呈现出与时间节点的某种关联性,即2021年以前判决借名人胜诉的情形较少,2022年以后判决借名人胜诉的案件呈增长趋势。……